TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/06446 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2CAG

AFFAIRE :

S.C.I. AVENIR (la SELARL BREU-AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES)

C/

S.C.I. FIBE (Me [C] [F])

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 04 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. AVENIR

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°449 665 652,

dont le siège social est sis [Adresse 1],

pries en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François xavier GOMBERT de la SELARL BREU-AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. FIBE

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 422 827 766,

dont le siège social est sis [Adresse 7],

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Noémie ZERBIB, avocat au barreau de MARSEILLE

Intervenante volontaire

Société 3F SUD,

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 415 750 868,

dont le siège social est sis [Adresse 8],

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité audit siège.

représenté par Maître Frédéric PIAZZESI, Avocat au Barreau de Nice,

EXPOSE DU LITIGE :

Le 27 juin 2017, la SCI FIBE a vendu à la SCI AVENIR un immeuble d’habitation de type R+3 situé [Adresse 2] à 13015 MARSEILLE pour une somme de 215.000,00 € HT, comprenant un garage en rdc et six appartements répartis sur les trois étages.

Le 6 juin 2019, Monsieur [Z], gérant de la SCI AVENIR, recevait une notification de la mairie de [10] quant à un péril imminent qui affecterait l’immeuble susvisé, lequel péril serait visible depuis la parcelle mitoyenne située au [Adresse 6], propriété de 3F SUD, et porterait sur le mur pignon arrière de l’immeuble avec la présence d’une fissure verticale.

Le Tribunal Administratif de Marseille saisi en urgence par la mairie désignait alors Monsieur [B] ès qualité d’expert afin que celui-ci puisse proposer des mesures adéquates.

Aux termes de son rapport en date du 16 juin 2019, celui-ci va conclure à l’absence de péril grave et imminent mais constater néanmoins que les désordres portent atteinte à la solidité de l’ouvrage bien que l’assemblage des façades et des trois planchers ne soit pas encore déstructuré.

L’origine des désordres pourrait selon l’expert être recherchée :

— Soit dans une faiblesse structurelle de l’ouvrage accentuée par sa vétusté d’autant que l’angle du bâtiment a déjà été conforté par la mise en place de tirants ;

— Soit dans une ancienne construction adossée en partie basse de mur pignon et qui a depuis été démolie ;

Et de conclure que s’agissant d’un ouvrage mitoyen, les propriétaires des parcelles à savoir la SCI AVENIR mais également la Société 3F SUD, propriétaire de l’immeuble adjacent, devaient agir en concertation.

La SCI AVENIR a alors immédiatement pris attache avec le Cabinet d’Expertise Construction de Monsieur [Y] afin d’examiner les solutions de confortement et de les chiffrer et que celui-ci établisse un rapport circonstancié.

Plusieurs réunions ont été organisées sur place et la SCI AVENIR a parallèlement fait appel au Bureau d’Etudes Techniques CAP TECH puis à l’entreprise RENOBAT, laquelle a notamment chiffré le montant des travaux réparatoires à la somme de 26.265,80 €.

Dans ce cadre, les parties ont découvert qu’au début de l’année 2017, et avant que la SCI FIBE ne vende l’immeuble litigieux à la SCI AVENIR, une procédure de référé préventif avait été initiée par 3F SUD dans le cadre de la restructuration de l’immeuble mitoyen situé au [Adresse 5].

Monsieur [A], Expert désigné à cette fin, organisait une réunion sur place le 25 avril 2017 à laquelle la SCI FIBE n’était pas présente.

Or, aux termes de ses investigations, Monsieur [A] relèvera l’existence de « quelques fissures visibles dans la chaîne d’angle de cet immeuble » sur le pignon litigieux situé sur la partie arrière ».

L’expert a déposé son rapport le 7 mars 2022.

Par acte d’huissier en date du 24 juin 2022,la SCI AVENIR a assigné la SCI FIBE devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de la voir condamner à lui restituer une partie du prix de vente, outre l’attribution de dommages et intérêts sur le fondement des vices cachés.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 mai 2025, au visa des articles 1103 et suivants, 1641 et suivants, 1137 et 1240 du code civil, la SCI AVENIR sollicite de voir :

RECEVOIR la SCI AVENIR en ses conclusions, la déclarer bien fondée et y faisant droit

DEBOUTER la Société 3F SUD et la SCI FIBE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

JUGER que l’immeuble vendu le 27 juin 2019 par la SCI FIBE à la SCI AVENIR est affecté d’un vice caché en impactant fortement l’usage et la solidité ;

JUGER que la SCI FIBE s’est également rendue coupable d’une réticence dolosive envers la SCI AVENIR en lui cachant sciemment l’existence de ces vices dont elle connaissait l’étendue aux termes du rapport qui lui avait été transmis par Monsieur l’Expert [A] ;

CONDAMNER la SCI FIBE à verser à la SCI AVENIR la somme de 21.142,44 € TTC en diminution du prix de vente et correspondant aux travaux réparatoires à mettre en oeuvre ;

CONDAMNER la SCI FIBE à verser à la SCI AVENIR la somme de 10.000,00 € en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice moral subi du fait de la mauvaise foi caractérisée du vendeur ;

CONDAMNER la SCI FIBE à relever et garantir la SCI AVENIR des éventuelles condamnations qui seraient amenées à être prononcées à son encontre, s’agissant notamment des réclamations formulées par la Société 3F SUD ;

CONDAMNER la SCI FIBE à verser à la SCI AVENIR la somme de 10.000,00 € en application de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, lesquels comprendront notamment les honoraires d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, la SCI AVENIR affirme que :

— compte tenu de la configuration des lieux et de l’existence d’un arrêté de péril qui lui a été caché, la SCI AVENIR n’avait pas accès à cette propriété ni au chantier et ignorait ce qui se tramait sur l’opinion cachée de l’immeuble et de son angle, et c’est bien cet arrêté de péril qu’il convient de prendre comme point de départ de l’action initiée, laquelle n’apparaît en conséquence nullement prescrite puisqu’ayant été intenté dans le délai de deux années à compter de la découverte du vice,

— le premier compte rendu fut adressé aux parties par l’Expert dès le 1er juin 2017, soit presqu’un mois avant la vente, de sorte que la SCI FIBE était parfaitement avisée de l’existence de ce désordre avant la signature de l’acte authentique de vente signé au profit de la SCI AVENIR,

— l’expert a déterminé de façon certaine, que l’état général de l’immeuble, la fissure sur la chaîne d’angle, et l’état très dégradé de l’immeuble, étaient apparents lors de sa visite du 27 avril 2017 ce qui constituent des vices cachés,

— l’attitude de la SCI FIBE, laquelle n’a jamais daigné assister aux dernières opérations de Monsieur [A], est aussi constitutive d’une réticence dolosive dans la mesure où elle savait parfaitement que l’immeuble qu’elle vendait était affecté de désordres importants.

— l’action en garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue n’est pas exclusive de l’action en responsabilité délictuelle fondée sur le dol ou la réticence dolosive commis avant ou lors de la conclusion du contrat.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 octobre 2024, au visa des articles 1102 et 1641 et suivants du code civil, la SCI FIBE sollicite de voir :

A TITRE PRINCIPAL ET IN LIMINE LITIS,

CONSTATER que l’action ouverte par la SCI AVENIR et la Société 3F SUD est prescrite ;

DÉCLARER irrecevable la présente procédure ;

EN CONSÉQUENCE,

DÉBOUTER la SCI AVENIR et la Société 3F SUD de l’ensemble de leurs demandes, fins et

conclusions et ainsi,

CONSTATER la bonne foi de la SCI FIBE dans la négociation, la conclusion et l’exécution du contrat de vente de l’immeuble en date du 27 juin 2017 ;

CONSTATER l’absence de manquement contractuels et/ou extracontractuelle de la SCI FIBE à l’encontre de la SCI AVENIR et la Société 3F SUD ;

CONSTATER et DÉCLARER l’absence de vice caché de l’immeuble situé [Adresse 4] ;

CONDAMNER solidairement la SCI AVENIR et la Société 3F SUD au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER solidairement la SCI AVENIR et la Société 3F SUD aux entiers dépens de procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI FIBE fait valoir que :

— le délai de deux ans est largement dépassé depuis la connaissance d’un éventuel vice par la requise et la date d’assignation le 3 juin 2021

— la SCI AVENIR a pu visiter le bien, effectuer divers diagnostics immobiliers et se convaincre de son état,

— il s’agit d’une vétusté naturelle dont la concluante ne peut être tenue pour responsable.

— la SCI FIBE n’a commis aucune faute contractuelle et/ou extracontractuelles de nature à provoquer une dissimulation de la fissure sur l’angle latérale et encore moins des dégradations déjà apparentes au moment de la vente

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 14 avril 2025 au visa de l’article 1242 du code civil, la société 3F SUD sollicite de voir :

Déclarer recevable l’intervention volontaire aux débats de la société concluante.

Y faisant droit,

Débouter la SCI AVENIR de ses demandes, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de la société concluante.

Condamner solidairement la SCI AVENIR et la SCI FIBE à lui payer la somme de 10.874,36 €.

Condamner solidairement les SCI AVENIR et SCI FIBE à payer à la société concluante la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL CABINET PIAZZESI AVOCATS sous sa due affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société 3F SUD fait valoir que :

— elle subit un préjudice locatif,

— l’expert confirme que les désordres consistent : « en une fissure verticale sur l’angle de l’immeuble du [Adresse 3], mitoyen de l’immeuble propriété de la Société 3F SUD. Il s’agit d’une fissure due à la vétusté de l’immeuble, sans rapport avec les travaux que la Société 3F SUD a envisagés,

— la partie du mur à l’origine des désordres n’est pas mitoyenne mais appartient en propre à la SCI AVENIR.

— en application de la Jurisprudence dégagée par la Cour de Cassation (notamment assemblée plénière 13 janvier 2020 n°17-19 963) qui a admis qu’un tiers puisse invoquer dans le cadre d’une action en responsabilité délictuelle un contrat auquel il n’est pas partie si son exécution lui a causé un préjudice ; tel est le cas en l’espèce compte tenu des manquements particulièrement graves imputables à la SCI FIBE dans l’entretien le plus basique de l’immeuble qu’elle a vendu à la SCI AVENIR.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur la garantie des vices cachés :

Sur la prescription

L’article 1648 dispose que « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

La vente de l’immeuble a été conclue le 27 juin 2017 et l’assignation a été délivrée le 3 juin 2021.

S’agissant du point de départ du délai de prescription biennale, la SCI FIBE soutient qu’un simple avis de péril imminent ayant été soulevé le 9 juin 2019, la SCI AVENIR avait nécessairement connaissance des dégradations naturelles de l’immeuble antérieurement à cette date.

Toutefois cette allégation n’est corroborée par aucun élément et il résulte de l’analyse de l’arrêté de péril lui-même que « Questionné par l’expert, Monsieur [Z] conteste absolument avoir été informé d’une telle procédure. Il indique qu’il est propriétaire de l’immeuble depuis juillet 2017 et que n’ayant jamais eu accès la cour de l’immeuble voisin il n’a jamais eu connaissance de l’état extérieur du mur mitoyen qui n’est pas du tout perceptible depuis l’intérieur. »

Dans ces conditions, il convient de retenir l’arrêté de péril comme point de départ du délai de prescription biennale de sorte que l’action intentée le 3 juin 2021 n’est pas prescrite.

Sur les vices cachés:

Selon l’article 1641 du code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1642 du même Code précise, en outre, que : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L’article 1643 du code civil dispose : « Il est tenu des vices, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

En application de l’article 1645 du code civil : « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

En l’espèce, au mois de juin 2019, une notification de péril imminent est adressée à la SCI AVENIR, une partie de l’immeuble menaçant ruine.

Il résulte du rapport d’expertise établi par Monsieur [A] en date du 7 mars 2022, que l’état général de l’immeuble, la fissure verticale sur la chaîne d’angle, et l’état très dégradé de l’immeuble, étaient apparents lors de sa visite du 27 avril 2017 dans le cadre du référé préventif et que la situation n’a pas évolué de manière significative depuis lors.

L’expert indique que lors de la vente du 27 juin 2017, l’acquéreur n’a pas été informé des désordres par le vendeur, ces dernier étaient visibles mais uniquement depuis la propriété de la société 3F SUD à laquelle la SCI AVENIR n’avait pas accès. L’expert conclut que l’état de l’immeuble a donc été caché par la SCI FIBE, qui n’était pas présente aux opérations d’expertise et n’a pas communiqué à l’acquéreur le rapport d’expertise établi suite à la visite du 27 avril 2017.

De même, il résulte du rapport d’expertise établi le 11 juin 2020 par le cabinet d’expertise ingénierie urbanisme construction que le pignon litigieux donnant sur un cœur d’îlot de construction n’était pas visible par l’acheteur la SCI AVENIR au moment de la signature de l’acte.

Dès lors, la SCI AVENIR qui certes a visité le bien en amont de la signature de l’acte de vente n’a pas pu constater les désordres précités visibles uniquement depuis la propriété de la société 3FSUD. En outre, la SCI FIBE qui avait connaissance de la procédure de référé préventif à laquelle elle a été dûment convoquée et du rapport d’expertise qui lui a été dûment communiqué avait parfaitement connaissance des vices.

L’expert évalue le coût de reprise de ces désordres à la somme de 26 265,80 euros. La SCI AVENIR justifie quant à elle de la réalisation des travaux et de leur co financement avec la société 3F SUD compte tenu de la mitoyenneté du mur.

En conséquence, il convient de condamner la SCI FIBE à payer à la SCI AVENIR :

-21.142,44 € TTC en diminution du prix de vente et correspondant aux travaux réparatoires mis en oeuvre ;

-10 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société 3F SUD :

SCI AVENIR

En vertu de l’article 1242 du code civil, on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En vertu de l’article 653 du code civil, dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

La SCI AVENIR soutient que le mur est mitoyen dans sa globalité de sorte qu’elle ne saurait être tenue pour responsable du préjudice de jouissance de la société 3FSUD. Les parties se sont en effet accordées pour les besoins du financement des travaux pour diviser la mitoyenneté en deux mais cela n’a aucune valeur juridique.

Il résulte du rapport d’expertise précité que : « la question de la mitoyenneté de ce mur a été évoquée. Les parties s’accordent sur le fait que la partie haute du mur, au-dessus de l’emplacement de l’ancien appentis, est la propriété de la SCI AVENIR. La partie basse, située au-dessous de l’ancien emplacement de l’appentis est un ouvrage mitoyen entre 3F SUD et la SCI AVENIR »

Il résulte du rapport d’expertise établi le 11 juin 2020 par le cabinet d’expertise ingénierie urbanisme construction que le mur litigieux est mitoyen de fait en l’absence de document écrit ou plan spécifique.

De même, l’expert [B] confirme également le caractère mitoyen de l’ouvrage et la nécessité d’agir de concert.

Dans ces conditions, le mur litigieux étant mitoyen, la SCI AVENIR a qui a fait preuve de diligence dans l’exécution des travaux, ne saurait être tenue responsable du préjudice de jouissance subi par la société 3FSUD, laquelle ne démontre au demeurant aucune diligence en vue de faire avancer les travaux.

En conséquence, la société 3FSUD sera déboutée de ses demandes.

SCI FIBE

La société 3FSUD entend engager la responsabilité de la SCI FIBE en application de la Jurisprudence dégagée par la Cour de Cassation (notamment assemblée plénière 13 janvier 2020 n°17-19 963) qui a admis qu’un tiers puisse invoquer dans le cadre d’une action en responsabilité délictuelle un contrat auquel il n’est pas partie si son exécution lui a causé un préjudice ; tel serait le cas en l’espèce compte tenu des manquements particulièrement graves imputables à la SCI FIBE dans l’entretien le plus basique de l’immeuble qu’elle a vendu à la SCI AVENIR.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la fissure est due à la vétusté naturelle de l’immeuble due à l’absence d’entretien.

Tel que relevé préalablement, le mur est mitoyen de sorte que son entretien aurait du être réalisé par la SCI FIBE et la société 3FSUD.

En conséquence, la société 3FSUD sera déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner la SCI FIBE aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner la SCI FIBE à verser à la SCI AVENIR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formulée par la société 3FSUD au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

L’article 699 du Code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision ».

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de l’avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE la SCI FIBE à payer à la SCI AVENIR :

-21.142,44 € TTC en diminution du prix de vente et correspondant aux travaux réparatoires mis en oeuvre ;

-10 000 euros au titre du préjudice moral et de jouissance.

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision

DEBOUTE la société 3FSUD de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI FIBE aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SCI FIBE à verser à la SCI AVENIR la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE