TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/54739 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAAYX

N° : 12

Assignation du :

30 Juin 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 octobre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [T] [R] [N] [B] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Monsieur [Y] [F] [P] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [D] [L] [A]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [X] [I] [A]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Monsieur [C] [F] [Y] [K] [B]

[Adresse 12]

[Localité 7]

représentés par Maître Valérie FIEHL, avocat au barreau de PARIS – #E1294

DEFENDERESSE

S.A.S. CAPSERA, enseigne PIZZA CARATELLO

[Adresse 10]

[Localité 9]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2011, Madame [T] [B], Monsieur [C] [B], Monsieur [Y] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [X] [A], ci-après les consorts [V] ont consenti à la société AUDRAN un bail commercial portant sur des locaux, comprenant notamment une boutique et une pièce située en sous-sol.

Ces locaux se trouvent au [Adresse 11] à [Localité 14].

La société CAPSERA a acquis le fonds de commerce, dont le droit au bail portant sur les locaux précitées, à la société AUDRAN par actes sous seing privé des 11 septembre 2018 et 29 janvier 2019.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 21 mai 2025, les consorts [V] ont fait délivrer à la société CAPSERA un commandement de payer un arriéré locatif d’un montant de 32.060,56 euros, somme arrêtée au 1er avril 2025 (2nde échéance trimestrielle de l’année 2025 comprise). Dans ce commandement de payer, il est en, outre, visé la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [V] ont, par acte de commissaire de justice en date du 30 juin 2025, assigné la société CAPSERA devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir notamment:

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la société défenderesse des locaux pris à bail,

— ordonner la séquestration des meubles,

— condamner la société défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 32.060,56 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts sur la somme de 21.499,75 euros à compter du 27 février 2025 et pour le surplus à compter du 21 mai 2025,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation trimestrielle équivalente au double du montant du loyer principal, majorés des charges,

— condamner la société défenderesse à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société défenderesse aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandements de payer en date des 27 février et 21 mai 2025.

Cette assignation a été dénoncée aux créanciers inscrits sur l’état des privilèges de la société défenderesse par actes de commissaire de justice en date des 2 et 4 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

Lors des débats, la société demanderesse maintient les termes de son assignation.

La société défenderesse n’est pas représentée.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, seules écritures déposées.

MOTIFS

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur au titre du bail commercial

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la société locataire le 21 mai 2025 à hauteur de la somme de 32.060,56 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif dû au 1er avril 2025 (2nde échéance trimestrielle de l’année 2025 incluse).

Il résulte du relevé de compte général de la société locataire ouvert dans les livres comptables tenus par la société FONCIA [Localité 13] RIVE DROITE, en charge de la gestion locative dudit bail commercial, édité le 10 septembre 2025 et versé aux débats que la société locataire ne s’est pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 juin 2025 à 24h00.

Les conditions de l’expulsion et le sort des éventuels meubles seront définis aux termes du dispositif de l’ordonnance.

L’expulsion sera ordonnée, sans délai, à compter de la signification de l’ordonnance.

Quant à l’indemnité d’occupation due à la bailleresse à compter du 22 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Toute demande de majoration de l’indemnité d’occupation due en application des clauses du bail commercial ne saurait prospérer au stade des référés, dès lors que toute indemnité contractuellement prévue en cas de manquements aux obligations du preneur à bail s’analyse en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif en date du 10 septembre 2025 fait état de l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 25.103,80 euros à la date du 10 septembre 2025.

Les paiements réalisés les 12 et 30 juillet 2025 par la société CAPSERA s’imputent en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil sur l’arriéré locatif le plus ancien, faute d’indications contraires.

Dans ces conditions, cette somme provisionnelle de 25.103,80 euros représentant le relicat d’arriéré locatif portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, valant mise en demeure, du 21 mai 2025 et non celui du 27 février 2025, et ce, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Toute demande plus ample sera par suite rejetée.

Sur les frais et dépens

La défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens étant définis aux termes de l’article 695 du code de procédure civile, il n’appartient pas à la juridiction saisie de lister les sommes en faisant ou non partie.

Toute demande formée en ce sens sera, en conséquence, rejetée.

Partie tenue aux dépens, la société CAPSERA sera condamnée à payer la somme de 2.000 euros aux consorts [V] au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail commercial liant les parties sont réunies depuis le 21 juin 2025 à 24h00 et la résiliation de plein droit dudit bail;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés au [Adresse 11] à [Localité 13] la société CAPSERA pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société CAPSERA à payer à Madame [T] [B], Monsieur [C] [B], Monsieur [Y] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [X] [A], pris ensemble, une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 22 juin 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société CAPSERA à payer à Madame [T] [B], Monsieur [C] [B], Monsieur [Y] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [X] [A], pris ensemble, la somme provisionnelle de 25.103,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 au titre de l’arriéré locatif, des charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la date du 10 septembre 2025 ;

Rejetons le surplus des demandes de Madame [T] [B], Monsieur [C] [B], Monsieur [Y] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [X] [A] ;

Condamnons la société CAPSERA aux dépens ;

Condamnons la société CAPSERA à payer à Madame [T] [B], Monsieur [C] [B], Monsieur [Y] [A], Monsieur [D] [A], Monsieur [X] [A], pris ensemble, la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 13] le 21 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI