TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [B] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e SCP MENARD ET WEILLER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/05487 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BDU

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 28 novembre 2024

DEMANDERESSE

Société [Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e SCP MENARD ET WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P.128

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [A], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 novembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 28 novembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/05487 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5BDU

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 24 janvier 2018, [Localité 5] HABITAT-OPH, anciennement OPAC de [Localité 5], a donné un appartement sis [Adresse 4], en location à M. [C] [A], moyennant un loyer initial de 374,25 euros.

M. [C] [A] est décédé le 6 octobre 2022.

Par courrier du 8 novembre 2022, M. [B] [A] a sollicité le transfert du bail à son profit, expliquant que M. [C] [A] était son père, et qu’il était hébergé au domicile de ce dernier depuis un an et demi.

Par courrier du 22 mars 2023, [Localité 5] HABITAT, considérant que la condition de cohabitation n’était pas remplie, a demandé à M. [B] [A] de quitter les lieux sous un mois.

Par sommation signifiée le 24 juillet 2023, [Localité 5] HABITAT a fait sommation à M. [B] [A] de libérer les lieux sous huit jours.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 mai 2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné M. [B] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de de :

Constater la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [C] [A] au 6 octobre 2022, date de son décès ;Dire que les conditions légales d’un transfert de bail ne sont pas réunies et que M. [B] [A] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 octobre 2022 ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail compte tenu de l’arriéré ;En conséquence, ordonner l’expulsion de M. [B] [A] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;condamner M. [B] [A] au paiement de la somme de 3773,34 € au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation et charges impayées arrêtées au 16 avril 2024 ;condamner M. [B] [A] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 30%, et des taxes et charges, jusqu’à son départ effectif des lieux;condamner M. [B] [A] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, outre les entiers dépens ;ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, [Localité 5] HABITAT, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, [Localité 5] HABITAT estime que les critères légaux de transfert du bail ne sont pas satisfaits. Il explique que la cohabitation depuis au moins un an n’est pas établie, le défendeur lui ayant adressé des pièces démontrant qu’il résidait à une autre adresse dans l’année précédant le décès de son père. Il fonde sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation par le maintien dans les lieux, sans droit ni titre, de M. [B] [A], dans un contexte où de nombreuses personnes sont en attente d’un logement social.

M. [B] [A], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu ni personne pour lui.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 novembre 2024.

MOTIFS

Suivant l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur le transfert du bail

Il ressort de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que “Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ».

Par ailleurs il ressort de l’article 40 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’article 14 est applicable aux logements faisant l’objet d’une convention sur le fondement de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation (HLM) « à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

En l’espèce, M. [B] [A] ne justifie pas d’une durée d’occupation supérieure à un an avec son père, à la date du décès de ce dernier. En effet, aucun des documents qu’il a fait parvenir à [Localité 5] HABITAT au soutien de sa demande de transfert de bail ne permet d’attester d’une cohabitation effective antérieure ou à compter du 6 octobre 2021, M. [C] [A] étant décédé le 6 octobre 2022. Ses avis d’imposition sur les revenus 2021 et 2022 mentionnent une domiciliation au [Adresse 1], tout comme ses bulletins de paie, pour la période du 1er août 2021 au 31 décembre 2021. Si l’attestation titulaire de contrat EDF du 4 novembre 2022, sa carte d’identité, délivrée le 26 septembre 2022, et une attestation de paiement des indemnités journalières mentionnent pour adresse celle du logement donné à bail à son père, elles sont insuffisantes à attester de son hébergement dans le local litigieux antérieurement à ces dates.

Dès lors, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies, de sorte que ce dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, M. [C] [A], soit au 6 octobre 2022.

M. [B] [A] étant depuis cette date occupant sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d’ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L613-1 du Code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Aucune circonstance ne justifiant la suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Sur l’arriéré d’indemnités d’occupation

[Localité 5] HABITAT verse aux débats le contrat de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il en ressort qu’au 31 août 2024, la dette s’élève à la somme de 6529,11 euros au titre des charges et indemnités d’occupation impayés (août 2024 inclus).

Toutefois, [Localité 5] HABITAT n’ayant pas actualisé sa créance à l’audience, et M. [B] [A] n’ayant pas comparu, les principes de l’oralité de la procédure et du contradictoire imposent de limiter le montant de l’arriéré à la somme réclamée aux termes de l’assignation, soit à la somme de 3773,34 € arrêtée au 16 avril 2024 (mois de mars 2024 inclus).

M. [B] [A] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.

Sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois d’avril 2024

Il est en l’espèce conforme à la nature indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de dire qu’elle sera fixée à un montant égal au loyer contractuel qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, outre les taxes et provisions pour charges, et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux.

En conséquence, à compter du 1er avril 2024, M. [B] [A] sera condamné à payer à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du Code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

n l’espèce, M. [B] [A] partie succombante, sera condamné à supporter les entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à [Localité 5] HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et 451 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant M. [C] [A] à [Localité 5] HABITAT-OPH relativement au logement sis [Adresse 4] à la date du décès du locataire soit au 6 octobre 2022 ;

DIT que M. [B] [A] est depuis cette date occupant sans droit ni titre ;

ORDONNE l’expulsion de M. [B] [A] et de tous occupants de son chef des lieux loués, faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE M. [B] [A] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 3773,34 € au titre des charges et indemnités d’occupation impayées au 16 avril 2024 (mois de mars 2024 inclus) ;

CONDAMNE M. [B] [A] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 1/04/2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE M. [B] [A] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [B] [A] à payer à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE