TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 07 Novembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE :

Le 07 Novembre 2024

à M^e DE [Localité 8]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 07 Novembre 2024

à M. [C]

Le 07 novembre 2024

à la préfecture

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03347 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5AJV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [C]

né le 06 Janvier 1969 à , demeurant [Adresse 2]

comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er juillet 2014, la société d’habitation à loyer modéré (HLM) DOMICIL a donné à bail à Monsieur [B] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] dans le quatorzième [Localité 3] pour un loyer mensuel de 283,23 euros, outre 60,90 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A d'[Adresse 6] a fait signifier à Monsieur [B] [C] par acte de commissaire de justice en date du 19 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 928,53 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, la S.A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d'[Adresse 5], a fait assigner Monsieur [B] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer Monsieur [B] [C] occupant sans droit ni titre du logement,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner Monsieur [B] [C] à lui payer les loyers et charges impayés au 25 avril 2024, soit la somme de 680,84 euros avec intérêts légaux à compter du commandement ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au dernier loyer avec charges,

— ordonner que la requérante soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissées dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsé,

— condamner Monsieur [B] [C] à payer la somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la S.A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d'[Adresse 5], expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 19 septembre 2022 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024.

A cette audience, la S.A d’HLM UNICIL, venant aux droits de la société d'[Adresse 5], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1 758,08 euros, selon décompte en date du 31 août 2024, terme d’août inclus.

Monsieur [B] [C] comparaît en personne et demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, en proposant le paiement de 42 euros par mois en plus du loyer courant.

Conformément à l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM UNICIL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 20 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, même modifiée, est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2014 contient une clause résolutoire (article X des conditions générales) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 septembre 2022, pour la somme en principal de 928,53 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 19 novembre 2022.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [B] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour la propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privée de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [B] [C] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de quatre cents vingt-huit euros et huit centimes (428,08 euros) actuellement, et de condamner Monsieur [B] [C] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [B] [C] reste devoir la somme de 1555,82 euros, à la date du 31 août 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’aout inclus, déduction faite des frais de procédure.

Monsieur [B] [C] ne conteste pas la dette locative.

Monsieur [B] [C] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 1555,82 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 928,53 euros à compter du 19 septembre 2022, date du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Monsieur [B] [C] déclare percevoir 550 euros par mois d’allocation de solidarité spécifique (ASS). Si Monsieur [B] [C] demande les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, il résulte du décompte produit arrêté au 31 août 2024 que le locataire ne paie plus le montant résiduel de son loyer depuis le mois de juin 2024, seule l’allocation d’aide personnalisée au logement à hauteur de 165,32 euros étant versée par la caisse d’allocations familiales (CAF) à la bailleresse.

Par conséquent, la demande de délais de paiement ne peut prospérer. Elle sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la S.A d'[Adresse 6], venant aux droits de la société d’HLM DOMICIL, les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2014 entre la société d'[Adresse 5] et Monsieur [B] [C] concernant le logement, situé [Adresse 7] dans le quatorzième [Localité 3] sont réunies à la date du 19 novembre 2022 ;

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A d’HLM UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit quatre cents vingt-huit euros et huit centimes (428,08 euros) à ce jour, à compter du 19 novembre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] à verser à la S.A d'[Adresse 6], venant aux droits de la société d’HLM DOMICIL, à titre provisionnel, la somme de mille cinq cents cinquante cinq euros et quatre-vingt-deux centimes (1 555,82 euros) décompte arrêté au 31 août 2024 incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 928,53 à compter du 19 septembre 2022 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la S.A d'[Adresse 6] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente