TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [D]

Monsieur [Z] [L]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carole BERNARDINI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53US

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 avril 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 4] HABITAT- OPH,

[Adresse 1]

représentée par M^e Carole BERNARDINI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [K] [D],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [Z] [L],

[Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 avril 2025 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 avril 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08623 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53US

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 20 novembre 2017 à effet au 23 novembre 2017, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [L] et Mme [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 573,03 euros.

Par actes de commissaire de justice du 23 mars 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4478,19 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [L] et Mme [K] [D] le 24 mars 2022.

Par assignations du 16 septembre 2024 l’EPIC PARIS HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [K] [D] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,9528 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4478,19 euros et de l’assignation pour le surplus,Ainsi que leur condamnation in solidum au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 29 janvier 2025 l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, représenté par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 janvier 2025, s’élève désormais à 9918,71 euros. Il considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, le règlement de 800 euros effectué le 13 janvier 2025 ne couvrant pas la totalité de l’échéance. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement et d’un délai pour libérer les lieux.

M. [Z] [L] affirme avoir effectué un autre règlement de 912 euros la semaine précédant l’audience. Il demande des délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, un délai pour libérer les lieux dans l’hypothèse de la résiliation du bail. Sur la situation familiale et financière, il indique être en situation de handicap et percevoir une pension d’invalidité d’environ 900 euros par mois, que son épouse ne travaille pas, qu’ils ont deux enfants à charge dont l’un rencontre des problèmes de santé. Il indique avoir effectué une demande au titre du FSL et pouvoir bénéficier du soutien financier de sa famille à hauteur de 2000 euros.

Il a été demandé à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de produire en cours de délibéré et le 28 février 2025 au plus tard un décompte actualisé de la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le décompte actualisé est parvenu au greffe le 26 février 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 23 mars 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4478,19 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mai 2022.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH a soutenu à l’audience que le paiement intégral du loyer courant n’avait pas repris, ce que M. [Z] [L] a contesté. Le contrat de bail stipule que le loyer est exigible le 1er de chaque mois à terme échu. Au jour de l’audience, le loyer du mois de décembre 2024 était exigible, soit la somme totale de 916,33 euros (625,25 euros au titre du loyer et 291,08 euros au titre des charges). Il apparait que les locataires ont réglé la somme totale de 917 euros entre le 13 et le 23 janvier 2025 (800+108+9). Il s’ensuit que M. [Z] [L] et Mme [K] [D] justifient avoir repris le paiement du loyer avant l’audience.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier qu’une demande d’aide du FSL est en cours et qu’un rappel d’APL pourra intervenir à hauteur de 3603 euros dès lors que le bailleur aura délivré la quittance du mois de juillet 2023 à la CAF. M. [Z] [L] a indiqué pouvoir bénéficier d’une aide financière de sa famille.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après tenant compte de la demande en cours d’aide du FSL.

Il convient enfin de faire droit à leur demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 7a) de la loi n° n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2025, M. [Z] [L] et Mme [K] [D] lui devaient la somme de 9918,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution de Mme [K] [D], le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 9528 euros, suivant décompte arrêté au 1er septembre 2024.

M. [Z] [L] et Mme [K] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement – comme stipulé à l’article 10 du contrat de bail – condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation – les causes du commandement de payer ayant depuis été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [L] et Mme [K] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités suivantes : 50 euros pendant les 6 premières mensualités puis 307 euros pendant les 30 mensualités suivantes, en plus du loyer courant.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 mai 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [L] et Mme [K] [D], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 mars 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 novembre 2017 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [Z] [L] et Mme [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 24 mai 2022,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [L] et Mme [K] [D] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 9528 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [Z] [L] et Mme [K] [D] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant les six premières mensualités la somme de 50 euros puis pendant les trente mensualités suivantes la somme de 307 euros, en plus du loyer courant, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [L] et Mme [K] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 mai 2022,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [L] et Mme [K] [D] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [Z] [L] et Mme [K] [D] seront solidairement condamnés à verser à l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [Z] [L] et Mme [K] [D] in solidum aux dépens,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 4] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge