TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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N° RG 25/53372 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7MG7

N° : 12

Assignation du :

12 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEURS

Madame [M] [L]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Monsieur [W] [I]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic SERGIC pris en son établissement secondaire

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentés par M^e Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS – #E0101

DEFENDERESSES

S.A.R.L. LES DELICES D’AVA

[Adresse 6]

[Localité 9]

S.C.I. IMMOCEF

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentées par Maître Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocats au barreau de PARIS – #U0008

DÉBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Suivant acte authentique du 8 juillet 2019, M. [W] [Z] [E] et Mme [M] [L] ont acquis la propriété d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 7] (lot 204), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Immocef est propriétaire au sein du même immeuble du lot n°203, constitué d’une boutique et d’une arrière-boutique au rez-de-chaussée. Cette boutique est exploitée en salon de thé et pâtisserie par la société Les Délices d’Ava, locataire, et se situe sous l’appartement de M. [Z] [E] et Mme [L].

Exposant que l’activité de la société Les Délices d’Ava est à l’origine de nuisances sonores et olfactives dans l’appartement de M. [Z] [E] et Mme [L], ainsi que dans la loge de la gardienne, aggravées lors du Ramadan où l’activité de pâtisserie y est soutenue, et que le local n’est pas conforme aux normes coupe-feu et d’isolation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Adresse 2], ainsi que M. [W] [Z] [E] et Mme [M] [L], ont fait citer la SCI Immocef et la société Les Délices d’Ava devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

condamner in solidum la SCI Immocef et la société Les Délices d’Ava, dans un délai de 4 mois à compter de l’ordonnance à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard durant 2 mois :à faire réaliser un audit par un BET agréé par le Ministère de l’Intérieur, spécialiste des cuisines professionnelles et de la réglementation applicable en la matière ;à faire établir par un maître d’œuvre chargé du suivi et de l’exécution des travaux, un projet des travaux à réaliser pour la mise en conformité des locaux avec les règles de l’art et la réglementation applicable en matière de sécurité incendie ;à faire réaliser les travaux prescrits par le maître d’œuvre ;les condamner in solidum à notifier au syndic, la société Sergic, par lettre recommandée au plus tard le 30 novembre 2025 et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de cette date pendant 2 mois : un rapport de contrôle de fin de travaux prouvant l’absence de nuisances sonores et olfactives ;une attestation d’un bureau de contrôle confirmant que l’aménagement des locaux est conforme aux normes coupe-feu pour les établissements recevant du public ;se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;les condamner in solidum à payer une indemnité de procédure de 4000 euros au syndicat des copropriétaires et de 1800 euros à M. [Z] [E] et Mme [L], ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du constat d’huissier du 21 mars 2025.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défenderesses. A l’audience du 16 septembre 2025, les requérants sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

En réplique, les défenderesses sollicitent le rejet des demandes adverses.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Les demandeurs soutiennent que l’activité de la société Les Délices d’Ava est à l’origine de nuisances sonores et olfactives, les bruits de cuisine en soirée étant perçus dans l’appartement des demandeurs, tout comme les odeurs de cuisson de pâtisserie, particulièrement incommodantes lors du Ramadan, de l’humidité se propageant en outre dans leur appartement. Ils expliquent qu’ils ont mandaté un ingénieur en 2019 qui a constaté que le degré coupe-feu de la boutique n’était pas conforme aux normes en vigueur, puis un expert ingénieur en 2023 qui a relevé une non-conformité des installations du salon de thé à la réglementation et aux règles de l’art en matière de risque incendie et de nuisances olfactives et sonores.

Ils précisent que si certains travaux ont été entrepris par les défendeurs, notamment le changement du plafond, ces travaux n’ont pas concerné la cuisine, qui est située juste sous l’appartement des propriétaires, et ne respectent pas les préconisations de l’expert ingénieur ni les mesures notifiées par la préfecture de police de [Localité 12]. Ils indiquent que les nuisances persistent et que l’exploitation du local n’est pas conforme au règlement de copropriété, ce qui constitue, selon eux, un trouble manifestement illicite.

En réplique, les défendeurs exposent que tous les travaux requis pas la préfecture de [Localité 12] ont été réalisés et que s’ils n’ont pas produit de justificatif concernant le passe-plat, c’est parce qu’ils n’ont pas reçu de nouveau courrier à ce sujet de la préfecture. S’agissant des nuisances olfactives, ils soutiennent que les odeurs d’épices ne proviennent pas de leur local mais d’un autre commerce de l’ensemble immobilier.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Par ailleurs, le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n’est subi que par la méconnaissance d’un droit. Un dommage n’est, en effet, pas susceptible d’être prévenu en référé s’il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l’urgence inhérente à l’imminence, qu’il apparaisse comme potentiellement illicite.

Aux termes de l’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Selon le chapitre troisième, 4°, du règlement de copropriété, « En aucun cas un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne, par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes ; l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés. ».

Le 5° du même chapitre précise « Il ne devra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble ».

* Sur la sécurité incendie

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats un avis technique réalisé le 10 mars 2023 par M [T] [S], expert judiciaire intervenant à titre privé, qui conclut à la non-conformité des installations du local à la réglementation incendie et préconise la réalisation d’un certain nombre de travaux.

Un technicien du service de prévention de la préfecture de police de [Localité 12] a par ailleurs procédé à une visite des locaux le 19 décembre 2023, et a notifié une série de mesures à mettre en œuvre pour renforcer la sécurité des locaux, classés établissement recevant du public de 5ème catégorie, comme suit :

« 1) Equiper d’un ferme-porte la porte de l’issue de secours donnant sur les tiers au rez-de-chaussée (…)

2) Assurer le degré pare-flammes de degré ½ au minimum de la porte de cuisine isolée et l’équiper d’un ferme-porte (…)

3) Munir le guichet passe plats intégré dans la porte de la cuisine d’un volet de fermeture, fonctionnant par abaissement, pare-flammes de degré ½ heure ou E30.

4) Assurer le fonctionnement du dispositif d’arrêt d’urgence des appareils de cuisson gaz (…)

5) Installer un dispositif d’arrêt d’urgence à proximité de la cuisine (…)

6) Installer dans l’établissement un système d’alarme générale (…) audible en tous points de l’établissement (…)

7) Assurer en cours d’exploitation, par un technicien compétent (…) la vérification des installations électriques et des extincteurs (…) ».

Par courrier du 10 avril 2025, la préfecture de police de [Localité 12] a constaté que les mesures 1, 4, 5, 6, 7 et 8 avaient été exécutées, mais pas les mesures 2 et 3, ce que ne conteste pas la société Les Délices d’Ava.

Il est constant que le manquement par le propriétaire ou l’exploitant d’un établissement recevant du public aux prescriptions relatives aux mesures de prévention et de sauvegarde de la sécurité des personnes en cas d’incendie, et en l’espèce, de l’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public, est à l’origine d’un dommage imminent, dont le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir dès lors qu’un tel manquement est susceptible, en cas de départ de feu, d’accroître son risque de propagation dans les parties communes.

Le juge, saisi sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, peut prendre toutes les mesures conservatoires et de remise en état qui s’imposent pour prévenir le dommage imminent. Il peut ainsi prendre une mesure différente de celle sollicitée par le demandeur si celle-ci lui apparaît plus appropriée.

Dans la mesure où les travaux de mise en conformité ont déjà été identifiés par un technicien de la préfecture de police de [Localité 12] et qu’ils ne sont pas contestés en défense, il n’apparaît pas opportun d’ordonner aux défenderesses de faire réaliser un audit par un BET agréé, ni de faire établir un projet de travaux par un maître d’œuvre.

En revanche, il sera fait injonction à la société Les Délices d’Ava et la société Immocef de faire réaliser in solidum des travaux afin d’assurer le degré pare-flammes de la porte de la cuisine du local pour qu’il corresponde à un degré minimal de ½, de l’équiper d’un ferme-porte et de munir le guichet passe plats de la porte de la cuisine d’un volet de fermeture fonctionnant par abaissement et doté d’un pare-flammes de degré ½ ou E30, correspondant aux mesures n°2) et 3) prescrites par la préfecture de police de [Localité 12] dans son courrier du 14 février 2024, et à justifier de la réalisation des travaux par la transmission au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, d’une attestation d’un professionnel attestant de la conformité des installations aux normes coupe-feu pour les établissements recevant du public, le tout dans un délai de quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Compte tenu du risque induit par l’absence de réalisation des travaux requis, il convient d’assortir l’injonction d’une astreinte, dans les conditions précisées au dispositif.

En revanche, le propriétaire n’ayant pas la maîtrise des lieux, aucune astreinte ne sera ordonnée à son encontre.

Enfin, les demandeurs ne peuvent se prévaloir des autres mesures dont la réalisation est sollicitée par la préfecture de police de [Localité 12], puisqu’ils ne démontrent pas que celles-ci auraient une incidence sur les parties communes ou sur les parties privatives de M. [Z] [E] et Mme [L]. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner de mesures relatives au respect des règles de l’art.

* Sur les nuisances sonores et olfactives

Au soutien de leurs prétentions, les requérants produisent le rapport d’avis technique réalisé de façon non contradictoire par M [T] [S], expert judiciaire, le 10 mars 2023, qui relève que les locaux et installations techniques du local exploité par la société Les Délices d’Ava ne sont pas conformes à la réglementation ni aux règles de l’art, en raison notamment d’une isolation phonique « faible, très insuffisante pour activités nocturnes », d’une étanchéité à l’air et aux vapeurs « insuffisantes à la jonction plancher/murs, odeurs », ainsi que d’une absence de ramonage et de nettoyage annuel des extracteurs.

L’expert recommande de faire réaliser un audit approfondi par un BET spécialiste des cuisines professionnelles pour établir un projet de remise en conformité avec notamment, la dépose des plafonds actuels, le calfeutrement des défauts en plafond et en jonction avec les murs et la mise en place d’un plafond isophonique type Calibel, contre le plafond du plancher haut du rez-de-chaussée pour garantir le coupe-feu, l’isolation phonique et l’étanchéité à l’air.

Ces conclusions ne sont pas contestées par les défenderesses qui se contentent de formuler leurs observations au regard des seules mesures préconisées par la préfecture de police et de soutenir que les nuisances proviennent de l’exploitation de la boucherie.

Les défenderesses produisent une facture de la société JFR Cuisine du 29 février 2024 faisant état de travaux d’isolement de la fenêtre donnant sur la cour, d’une isolation de la porte de sortie de secours ainsi qu’une attestation de cette même société qui certifie que le raccordement entre la hotte de la cuisine et les cheminées de toit est bien isolé, celle-ci ayant procédé à un test fumigène le 28 février 2024. Est également produit un certificat de dégraissage de la hotte de cuisine, du moteur et du conduit d’extraction du 10 juin 2025.

Est également communiquée par les demandeurs une facture établie par la société G.L.C Bâtiment du 2 juin 2023 dont il résulte que la société Les Délices d’Ava a procédé au retrait de l’ancien plafond, avec « pose faux plafond plaque platre (BA 13) à haute antie feu de couleur rose (l’épaisseur 13 mm) ».

S’il ne peut être contesté que la société Les Délices d’Ava a effectué en 2023 et 2024 de nombreux travaux afin de se mettre en conformité, ce qui doit être naturellement porté à son crédit, force est de constater que les nuisances olfactives et sonores persistent.

En effet, aux termes d’un procès-verbal de constat établi les 21 et 22 mars 2025, soit pendant la période du Ramadan où il n’est pas contesté que l’activité de production de pâtisserie est intensive, le commissaire de justice a relevé, lors de deux visites ayant eu lieu après 22 heures « une odeur de cuisson de pâtisseries ou de gâteaux » « persistante sur plusieurs minutes et perceptible sans effort particulier » dans le salon, de même que dans la chambre parentale, ainsi que dans la salle d’eau où l’odeur « est plus marquée », « la perception y est plus forte et persistante (…) cette odeur m’est incommodante ».

Il constate par ailleurs dans la salle de bain « derrière une trappe de visite, la présence de substance pâteuse au sol, indiquée comme étant due à la condensation (…) des traces d’humidité sur les conduits ».

Il relève également le 21 mars 2025, entre 22h40 et 23h00, « des bruits d’une porte qui claque et des bruits s’assimilant à des bruits de billes qui roulent sur le sol pendant une dizaine de secondes produisant un son intermittent et régulier » et qu'« à plusieurs reprises des bruits de coups caractérisés par des impacts sourds et répétés » se sont produits. Il constate enfin que le salon de thé et pâtisserie est encore « partiellement » ouvert.

Le commissaire de justice indique enfin que le 22 mars 2025 à minuit, le salon de thé et pâtisserie est encore ouvert pendant quelques minutes, avant que le rideau métallique du local ne soit fermé.

Par ailleurs, Mme [C], membre du conseil syndical, indique le 9 avril 2025 qu’elle s’est rendue dans l’appartement des requérants le « 27 mars (derniers jours du Ramadan) aux alentours de 22 heures 30 et j’ai constaté de fortes effluves de pâtisserie dans la salle de bains et les pièces environnantes ». M. [Y] [O], résidant de l’immeuble, explique le 9 avril 2025 que « cela fait 11 ans que nous souffrons des nuisances récurrentes et particulièrement envahissantes causées par le local commercial Immocef. ». Il indique s’être rendu dans l’appartement de Mme [L] et M. [Z] [E] le 17 mars 2025 à 21h30 et décrit « les odeurs émanant de la pâtisserie étaient particulièrement fortes et envahissantes, rendant l’atmosphère très désagréable ».

Ces différentes constatations ont eu lieu les 17, 21, 22 et 27 mars 2025. La période du Ramadan s’est déroulée entre le 28 février et le 29 mars 2025.

Il est donc établi, avec l’évidence requise en référé, que l’activité de la société Les Délices d’Ava est à l’origine, pendant la période du Ramadan, de nuisances olfactives et sonores dans l’appartement de Mme [L] et M [Z] [E] à l’origine d’un trouble de jouissance, de nature à établir que les travaux recommandés par l’expert judiciaire, qui suspectait un manque d’étanchéité du plafond à l’air et aux vapeurs, n’ont pas été exécutés, ce que confirme la présence d’une substance pâteuse au sol, relevée par le commissaire de justice dans la salle de bains.

La pénétration de cette substance entre les deux locaux établit le caractère manifestement illicite du trouble causé par la violation de l’article 4 du règlement de copropriété relatif au trouble de jouissance causé, notamment, par la chaleur.

Il sera donc fait droit aux mesures sollicitées par les requérants, une astreinte étant ordonnée afin d’assurer l’effectivité de la décision.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, sans qu’il n’y ait lieu d’y ajouter le coût du procès-verbal de constat du 21 mars 2025, le commissaire de justice n’ayant pas été commis par une décision de justice.

Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros et à Mme [L] et M [Z] [E], celle de 1300 euros au titre de 'article 700 du code de procédure civile.

Sur la tentative de médiation post-sentencielle

Aux termes de l’article 1533 du code de procédure civile, le juge peut, à tout moment de l’instance, enjoindre aux parties de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un conciliateur de justice ou un médiateur qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation ou de la médiation.

Compte tenu de la condamnation à l’exécution de travaux qui nécessitera que les parties se rapprochent et alors qu’elles doivent continuer de vivre ensemble, l’affaire présente des critères d’éligibilité à une mesure de médiation et il y a lieu de donner injonction aux parties de rencontrer un médiateur, une telle mesure apparaissant opportune afin d’accompagner l’exécution de la présente décision, dans un souci d’apaisement.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Enjoignons in solidum la société Les Délices d’Ava et la société Immocef dans un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

— à assurer le degré pare-flammes de la porte de la cuisine du local pour qu’il corresponde à un degré minimal de ½, de l’équiper d’un ferme-porte et de munir le guichet passe plats de la porte de la cuisine d’un volet de fermeture fonctionnant par abaissement et doté d’un pare-flammes de degré ½ ou E30, tel qu’il est prévu aux 2) et 3) du courrier de la préfecture de police de [Localité 12] du 14 février 2024,

— à justifier de la réalisation des travaux par la transmission au syndicat des copropriétaires d’une attestation d’un professionnel attestant de la conformité des installations aux normes coupe-feu pour les établissements recevant du public ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société Les Délices d’Ava sera redevable envers le syndicat des copropriétaires, d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de six mois ;

Enjoignons in solidum la société Les Délices d’Ava et la société Immocef dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance :

— à faire établir par un maître d’œuvre, chargé du suivi et de l’exécution des travaux, et assisté d’un BET, un projet des travaux à réaliser pour assurer le calfeutrement des défauts en plafond et en jonction avec les murs de la boutique et pour assurer l’isolation phonique et l’étanchéité à l’air entre la boutique et l’appartement situé au 1er étage, tout en respectant l’exigence du coupe-feu ;

— à faire réaliser les travaux prescrits par le maître d’œuvre ;

— à transmettre au syndicat des copropriétaires un rapport de contrôle de fin de travaux attestant de l’étanchéité du plafond à l’air et au son ;

Disons qu’à défaut d’exécution dans le délai précité, la société Les Délices d’Ava sera redevable envers le syndicat des copropriétaires, Mme [L] et M [Z] [E], d’une astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant une période maximale de six mois ;

Rejetons la demande d’astreinte à l’encontre de la société Immocef ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons in solidum la société Les Délices d’Ava et la société Immocef à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] [Adresse 2], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société Les Délices d’Ava et la société Immocef à payer à Mme [M] [L] et M. [W] [Z] [E] la somme de 1300 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum la société Les Délices d’Ava et la société Immocef aux entiers dépens, en ce non compris le coût du constat ;

Faisons injonction aux parties de rencontrer un médiateur ;

Désignons à cette fin :

Madame [F] [V]

Tél. 06 14 60 90 91

Mail: [Courriel 11]

Invitons chaque partie à prendre contact immédiatement par mail avec le médiateur et à se présenter au rendez-vous en personne ayant un pouvoir décisionnel, accompagnée de son conseil si elle en a mandaté un,

Rappelons que ce rendez-vous est obligatoire et gratuit , et peut se faire par visio-conférence,

Rappelons que les parties peuvent choisir de démarrer une médiation conventionnelle avant, pendant ou à l’issue du rendez-vous d’information, sans que le tribunal soit dessaisi,

Disons que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de médiation conventionnelle, le médiateur pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction,

Disons qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le médiateur indiquera à la juridiction l’identité et la qualité des personnes n’étant présentées au rendez-vous d’information ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 12] le 16 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN