TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Fabrice ORLANDI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Mme [M] [U]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09598 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CXS

N° MINUTE : 4

JUGEMENT

rendu le 23 juin 2025

DEMANDEUR

Institution LA BANQUE DE FRANCE,

[Adresse 1]

représenté par Mme [M] [U], chef de service à la Direction des Services Juridiques,

DÉFENDERESSE

Madame [L] [T],

[Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice ORLANDI de la SCP ORLANDI-MAILLARD & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09598 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6CXS

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 12 septembre 2017, La BANQUE DE FRANCE a donné à bail à Mme [L] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer initial de 1167, 60 € outre 150 € de charges provisionnelles.

Les échéances d’indemnité et de charges n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 15 septembre 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [T] pour paiement d’un arriéré de 3052, 69 € en principal sous deux mois.

Un commandement de payer en date du 14 mai 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [T] pour paiement d’un arriéré de 4047, 52 € en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, LA BANQUE DE FRANCE a assigné Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses conclusions n°2, elle réclame au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1224 du code civil, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire:

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à compter du 14 juillet 2024 et la prononcer,

— ordonner l’expulsion de Mme [T] du local d’habitation susvisé ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs, à défaut de quoi il pourra être procédé à la vente des biens meubles par commissaire-priseur du choix de la requérante,

— condamner Mme [T] au paiement de la somme de 7980, 84 € au titre des arriérés locatifs,

— condamner Mme [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire,

— condamner Mme [T] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer.

LA BANQUE DE France affirme que depuis septembre 2022, Mme [T] ne régle que partiellement ses loyers sans tenir compte de l’augmentation liée à la révision annuelle, bien que le détail lui ait été expliqué en février 2023 avec un échéancier.

LA BANQUE DE France affirme avoir envoyé le décompte détaillé de l’arriéré suite au premier commandement de payer mais que la locataire a continué à payer selon l’ancienne indexation.

LA BANQUE DE France indique que le relevé de compte locatif annexé au commandement du 14 mai 2024 détaillait bien la nature et le montant des sommes dues entre le 4 janvier 2022 et le 13 mai 2024, sans prendre en compte les règlements intervenus après, mais bien les réglements partiels effectués en juin 2023 et avril 2024.

Il précise que le calcul de la défenderesse omet de prendre en compte l’imputation légale des paiements, lesquels, quoique leur emploi fut signalé au dos du chèque, étaient incomplets car hors revalorisation, l’imputation devant donc se faire sur les dettes échues.

LA BANQUE DE FRANCE rappelle que son gestionnaire envoie chaque mois les avis d’échéance de loyers et de charges indiquant le solde, et avoir envoyé à la locataire des LRAR en fevrier et septembre 2023 puis le 4 janvier 2024 en lui expliquant le calcul de l’indexation et la rappelant à ses obligations.

Elle explique que la locataire n’a jamais libellé ses chèques à l’ordre du gestionnaire ainsi qu’il lui était demandé contrairement aux conditions financières de son contrat, ce entrainant des complications d’écriture.

***

Dans ses conclusions n° 2, Mme [T] demande :

— la nullité du commandement de payer,

— débouter LA BANQUE DE FRANCE de la demande d’ACR,

— débouter LA BANQUE DE FRANCE de la demande d’expulsion,

— ramener sa créance à la somme de 5143, 71 €,

— débouter LA BANQUE DE FRANCE de la demande de frais irrépétible et dire n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du CPC.

Mme [T] indique avoir toujours payé son loyer et procédé elle-même à l’indexation annuelle à partir de 2022, son bailleur ne la lui ayant pas notifié et n’ayant pas répondu à ses six demande sde régularisation des charges.

Elle dénonce la nullité du commandement de payer, signifié sans détailler entre charge et loyer , et d’un montant déjà erroné de 4047, 52 € au lieu de 2590, 06 € compte tenu de deux chèques qu’elle avait fait pour les loyers de mai et juin 2024 envoyés avant le commandement mais qui lui avaient été retournés sans avoir été encaissés.

Elle réactualise sa dette en imputant les sommes de loyer intégral qu’elle a versé de septembre 2024 à février 2025.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 14 octobre 2024.

A l’audience du 17 février 2025, le conseil de LA BANQUE DE France s’est référé à ses écritures du même jour.

Mme [T] s’est référée à ses écritures du même jour.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 15 mai 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation du 11 octobre 2024 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 al.2 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

(…)

Le commandement de payer délivré le 14 mai 2024, qui reproduisait la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail (p.9) et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait au locataire de s’acquitter de la dette locative de 4047, 52 euros en principal sous six semaines.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que la locataire n’ayant pas réglé l’intégralité de la dette dans les deux mois du commandement, le bailleur invoque donc la résiliation de plein droit à compter du 14 juillet 2024.

Il sera tout d’abord observé que le délai de six semaines stipulé était bien applicable au bail, qui a été renouvelé le 17 septembre 2023, soit après la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Concernant le relevé de compte annexé au commandement de payer, s’il présente bien les sommes dues entre le 4 janvier 2022 et le 1er mai 2024, on cherchera en vain une ventilation entre loyer mensuel et charges.

Or, il est de droit positif que la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d’un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d’apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées.

Toutefois, la nullité de l’article susvisée est attachée à la démonstration d’un grief, ici inexistante ; de fait, la bailleresse justifie de l’envoi d’avis d’échéances où les loyers et les charges étaient détaillées avant de se fondre dans les totaux qu’on retrouve précisément mois après mois dans le décompte litigieux, de sorte qu’un recollement a minima permettait à Mme [T] d’apprécier le bien-fondé du commandement et de réagir en conséquence.

La nullité ne peut donc être encourue à ce titre.

Mme [T] a été informée par LRAR du 22 février 2023, du 21 septembre 2023 et du 22 février 2023, et encore le 4 janvier 2024 de l’augmentation du loyer consécutive à la révision indiciaire contractuelle.

Or le décompte produit aux débats démontre que Mme [T], malgré ces courriers, s’est entêtée dès septembre 2022 à verser la somme de 1318, 34 € puis de 1319, 60 € en lieu et place de la somme due et réclamée de 1396, 32 € puis 1440, 60 €. On peut s’interroger sur cette posture après six ans de loyers revalorisés sans accroc.

En tout état de cause, la locataire ne pouvait appliquer de son chef une revalorisation à l’encontre des stipulations contractuelles

Mme [T] affirme encore avoir opéré deux chèques de 1319, 60 € les 30 avril 2024 et 31 mai 2024 pour les loyers respectifs , tout du moins à son idée, de mai et juin 2024.

Edité le 14 mai 2024, le décompte aurait du effectivement mentionner le chéque du 30 avril 2024.

Toutefois, ces deux chèques n’ont pas été encaissés , selon le bailleur, parce qu’ils n’ont pas été libellés au nom du gestionnaire NOVEDIS, ainsi que stipulé, selon lui, en P. 5 du bail : « le preneur s’engage à payer ledit loyer mensuellement à terme échu au siège social du mandataire du bailleur désigné ci-dessous".

Or, cet article laisse entière la question du libellé du chèque. Les LRAR successives, si elles font bien mention d’un paiement à NOVEDIS, ne lèvent pas davantage cette ambiguïté. Si on peut comprendre les complications telles que décrites s’ensuivant d’un paiement à l’ordre du bailleur, ceci intéresse les rapports entre bailleur et mandataire, dont à moins d’y être expressément obligé ou, à tout le moins, informé, le locataire n’a pas à pâtir et dont le juge ne devrait pas non plus être pris à témoin.

En tout état de cause, peu importe que le commandement ait été fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette ; il reste valable pour la partie non contestable de la dette.

La dette locative aurait donc être de 4047, 52 € – 1319, 60 € = 2727, 92 € en principal au 14 mai 2024 (la somme prônée par la locataire de 2590, 06 € n’étant pas expliquée)

Or, il n’apparait pas (tant au vu des décompte du bailleur que de la pièce 4 de la locataire) que dans les six semaines suivant le commandement de payer, soit jusqu’au 26 juin 2024 Mme [T] ait procédé au paiement intégral de cette somme de 2727, 92 €, même si on prenait en compte le chèque de 1319, 60 € émis le 31 mai 2024 et même si on l’imputait sur la dette que la locataire, au dos du chèque, avait prétendu combler, mais en le faisant de façon incomplète, donc sans pouvoir prétendre au bénéfice de l’article 1342-10 du code civil.

Le commandement de payer sera donc validé pour prendre son effet à la date du 26 juin 2024.

Mme [T] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois, il est visible que, ne serait cette affaire de libellé et de revalorisation mal comprise, Mme [T] paye chaque mois son loyer sans faillir (même si elle le fait à son idée), comme le démontre son relevé de compte courant et comme le reprend d’ailleurs la bailleresse dans ses écritures.

Malgré cela, la dette locative, outre les deux loyers susvisés, n’a cessé d’augmenter à cause de cette revalorisation que Mme [T] s’obstine, de façon inexplicable, à ne pas appliquer sans pour autant la contester, ni dans ses courriers (focalisés sur la régularisation des charges annuelles) ni dans ses écritures.

Pour autant, ce cas singulier d’impayé locatif ne saurait justifier de ne pas suspendre la clause résolutoire par la mise en place d’un échéancier de paiement.

Il convient donc, en application de l’article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par Mme [T] de l’échéancier et du paiement des loyers courants (s’entendant du loyer courant revalorisé conformément au contrat), la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l’échéancier ou du loyer courant (s’entendant du loyer courant revalorisé conformément au contrat), il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [T] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d’exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de la locataire, à défaut de local désigné.

Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l’audience, que MMe [T] reste devoir à cette date au bailleur une somme de 7980, 84 € au titre de son arriéré de loyers et charges au 11 février 2025, échéance de janvier incluse ainsi que cela ressort du décompte fourni à l’audience.

Il n’ y a pas lieu de ramener sa dette à la somme de 5143, 71 € au titre des deux chèques qui n’ont pas été encaissés, ceux-ci n’étant pas libératoires à défaut d’avoir observé la procédure des articles 1345 et suivants du code civil.

Il convient en conséquence de condamner Mme [T] au paiement de cette somme de 7980, 84 € au principal à la date du 27 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal courant à défaut de demande précise, à compter de l’assignation.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 12 mensualités de 200 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non-respect de l’échéancier et/ou de ses obligations de paiement par Mme [T], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due depuis la date de résiliation du bail le 26 juin 2024 jusqu’au départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé et sera augmentée des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner Mme [T] au paiement de celle-ci à LA BANQUE DE FRANCE.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner Mme [T] aux dépens, y compris le coût des deux commandements de payer du 15 septembre 2023 et du 14 mai 2024.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner Mme [T] à payer à LA BANQUE DE FRANCE la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DECLARE LA BANQUE DE FRANCE recevable à agir,

CONSTATE à compter du 26 juin 2024, par l’effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 12 septembre 2017 conclu entre les parties portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4],

Cependant,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE MMe [L] [T] à payer à LA BANQUE DE FRANCE la somme de 7980, 84 € au principal à la date du 27 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE MMe [L] [L] [T] à s’acquitter de la dette par 36 mensualités de 200 euros, payables en plus du loyer courant revalorisé, au plus tard le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu’en cas de respect par Mme [T] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu’à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que LA BANQUE DE FRANCE pourra, en ce cas, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [T] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE, en ce cas, LA BANQUE DE FRANCE à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE en ce cas MMe [L] [T] à payer à LA BANQUE DE FRANCE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, due depuis la date de la résiliation du 26 juin 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Mme [L] [T] aux dépens, y compris le coût des commandements de payer du 15 septembre 2023 et du 14 mai 2024,

CONDAMNE Mme [L] [T] à payer à LA BANQUE DE FRANCE ris la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT