TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/56585 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAK2B

N° : 7

Assignation du :

01 Octobre 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 14 novembre 2025

par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I. DU [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS – #C1570

DEFENDERESSE

La S.A.S. KABANA

[Adresse 2]

[Localité 4]

non constituée

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

Suivant acte sous seing privé en date du 21 septembre 2019, la SCI du [Adresse 2] a donné à bail commercial à Monsieur [M] [E] et la société BM pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2019, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 48.000 euros, payable d’avance les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.

Suivant acte sous seing privé en date du 7 septembre 2021, la société BM a cédé le droit à bail commercial à la société Kabana.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, la SCI du [Adresse 2] a assigné la société Kabana en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

— l’expulsion de la société Kabana ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Kabana,

— la condamnation de la société Kabana à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 38.700 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés,

— la condamnation de la société Kabana au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses, soit 12.900 euros par trimestre,

— la conservation du dépôt de garantie,

— la condamnation de la société Kabana au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 17 octobre 2025, la SCI du [Adresse 2], représentée par son Conseil, maintient oralement ses demandes.

La société Kabana, régulièrement assignée, ne s’est pas constituée.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur les demandes principales

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 9 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, comme de tout complément de loyer ou d’arriéré de loyer, de dépôt de garantie ou de charges, et un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer demeuré sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, la SCI du [Adresse 2] a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement de payer est régulier et détaille le montant de la créance. Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Il y a lieu en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit. L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef sera ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI du [Adresse 2] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 38.700 euros , 3ème trimestre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner la société Kabana à payer à titre provisionnel la somme de 38.700 euros au demandeur.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci.

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie s’analyse en une clause pénale et apparaît manifestement excessive au regard des circonstances de la cause. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation due depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et la défenderesse sera condamnée à payer cette indemnité d’immobilisation jusqu’à la libération effective des lieux.

2/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Kabana qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Kabana au paiementà la SCI du [Adresse 2] de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 septembre 2025;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Kabana et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Kabana à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme provisionnelle de 38.700 euros (trente huit mille sept cents euros) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la Société Kabana à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer trimestriel contractuel, outre charges et accessoires normalement exigibles soit 12.900 euros (douze mille neuf cents euros) par trimestre et la condamnons au paiement de cette indemnité;

Disons n’y avoir lieu à référés pour la conservation du dépôt de garantie;

Condamnons la société Kabana aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2025;

Condamnons la Société Kabana à payer à la SCI du [Adresse 2] la somme de 2.000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait à [Localité 6] le 14 novembre 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Maïté FAURY