TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Décembre 2025

N° RG 23/04056 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YNXR

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. ACTIF

C/

S.C.I. L’IMMO EID

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ACTIF

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par Maître Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire : C2285

Représentée par Maître Jean-Yves LE GOFF de la SELARL J.Y. LE GOFF, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société civile immobilière L’IMMO EID

[Adresse 1]

[Localité 4]

Défaillante

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Frantz FICADIERE, greffier.

JUGEMENT

Prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date à [Localité 7] du 3 Mars 1996, Monsieur [I] [T] a fait bail et donné à loyer commercial à la SARL OCAL une boutique sur rue à droite du porche de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], cette boutique d’une surface d’environ 49,77 m2 constitue le lot n° 1 « de l’immeuble ». Ce bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 années à compter du 1er mai 1996.

Par acte sous seing privé du 5 avril 2002 le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans.

Par authentique du 3 Juillet 2002, Monsieur [T] a vendu le local dans lequel est exploité le bail aux consorts [N].

Par exploit d’huissier du 19 Septembre 2012, les consorts [N] ont donné congé avec offre de renouvellement à la SARL ACTIF à compter du 1er avril 2013.

Par jugement du 6 juillet 2015, le juge des loyers a fixé le loyer en principal des locaux à la somme principale de 13.201 euros à compter du 1er avril 2013, les autres charges et conditions du bail du 5 avril 2002 sont restées inchangées.

Le local dans lequel est exploité le bail a été vendu par les consorts [N] à la SCI L’IMMO EID par acte du 19 juillet 2018.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 septembre 2021 adressée à la SCI L’IMMO EID, la SARL ACTIF a sollicité le renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2022.

Par exploit du 28 septembre 2021, la SCI EID a signifié à la SARL ACTIF congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2022 en proposant un loyer mensuel de renouvellement de 1.600 euros dont 100 euros de provision de charges.

Par exploit du 24 mars 2022, la SARL ACTIF a réitéré sa demande de renouvellement de bail à compter du 1er avril 2022.

Par exploit du 12 avril 2023, la SCI L’IMMO EID a fait commandement à la SARL ACTIF de payer la somme de 1.928,48 euros correspondant à des loyers impayés pour 1.800 euros et 128,48 euros au titre du coût du commandement.

La SARL ACTIF a fait assigner la SCI L’IMMO EID devant ce tribunal par exploit du 4 mai 2023, aux fins essentiellement de la voir :

— Prononcer l’annulation du commandement de payer du 12 avril 2023,

— CONDAMNER la SCI L’IMMO EID à payer à la SARL ACTIF la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

SUBSIDIAIREMENT

— Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire du bail commercial du 5 avril 2002 et accorder un délai de 24 mois à la SARL ACTIF pour se libérer de sa dette en deniers et quittance,

— CONDAMNER la SCI L’IMMO EID à payer à la SARL ACTIF la somme de 2.500 € au titre de ses frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

La SCI L’IMMO EID, assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour ce qui concerne l’exposé détaillé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il convient en outre de rappeler que les conventions conclues avant le 1er octobre 2016, telles que le bail liant les parties, sont soumises aux dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à la réforme du droit des contrats résultant de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer

La SARL ACTIF sollicite l’annulation du commandement du 12 avril 2023 en faisant valoir que ce commandement n’a pas été établi de bonne foi par la bailleresse car il n’énumère pas les loyers et les charges impayés, que cette dernière n’a pas respecté les dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce et qu’elle n’a pas davantage respecté les articles R.145-23 et suivants du code de commerce.

*

Aux termes de l’article L145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Pour être valable, le commandement doit reproduire la clause résolutoire du bail commercial, distinguer clairement le montant du loyer, les charges, les éventuels intérêts et pénalités, détailler le calcul des sommes réclamées, de manière chronologique et explicite, et mentionner le délai prévu pour apurer la dette.

Le commandement de payer doit en effet informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour lui permettre d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

L’article L145-10 du code de commerce prévoit qu’à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Selon l’article L145-11 du même code, le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l’article L. 145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l’article L. 145-10, faire connaître le loyer qu’il propose, faute de quoi le nouveau prix n’est dû qu’à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d’Etat.

Il est admis qu’aucune disposition légale ne soumettant le renouvellement d’un bail commercial à la condition de la fixation préalable du prix du bail renouvelé, un nouveau bail commence à courir de la date d’effet du congé avec offre de renouvellement (Pourvoi n° 94-16.407). Le nouveau bail est renouvelé aux clauses et conditions de l’ancien bail et seul le loyer reste à fixer.

En attendant cette fixation, le locataire doit continuer à payer le loyer à l’ancien taux et le non-paiement de ce loyer par le locataire peut être sanctionné par l’application de la clause résolutoire insérée au bail (CA [Localité 6], 24 oct. 2003, n° 2001/17986).

Le bailleur, pour sa part, ne peut pas exiger autre chose que cet ancien loyer. Ainsi une demande de résiliation du bail fondée sur le fait que le loyer demandé n’a pas été payé ne peut être accueillie dès lors que le juge des loyers n’a même pas été saisi et qu’il n’y a pas eu d’accord des parties sur le nouveau prix (Pourvoi n° 90-20.291).

*

En l’espèce, il n’est pas contesté en demande que la SARL ACTIF a accepté l’offre de renouvellement de la SCI L’IMMO EID à l’exception du montant du loyer proposé dans le congé du 28 septembre 2021. Ce nouveau bail a donc pris effet à compter du 1er avril 2022 sans accord sur le loyer.

Aucun élément du dossier ne permet de déterminer qu’un accord amiable ultérieur ait été trouvé entre les parties pour la fixation du loyer de ce nouveau bail. Il n’apparait pas non plus qu’une des parties ait saisi le juge des loyers en vue d’une fixation de ce nouveau loyer.

Dans ce contexte, il appartient au locataire de continuer à payer le loyer tel que prévu dans le contrat de bail précédent, à savoir 1.230 euros par mois incluant 1132 euros par mois et 98 euros de provision pour charges par mois.

Le commandement de payer du 12 avril 2023 mentionne un solde d’arriéré de loyers et charges en débit de 1.800 euros et inclut un solde de compte au 15 mars 2023 pour la période d’avril 2022 à mars 2023 avec un loyer dû de 1380 euros charges comprises. Il indique que la preneuse a payé la somme 1.230 euros tous les mois pendant cette période.

Dès lors, la preneuse a continué à régler le montant du loyer et des charges tel que prévu dans l’ancien bail comme elle y était tenue en l’absence de fixation du loyer du nouveau bail en vigueur depuis le 1er avril 2022.

Il convient de relever que la bailleresse ne peut contraindre la preneuse à payer le reliquat entre un loyer fixé unilatéralement par la bailleresse et le montant de l’ancien loyer et des provisions sur charges effectivement réglé par la preneuse.

En outre, le commandement de payer ne procède à aucune ventilation entre les loyers et les provisions sur charges.

Il ressort ainsi de l’ensemble des éléments précédemment exposés que le commandement de payer du 12 avril 2023 visant la clause résolutoire du bail du 5 avril 2022 doit être déclaré nul et de nul effet, notamment faute d’être clair et précis.

La demande principale de la SARL ACTIF ayant été satisfaite, la demande subsidiaire formulée par cette dernière est donc sans objet.

Sur les dommages-intérêts pour préjudice moral

La SARL ACTIF sollicite le paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Elle fait valoir qu’elle est locataire depuis 1996, soit depuis 27 ans et a toujours régulièrement payé son loyer et les charges réclamées.

Elle considère que depuis l’acquisition du bien qui lui est loué par la SCI L’IMMO EID, le gérant de la SARL ACTIF est harcelé par le gérant de la société bailleresse qui lui adresse de multiples courriels et courriers recommandés pour l’impressionner.

Elle affirme que la bailleresse lui a dit qu’il devrait quitter les lieux sans indemnité s’il refusait de payer le loyer proposé, a décidé de passer outre au refus du locataire en augmentant le loyer puis en faisant délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail irrégulier.

*

Bien qu’elle ne précise pas le fondement juridique de sa demande, il n’est pas contestable que la SARL ACTIF agit au visa de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en œuvre de ce régime de responsabilité suppose donc que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Or, en l’espèce la SARL ACTIF se contente d’invoquer un préjudice moral sans démontrer le comportement fautif de la SCI L’IMMO EID.

Il convient par conséquent de la débouter de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI L’IMMO EID, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser la SARL ACTIF supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI L’IMMO EID sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul et de nul effet le commandement de payer délivré par la SCI L’IMMO EID à la SARL ACTIF le 12 avril 2023,

DEBOUTE la SARL ACTIF du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI L’IMMO EID au paiement des dépens de l’instance,

CONDAMNE la SCI L’IMMO EID au paiement de la somme de 2.000 euros à la SARL ACTIF au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE