TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/57461 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6DJO

N° : 1

Assignation du :

23 Octobre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 06 novembre 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [P] [G] [J] [L] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [N] [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [K] [M] [O] [L]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN702

DEFENDERESSE

La société SO BODY NAIL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Karina ELHARRAR, avocat au barreau de PARIS – #D1834

DÉBATS

A l’audience du 09 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 20 juillet 2020, Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] ont donné à bail commercial à la société SO BODY NAIL des locaux situés [Adresse 4], moyennant un loyer annuel de 30.000 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 23 avril 2024, à la société SO BODY NAIL, pour une somme de 13.250 euros, au titre de l’arriéré locatif au 19 avril 2024.

Par acte du 23 octobre 2024, Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] ont fait assigner la société SO BODY NAIL devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société SO BODY NAIL et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société SO BODY NAIL à payer à Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] la somme provisionnelle de 20.905,89 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux contractuel de 9%,

— condamner la société SO BODY NAIL au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société SO BODY NAIL au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, avec bénéfice de distraction.

L’affaire a été renvoyée à 4 reprises à la demande des parties, celles-ci ayant tenté un processus de médiation.

À l’audience du 9 octobre 2025, Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] ont maintenu les termes de leur assignation, en actualisant la dette à la somme de 41.095,73 euros au 1er octobre 2025, et en s’opposant à l’octroi de tout délai.

La société SO BODY NAIL était représentée. Elle reconnaît pour partie la dette locative, à hauteur de 29.504,48 euros, mais soulève des contestations relatives aux charges et à la clause pénale.

Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs de 20 mois, outre la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Vu la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce,

L’affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

I – Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et aux sommes impayées

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 23 avril 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. Dans le commandement figure le détail complet des loyers et charges dus. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (article 16 du bail) et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13.250 euros au titre de l’arriéré locatif au 2ème trimestre 2024 inclus.

Les causes de ce commandement, n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 24 mai 2024, sous réserve des dispositions ultérieures relatives aux délais de paiement.

S’agissant de la fixation du montant actualisé de l’arriéré locatif, la défenderesse émet des contestations relatives à la tardiveté des opérations de régularisation de charges et à l’absence de telles opérations et justificatifs pour 2024 et 2025. Elle considère donc qu’aucune provision sur charges ne peut être appelée à compter de janvier 2024.

Les demandeurs contestent ces éléments et indiquent qu’ils ont régularisé les charges et ont produit tous les justificatifs jusqu’à 2025.

Il ressort de l’ensemble des documents produits, et notamment décomptes locatifs et avis de taxes foncières, que les seules charges reportées sur le preneur sont celles relatives au paiement de cet impôt. La clé de répartition est prévue par l’article 7 in fine du bail.

Selon les décomptes produits aux débats, qui sont pour le moins peu clairs aussi bien en demande qu’en défense, il apparaît tout de même que les opérations de régularisation de charges ont été effectuées par les bailleurs qui ont, lorsque la régularisation est en faveur du preneur, soit remboursé directement le trop-perçu à DEF1 (comme en juin 2023) soit déduit le trop-perçu de la dette totale (comme en juin 2025 pour la dernière régularisation). Ce dernier trop-perçu restant minime, le preneur ne peut critiquer le montant de la provision appelée, qui nécessairement ne correspond pas exactement au montant qui sera finalement dû.

Il n’y a donc aucune contestation sérieuse de la somme réclamée.

La créance s’élève désormais à la somme de 40.911,64 euros, arrêtée au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, coût du commandement de payer déduit et solde de charge en faveur du preneur déduit (41217,10 – 184,09 – 305,46).

Il y a donc lieu de condamner par provision la société SO BODY NAIL au payement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour.

Le taux d’intérêt contractuel prévu par le contrat s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

II – Sur la demande reconventionnelle de délais de paiements

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L’octroi des délais de paiement autorisés par l’article 1343-5 du code civil, n’est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d’une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

La société SO BODY NAIL explique cette absence de paiement par des difficultés conjoncturelles, mais témoigne d’efforts concrets pour apurer la dette et sauvegarder l’entreprise.

Compte tenu des circonstances de la cause qui démontrent un réel effort du locataire pour la continuation de son commerce, des règlements effectués et de la situation de la société SO BODY NAIL, la bonne foi du preneur doit être reconnue tandis que la résiliation du bail entraînerait de très lourdes conséquences économiques.

Ainsi, il y a lieu d’accorder un délai de 20 mois à la société SO BODY NAIL pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

III – Sur la demande d’expulsion et sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Mais compte-tenu des délais accordés, qui suspendent les effets de la clause résolutoire, l’expulsion ne sera autorisée qu’en cas de non-respect de l’échéancier prévu, dans les conditions précisées au dispositif.

En cas de non-respect de l’échéancier, la société SO BODY NAIL sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

IV – Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SO BODY NAIL, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SO BODY NAIL ne permet d’écarter la demande de Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la société SO BODY NAIL à payer à Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] la somme provisionnelle de 40.911,64 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er octobre 2025, 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons que la société SO BODY NAIL pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 20 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le 15 du mois suivant le mois de la signification de l’ordonnance et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute pour la société SO BODY NAIL de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société SO BODY NAIL et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués, à savoir [Adresse 4], avec l’assistance si nécessaire de la force publique et d’un serrurier,

° en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,

° une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie ;

Condamnons la société SO BODY NAIL aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement ;

Condamnons la société SO BODY NAIL à payer à Mme [P] [L], M. [N] [L] et Mme [K] [L] la somme de 1.000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties, plus amples ou contraires ;

Rappelons que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 06 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ