TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e Bernard KUCHUKIAN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 26 septembre 2025

à Mme [J] [G]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/03279 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6Q6C

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [Z]

né le 07 Avril 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [J] épouse [Y]

née le 20 Juillet 1987, demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [S] [D]

né le 24 Septembre 1992, demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2020, un contrat de bail a été conclu entre M. [R] [Z] et Mme [G] [J] épouse [Y], relatif à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 3].

Par acte sous signature privée du 10 décembre 2020, M. [S] [D] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers et charges restant impayés, par acte de commissaire de justice du 04 février 2025, M. [R] [Z] a fait délivrer à Mme [G] [J] épouse [Y] un commandement de payer la somme de 17.504,48 euros au titre d’un arriéré locatif, visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été signifié à la caution le 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, M. [R] [Z] a attrait M. [S] [D] et Mme [G] [J] épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILE statuant en référé, au visa de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— constater l’acquisition au 4 avril 2025 de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

— ordonner l’expulsion immédiate du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir,

— condamner solidairement M. [S] [D] et Mme [G] [J] épouse [Y] à lui payer la somme de 17.504,48 euros, valeur à janvier 2025, plus 2.400 euros au titre du loyer et des charges de février à avril 2025,

Ainsi que la somme de 1.400 euros par mois au titre d’indemnité de retard à compter du 1er mai 2025 jusqu’au départ des lieux

— condamner solidairement M. [S] [D] et Mme [G] [J] épouse [Y] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

Représenté par son conseil M. [R] [Z] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant qu’un plan d’apurement avait été mis en place par la CAF en 2022 mais que celui-ci n’avait été respecté que pendant deux mois.

Cité à étude, M. [S] [D] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Mme [G] [J] épouse [Y] a comparu en personne. Elle expose que la CAF ne verse plus les APL depuis 2022 et qu’elle ne paye que le complément et non l’intégralité du loyer. Elle indique qu’elle perçoit 900 euros par mois de prestations sociales et qu’elle ne peut pas travailler car son fils est autiste. Elle précise que son compagnon perçoit un salaire de 1.500 euros par mois. Elle fait valoir que l’appartement est dans un très mauvais état et qu’elle n’a pas de chauffage depuis trois ans du fait de la panne de la chaudière. Elle demande que la chaudière soit réparée.

Le délibéré a été fixé au 25 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Conformément à l’autorisation donnée par la présidente avant la clôture des débats, M. [R] [Z], par l’intermédiaire de son conseil, a adressé au greffe par courrier du 29 juillet 2025 la copie complète de son titre de propriété.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de M. [S] [D] à l’audience ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant à M. [R] [Z].

En application de l’article 834 du Code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même Code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 mai 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 1er, alinéas 1 et de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« Le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. (…)

Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives. »

L’article 24, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

« I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. (…) ».

Le contrat de bail en date du 10 décembre 2020 contient une clause résolutoire rédigée dans les termes suivants :

« Le présent contrat sera résilié de plein droit :

— en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge (…) ».

Cette clause ne stipulant pas un délai d’au moins six semaines pour régulariser l’impayé comme exigé par les dispositions d’ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l’appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l’acquisition d’une telle clause se heurte à une contestation sérieuse.

Si l’obligation légale de mentionner le délai de deux mois ou six semaines ne s’applique qu’au commandement de payer, le fait que la clause litigieuse fasse état d’une résiliation de plein droit du contrat de bail sans formalité judiciaire alors que la loi exige la délivrance d’un commandement préalable et un délai laissé au locataire pour régulariser sa situation, rend nécessaire une appréciation de sa conformité aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 laquelle ne relève pas du juge des référés.

Dès lors, il importe peu que le commandement de payer, qui a seulement vocation à régir les effets de la clause résolutoire convenue entre les parties, réponde aux dispositions légales.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond, comme sur celles, subséquentes, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il ressort du commandement de payer et de l’assignation que Mme [G] [J] épouse [Y] restait devoir une somme de 17.504,48 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés.

Il n’est pas produit de décompte actualisé.

Dès lors, Mme [G] [J] épouse [Y] sera condamnée par provision, au paiement de la somme de 17.504,48 euros, comptes arrêtés au 1er janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Sur la demande de délai de paiement et les désordres invoqués

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, Mme [G] [J] épouse [Y] déclare percevoir 900 euros de prestations sociales et justifie des revenus de son compagnon à hauteur de 1.500 euros par mois. Elle verse aux débats des photos non identifiées et non datées concernant les désordres invoqués dans l’appartement. Elle ne justifie pas de la panne de la chaudière invoquée et sa demande de ce chef sera donc rejetée.

Il résulte du décompte produit qu’elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience.

Par conséquent, la demande de délais de paiement est rejetée.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

L’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 visé au dernier alinéa du même article dispose : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Aux termes de l’article 2297 du code civil, « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article. »

En l’espèce, l’engagement de caution manuscrit indique que M. [S] [D] se « porte caution solidaire sur (ses) revenus et sur (ses) biens, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion, pour Mme [G] [J] pour la durée du bail initial et, le cas échéant pour [C] renouvellements, soit jusqu’au [E] dans la limite de [G] (également en toutes lettres) (…). »

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité de l’acte de cautionnement, il peut toutefois retenir que les irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de condamnation fondée sur la signification de cet acte.

Il en résulte une contestation sérieuse.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande relative à la condamnation de M. [S] [D].

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [G] [J] épouse [Y] devra supporter la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée au paiement à M. [R] [Z] de la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’allocation d’une provision au titre d’une indemnité d’occupation en l’état d’une contestation sérieuse sur l’opposabilité de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS Mme [G] [J] épouse [Y] à payer à M. [R] [Z], à titre provisionnel, la somme de 17.504,48 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, au titre des loyers et charges impayés au 1er janvier 2025 ;

DISONS que les demandes tendant à obtenir la condamnation de la caution, M. [S] [D], se heurtent à l’existence d’une contestation sérieuse, et en conséquence, DISONS n’y avoir lieu à référé sur ces demandes,

REJETONS le surplus des demandes ;

REJETONS la demande de Mme [G] [J] épouse [Y] au titre de la réparation de la chaudière ;

CONDAMNONS Mme [G] [J] épouse [Y] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Mme [G] [J] épouse [Y] à verser à M. [R] [Z] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière La présidente