Du 16 février 2026

5AA

SCI/LC

PPP Contentieux général

N° RG 25/03004 – N° Portalis DBX6-W-B7J-25YH

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[M] [R], [B] [P]

— Expéditions délivrées à

M^e KREBS

Mme [R]

M. [P]

— FE délivrée à

M^e KREBS

Le 16/02/2026

Avocats : M^e Catherine GAUTHIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 16 février 2026

JUGE : Madame Célia RENOTON,

GREFFIER : Madame Louisette CASSOU,

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

RCS de [Localité 1] n° 824541148

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER Avocat plaidant au barreau de LYON et M^e Olivier KREBS, avocat postulant au Barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1 – Madame [M] [R]

née le 20 Décembre 1996 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [P] [B]

2 – Monsieur [B] [P]

né le 22 Février 1998 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Comparant

DÉBATS :

Audience publique en date du 15/12/2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 6 janvier 2025, Monsieur [W] [J] et Monsieur [U] [E] ont donné à bail à Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] un logement meublé à usage d’habitation, situé au [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.020,00 euros, outre des provisions mensuelles sur charges d’un montant de 30,00 euros.

Par contrat de cautionnement visale n°A10431198502 en date du 15 janvier 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de toutes les sommes pouvant être dues par Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] au titre d’un impayé de loyer et des provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [W] [J] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, afin que les loyers dus par Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] soient réglés. Sept quittances subrogatives en date des 27 mars, 9 avril, 12 mai,11 juin, 16 juillet, 3 septembre et 30 octobre 2025 ont été établies pour un montant total de 5.250,00 euros correspondant aux loyers impayés des mois de février à octobre 2025.

Le 22 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] un commandement de payer les loyers et provisions sur charges impayés des mois de février à avril 2025 d’un montant total de 3.150,00 euros et visant la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice en date des 11 et 21 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a respectivement assigné Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 15 décembre 2025, aux fins de:

La dire et juger recevable et bien fondée en son action, Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P], En conséquence,

Ordonner l’expulsion de Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, En toute hypothèse,

Condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à lui payer la somme de 5.250,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 avril 2025 sur la somme de 3.150,00 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation, Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, Condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux, Condamner solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à lui payer la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Dire qu’il n’y a pas lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit, Condamner in solidum Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 15 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de sa créance à la somme de 9.450,00 euros, suivant décompte arrêté au 9 décembre 2025 et indique s’en remettre à la décision du juge quant à la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [B] [P].

Elle se fonde sur les dispositions de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 750-1 du code de procédure civile, et expose que la demande principale porte sur la résiliation d’un bail laquelle est indéterminée, de sorte que la saisine du tribunal n’avait pas à être précédée d’une tentative préalable de conciliation.

Au soutien de sa demande principale et subsidiaire, elle se prévaut des dispositions de l’article 2309 du code civil et soutient être subrogée dans les droits du bailleur de sorte qu’elle est en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail compte tenu des loyers réglés par elle au bailleur et non-remboursés par les locataires. Elle ajoute que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Les causes du commandement n’ont pas été réglées par Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] au cours du délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Subsidiairement, elle explique que Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] ont manqué à leur obligation de régler leur loyer ce qui constitue un manquement grave.

S’agissant des sommes dues, elle se fonde sur les dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2241 du code civil et soutient que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal, aucune prescription n’est donc encourue. Elle explique être subrogée dans les droits du bailleur afin d’obtenir la condamnation des locataires au paiement des indemnités d’occupations, ses paiements étant justifiés par une quittance subrogative.

En défense, Madame [M] [R], régulièrement représentée par M. [B] [P], présent, sollicitent des délais de paiement à hauteur de 262,50 euros par mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Ils précisent que le paiement du loyer a été repris, le mois de novembre ayant été versé, mais que le loyer courant a été rejeté. Il indique exercer la profession d’autoentrepreneur dans le bâtiment et que le couple a un enfant à charge.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIVATION DU JUGEMENT

SUR LA RÉSILIATION DU BAIL :

— Sur la qualité à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

En application des dispositions de l’article 1346 du code civil « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette. ».

Il ressort des dispositions de l’article 1346-1 du même code que « la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce-personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tout paiement. ».

Il est de principe que le paiement avec subrogation s’il a pour effet d’éteindre la créance à l’égard du créancier, la laisse subsister au profit du subrogé, qui dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [J] a saisi la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, afin de payer l’arriéré locatif dont sont redevables ses locataires, Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P].

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a, par sept quittances subrogatives des 27 mars, 9 avril, 12 mai,11 juin, 16 juillet, 3 septembre et 30 octobre 2025, subrogé Monsieur [W] [J] dans ses droits et actions contre les preneurs défaillants.

Par conséquent, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à solliciter la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire afin d’éviter que de nouveaux loyers impayés viennent à échéance ainsi qu’une augmentation de la dette cautionnée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par voie électronique le 21 juillet 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (la CCAPEX), également par la voie électronique, le 23 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, l’action est recevable.

— Sur le bienfondé de la demande :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Le bail signé par les parties stipule en son article 15, la clause résolutoire suivante : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, deux mois après un commandement demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, dans les cas suivants : défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ».

En l’espèce, suivant actes de commissaire de justice délivrés le 22 avril 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.150,00 euros au titre des loyers et des charges impayés.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est donc régulier.

Les pièces versées aux débats, plus particulièrement les quittances subrogatives, montrent que ces loyers impayés ont été réglés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de son engagement de caution.

Le décompte locatif du 9 décembre 2025 produit ne permet pas d’établir que Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] ont désintéressé les causes de ce commandement dans le délai légal de deux mois qui leur était imparti par la clause contractuelle. Au surplus, il apparaît que la dette locative a augmenté puisque cinq nouvelles quittances subrogatives ont, depuis, été établi les 12 mai, 11 juin, 16 juillet, 3 septembre et 30 octobre 2025.

Il y a lieu, en conséquence, de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2025, conformément au délai convenu par les parties dans le contrat de bail.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte versé que Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] ont réglé le loyer du mois novembre 2025, bien qu’ils n’aient encore rien payé pour le mois de décembre 2025, alors qu’aux termes du contrat de bail, le loyer étant payable entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] ont donc repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Ils paraissent, en outre, en situation d’apurer leur dette dans le délai prévu par la loi. Ils justifient, en effet, de la perception d’allocations en octobre et novembre 2025, d’un montant total de 3.301,30 euros, de revenus professionnels pour Madame [M] [R] d’un montant de 1.478,08 euros pour les mois d’octobre et novembre 2025. Ils formulent, en outre, une proposition d’apurement à hauteur de 262.50 euros par mois à compter du 1er janvier 2026.

Il y a lieu, dès lors que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE ne s’y oppose pas, de leur accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ces délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets. La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE sera, alors, autorisée à poursuivre l’expulsion de Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P].

Le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « les locataires sont tenus solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dues en application du présent bail ». Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges (1.050,00 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte arrêté au 9 décembre 2025 et la créance subrogative du 30 octobre 2025 montrant que Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] sont redevables de la somme de 9.450,00 euros au titre des loyers et provisions sur charges.

Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] ne contestent ni le principe ni le montant de leur dette.

Par conséquent, ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme 9.450,00 euros, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.150,00 euros à compter du 22 avril 2025, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 2.100,00 euros à compter du 9 juillet 2025, date de l’assignation, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Dans l’hypothèse où Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en serait déchus, ils seront en outre condamnés solidairement, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

SUR LES FRAIS DU PROCES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P], parties perdante, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P], tenus aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 400,00 euros.

PAR CES MOTIFS,

La Vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 23 juin 2025, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 9.450,00 euros, laquelle portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.150,00 euros à compter du 22 avril 2025, sur la somme de 2.100,00 euros à compter du 9 juillet 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] des délais de paiement pour acquitter leur dette locative ;

LES AUTORISE à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 262,50 euros et en une 36ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les provisions sur charges devant en outre être réglés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail,

— CONDAMNE en ce cas Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 6], et DIT qu’à défaut pour Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des provisions charges (1.050,00 euros par mois au jour de l’audience) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE solidairement Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à son paiement à compter de la résiliation immédiate et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [R] et Monsieur [B] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Vice-présidente et la Greffière.

LA GREFFIERE LA VICE-PRÉSIDENTE Chargée

des contentieux de la protection