TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e DENIZOT / CCC + CE

— M^e BENAZERAH / CCC + CE

■

18° chambre

2ème section

N° RG 17/15710

N° Portalis 352J-W-B7B-CLXJF

N° MINUTE : 2

Assignation du :

31 Octobre 2017

Contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

DÉFENDERESSE

S.N.C. B. HARRISON

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par Maître Jacky BENAZERAH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1097

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 17/15710 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLXJF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistées de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2025. Délibéré prorogé au 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Selon acte sous seing privé du 08 juin 2007, monsieur [G] et madame [U], aux droits desquels vient la S.N.C. B. HARRISON, ont consenti à la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 9], à destination de « commerce de bijouterie, horlogerie, orfèvrerie, cadeaux divers, articles de [Localité 33] mais sous la condition que l’exercice de ces derniers commerces ne fasse pas l’objet de réclamations justifiées par d’autres locataires exerçant un commerce similaire dans l’immeuble », pour une durée de trois/six/neuf années à compter du 1er janvier 2007 et moyennant un loyer annuel indexé de 18 500 € en principal.

Par acte extrajudiciaire du 29 octobre 2015, la locataire a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2016.

Par acte signifié le 14 janvier 2016, la bailleresse lui a signifié un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 31 octobre 2017, la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS a fait assigner la S.N.C. B. HARRISON devant le tribunal de grande instance de PARIS, devenu le tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction.

Parallèlement, le juge des référés près ledit tribunal, saisi par la S.N.C. B. HARRISON, a, par ordonnance du 09 février 2018, confié une mission d’expertise à madame [H] [R] aux fins de fixation du montant de l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS en application de l’article L.145-28 du code de commerce.

Par ordonnance du 27 juillet 2018, le juge de la mise en état a confié à madame [H] [R] une mission d’expertise aux fins de détermination du montant de l’indemnité d’éviction revenant à la locataire.

Dans son rapport en date du 16 mars 2020, l''experte judiciaire a conclu que l’indemnité d’occupation pouvait être évaluée à 45 800 €/an HT et HC au 14 janvier 2016.

Par acte du 16 juillet 2020, la S.N.C. B. HARRISON a fait assigner la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de fixation et de paiement de l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

Les deux instances engagées devant le tribunal judiciaire, enregistrées sous les numéros de RG 17/15710 et 20/6661, ont été jointes le 10 mai 2021.

Dans son rapport déposé au greffe le 10 septembre 2021, l’experte judiciaire a conclu que l’indemnité d’éviction pouvait être évaluée, pour la perte du fonds de commerce, à 791 500 €, outre pertes sur stock à parfaire et indemnités de licenciement sur justificatifs.

Dans ses dernières conclusions du 02 octobre 2023, la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS sollicite du tribunal de :

— condamner la S.N.C. B. HARRISON à lui payer une indemnité d’éviction fixée à 1 922 536 €, sauf à parfaire, se décomposant comme suit :

*indemnité principale : 1 621 719 €

*indemnités accessoires :

frais de remploi : 162 171 €

trouble commercial : 66 646 €

frais de déménagement : 1 000 € à parfaire

frais de réinstallation : 50 000 € à parfaire

perte sur stock : 12 500 € à parfaire

frais administratifs et commerciaux : 3 500 €

indemnités de licenciement : mémoire

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme annuelle de 19 980 € à compter du 14 janvier 2016

— en toute hypothèse, débouter la S.N.C. B. HARRISON de ses demandes,

— la condamner à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil.

Par ordonnance du 06 décembre 2023, le juge de la mise en état a rejeté une demande tendant à faire déclarer irrecevables les conclusions et la pièce numéro 18 notifiées le 02 octobre 2023 par la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS et a renvoyé l’affaire à l’audience du 26 février 2024 pour dernières conclusions de la S.N.C. B. HARRISON et clôture de la mise en état.

Dans ses dernières écritures du 10 janvier 2024, la S.N.C. B. HARRISON sollicite du tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction dû à la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS à la somme de 596 738 €, selon le détail suivant :

*indemnité principale : 515 217 €

*frais de remploi : 51 521 €

*trouble commercial: 27 000 €

*frais de déménagement : 1 000 €

*frais divers : 2 000 €

— d’ordonner la consignation des frais de remploi à la Caisse des dépôts et consignation avec obligation pour la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS de justifier de sa réinstallation dans les six mois de la signification de l’arrêt de la cour, et de dire qu’à défaut d’une telle justification, cette somme sera restituée à la S.N.C. B. HARRISON dans un délai de six mois,

— de débouter la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS de ses autres demandes,

— de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 46 800 € annuels HC et HT depuis le 14 janvier 2016 jusqu’à la libération effective des lieux, et de condamner la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS à lui payer ladite indemnité, augmentée de la TVA et des charges, jusqu’à libération totale et définitive des locaux et remise des clés, sous déduction des sommes d’ores et déjà versées depuis cette date,

— d’ordonner la compensation des créances réciproques jusqu’à due concurrence,

— de condamner la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS à lui payer une somme de 7 000 € au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens comprenant les frais des deux expertises de madame [R].

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 26 février 2024, l’audience de plaidoiries a été fixée au 10 avril 2025 et à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, prorogé au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Les locaux loués sont situés dans le [Adresse 9].

Il ressort des rapports d’expertise judiciaire que :

— la [Adresse 37] est une longue (env.675m) et large (env.18m) voie secondaire à sens unique de circulation automobile, parmi les axes commerçants les plus animés et attrayants du [Localité 5] ; elle relie le [Adresse 28] (où elle commence, au niveau du métro aérien de [32]) à la [Adresse 35] (où elle se termine, au niveau de la [Adresse 34], entre les métros [29] et [30]) ;

— les locaux étudiés se situent dans la partie de la [Adresse 37] comprise entre le [Adresse 28] et la [Adresse 36], avec laquelle l’ensemble immobilier dont ils dépendent forme l’angle ;

— ils sont correctement desservis par les transports en commun ;

*métros de [32] (lignes 6, 8 et 10) à environ 150m, [Adresse 27] (ligne 10) à environ 180m et Commerce (ligne 8) à environ 450m ;

*autobus avec les lignes 42, 80, 82, N12 et N81 à proximité ;

— le stationnement, particulièrement difficile dans le secteur, est facilité par la présence du parking public « Commerce » à environ 290m.

L’experte décrit la [Adresse 37] comme un « véritable centre commercial à ciel ouvert », appréciée depuis 1824 pour les nombreux commerces qui l’animent et encore aujourd’hui l’axe le plus animé du secteur, bénéficiant d’une très bonne commercialité (environ 62,18% d’enseignes nationales selon Codata@), principalement dédiée à l’équipement de la personne, et dans une moindre mesure, à l’alimentation.

La commercialité de la rue peut-être scindée en deux tronçons :

— le premier et le plus long, compris entre la [Adresse 35] et l'[Adresse 27], qui comprenait, en 2015, 55,10% d’enseignes nationales (et environ 61% des enseignes nationales de la rue), principalement dans le domaine de l’équipement de la personne (notamment prêt-à-porter), et accessoirement dans ceux de la parfumerie-beauté et de l’alimentation,

— le second et le plus court, dont dépendent les locaux étudiés, compris entre l'[Adresse 27] et le [Adresse 28], qui comprenait, en 2015, 77,60% d’enseignes nationales, (et environ 39% des enseignes nationales de la rue), également principalement axé sur l’équipement de la personne (notamment PAP).

La [Adresse 37] comprend plusieurs commerces de bijouterie/horlogerie :

— Mauboussin au n°14,

— Swarovski au n°16,

— APM-DJULA au n°30,

— Louis Pion au n°40,

— Patrick B – La Maison du Carillon au n°60,

— La Compagnie des Gemmes au n°62,

— Diam’s au n°90.

L’experte judiciaire estime en résumé qu’il s’agit d’un bon emplacement pour l’activité exercée (bijouterie/horlogerie), dans un quartier résidentiel (arrondissement le plus vaste et le plus peuplé de la capitale), recherché et au bon pouvoir d’achat, mais surtout situé sur l’axe le plus commerçant et animé du secteur (avec de nombreuses enseignes nationales) principalement dédié à l’équipement de la personne, correctement desservi par les transports en commun, avec des facilités de stationnement et bénéficiant d’une importante chalandise piétonne.

Les locaux étudiés dépendent d’un ensemble immobilier composé de trois bâtiments à usage commercial accolés faisant l’angle, en pan coupé, entre les [Adresse 37] et [Adresse 36] ; ils occupent la totalité du petit bâtiment central (entre Rudy’s à gauche et Générale d’Optique, qui fait l’angle, à droite), et se trouvent entièrement en façade sur la [Adresse 37].

Le bâtiment, édifié en maçonnerie sous enduit peint, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et d’un étage droit, a une couverture en tuiles mécaniques, un ravalement en état d’usage et son gros-œuvre semble entretenu.

Les locaux bénéficient d’une visibilité correcte avec un linéaire de façade d’environ 4,80m, avec une devanture prise dans le bâti comprenant une porte simple centrale en retrait d’environ 1m, surélevée d’une petite marche, encadrée par deux vitrines de présentation, sous un bandeau et un store en toile à l’enseigne « [T] [M] », outre, à l’étage R+1, trois fenêtres surmontées de auvents à l’enseigne « ORIS » avec spots éclairant la devanture et deux enseignes en drapeau « TAG HEUER » et «BAUME & MERCIER ».

Les locaux se développent sur trois niveaux reliés entre eux par des escaliers intérieurs (un escalier à vis vers le R+1, un escalier droit vers le R-1) ;

— le rez-de-chaussée, d’environ 35 m2, est de configuration moyenne (assez étroit se développant en profondeur, avec un rétrécissement au fond) et d’une hauteur correcte (HSFP 2,23/2,33/2,46m), presque entièrement aménagé en aire de vente, à l’exception d’une petite zone ouverte d’environ 8,50m2 au fond des locaux après le comptoir-caisse, avec plusieurs vitrines et un petit bureau de présentation en première zone, outre, au fond, un comptoir-caisse, un coffre-fort, le départ des escaliers et une porte ouvrant sur une courette anglaise ;

— au R+1, accessible par un escalier à vis situé au fond à gauche de la boutique, un niveau d’environ 32,80m2 comprenant trois compartiments commandés aménagés en palier/stockage/atelier éclairé sur cour, bureau aveugle et atelier éclairé par trois fenêtres sur la rue, l’ensemble d’une hauteur correcte (HSP 2,18/2,19/2,37m) ;

— au R-1, accessible par un escalier droit situé au fond à droite de la boutique, une petite cave d’environ 8,30m2, de configuration régulière et d’une hauteur correcte (HSV d’environ 2,26m) comprenant une petite réserve et un sanitaire.

L’experte judiciaire indique qu’elle a trouvé les locaux relativement fonctionnels même s’ils sont exploités sur trois niveaux reliés par des escaliers, simplement mais correctement équipés (sans climatisation mais avec une vidéosurveillance, une alarme anti-effraction, un faux-plafond technique, etc) et aménagés pour l’activité exercée, le tout en bon état apparent.

Elle a retenu une surface pondérée de 40 m2B (76,10 m2 utiles), qui fait l’objet d’une contestation de la part de la locataire qui sera examinée dans les motifs du jugement relatifs à l’indemnité d’occupation due par celle-ci.

Elle conclut à une bonne impression d’ensemble compte tenu de :

— l’aspect et l’état du bâtiment, entièrement occupé par les locaux loués, en façade sur la [Adresse 37],

— leur visibilité correcte,

— les caractéristiques propres des locaux (surface des trois niveaux, configuration), d’assez petite surface, de caractère relativement fonctionnel, leur équipement simple mais correct, leur aménagement pour l’activité exercée et le bon état apparent du tout.

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, dès lors qu’il s’y trouve toujours, au plus proche de la présente décision.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

Madame [R] a estimé que compte tenu du type de commerce exercé, qui s’adresse principalement à une clientèle de proximité, situé sur l’axe le plus commerçant et animé du secteur, un transfert du fonds de commerce dans un local équivalent sans perte significative de clientèle semble impossible et a retenu en conséquence une hypothèse de perte du fonds justifiant une indemnité de remplacement.

La perte du fonds de commerce de la locataire n’est pas discutée et sera retenue, de sorte qu’il convient d’apprécier le montant de l’indemnité de remplacement lui revenant.

L’experte judiciaire a estimé la valeur du droit au bail à 442 000 € dans l’hypothèse d’un plafonnement du loyer de renouvellement théorique, à 342 000 € dans l’hypothèse d’un déplafonnement (avec « gain Pinel » correspondant au lissage de la variation de loyer ne pouvant excéder 10% par an).

Cette estimation est contestée par la locataire, néanmoins ni l’une ni l’autre des parties ne sollicite que l’indemnité d’éviction principale soit fixée au montant de la valeur du droit au bail, toutes deux considérant que la valeur du fonds de commerce y est supérieure.

L’experte judiciaire a estimé la valeur du fonds de commerce par la méthode des usages professionnels et non par celle de la rentabilité, considérant que la rentabilité du fonds de commerce étudié est inégale, de sorte que cette seconde méthode ne serait pas significative.

Les parties ne contestent pas cette conclusion, n’évoquant que la méthode des usages professionnels.

Madame [R] a estimé la valeur du fonds de commerce à 690 000 € de la façon suivante :

*elle a retenu un chiffre d’affaires annuel moyen HT de 1 268 771 € et un chiffre d’affaires annuel moyen TTC de 1 522 525 € compte tenu :

— d’une moyenne des chiffres d’affaires des années 2016, 2017, 2018 et 2019 ;

— soit sur quatre au lieu de trois années et exclusion faite de l’année 2020, dès lors que si les attentats de 2015 qui ont fortement touché l’année 2016 n’ont pas réellement affecté la commercialité de proximité d’un axe comme la [Adresse 37], de même que si les troubles subis en 2018 lors de la crise des gilets jaunes et liés à la réforme des retraites n’ont pas pour l’essentiel eu lieu dans le quartier, en revanche, la grève des transports fin 2019/début 2020 et la fermeture des commerces non-essentiels pendant presque quatre mois en 2020 du fait de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19 rend délicate la prise en compte usuelle des seules trois dernières années d’exercice ;

*elle a appliqué un pourcentage de 45% du chiffre d’affaires moyen TTC ou 55% du chiffre d’affaires moyen HT, expliquant :

— que le choix du coefficient sur chiffre d’affaires est fonction de la nature du commerce exercé, de sa situation, des charges et conditions locatives, des charges normales ou anormales entrant dans la détermination du bénéfice et de sa capacité à dégager des bénéfices de façon récurrente ;

— que pour une activité de bijouterie/horlogerie, d’après le dernier barème des Éditions Francis Lefebvre – 2018, il est d’usage de retenir un pourcentage de 35 à 55% du CA annuel HT (le précédent barème des Éditions Francis Lefebvre – 2016 étant compris entre 30 et 70% du CA annuel TTC) ;

— qu’en l’espèce, il convient de tenir compte du poids limité du droit au bail (20 à 26% du CA moyen TTC ou 27 à 35% du CA moyen HT), de la baisse du chiffre d’affaires sur les derniers exercices connus et de la rentabilité inégale du fonds (négative en 2016, faiblement positive en 2017, assez élevée en 2018 et moyenne en 2019) ;

*elle a ainsi calculé des valeurs de :

—  1 268 771 € HT x 55% = 697 824,05 €

—  1 522 525 € TTC x 45% = 685 136,25 €

soit une moyenne ressortant à 690 000 €.

La locataire demande de fixer l’indemnité principale lui revenant à 1 621 719 €.

Elle sollicite l’application d’un pourcentage de 100% sur le chiffre d’affaires, dont la moyenne doit être calculée sur les années 2020, 2021 et 2022, ainsi que l’application d’un coefficient de 2 sur la deuxième année et de 3 sur la troisième année, correspondant davantage selon elle, à la réalité économique de l’entreprise, de la manière suivante :

— CA 2020 : 1 232 004 € x1 = 1 232 004 €

— CA 2021 : 1 377 672 € x2 = 2 755 344 €

— CA 2022 : 1 373 749 € x3 = 4 121 247 €

Total de 8 108 595 € HT ÷ 6 = 1 351 432 € HT ou 1 621 719 € TTC.

Elle conteste les conclusions de l’experte judiciaire, lui reprochant d’avoir retenu un pourcentage sur chiffre d’affaires trop bas ;

— au vu de l’emplacement très qualitatif des locaux, sur l’une des rues les plus commerçantes de [Localité 33], toujours active malgré l’ouverture du centre commercial Beaugrenelle, ainsi que des décisions rendues en la matière retenant des pourcentages bien plus importants et de la réalité du marché, les prix de vente du fonds dépassant 100% du chiffre d’affaires ;

— alors que l’experte a retenu des données extraites du mémento Lefebvre 2018 qui ne sont qu’indicatives et variables, ne permettant pas à elles seules de déterminer le pourcentage à retenir ;

— alors que le tribunal judiciaire de Paris a jugé le 27 novembre 2014 qu’un pourcentage de 100% pouvait être retenu pour un bijoutier compte tenu de l’emplacement, que la cour d’appel de Paris les 05 juillet 2017 et 16 janvier 2013 a retenu des taux de 50% ou de 65% pour de moins bonnes situations ;

— alors que les motifs retenus par l’experte judiciaire (poids limité du droit au bail, baisse du chiffre d’affaires, rentabilité inégale) sont contestables puisque l’on ne voit pas le rapport entre le droit au bail et la valorisation fondée sur le chiffre d’affaires, que prendre en compte la baisse du chiffre d’affaires, d’ailleurs liée au refus de renouvellement, déjà prise en compte dans la moyenne des chiffres d’affaires, revient à prendre en considération deux fois le même phénomène, et qu’il y a une contradiction entre le fait d’évacuer la méthode de calcul selon la rentabilité du fonds et le fait de finalement prendre cette rentabilité en considération ;

— se borner à appliquer les barèmes Francis Lefebvre, dont on ignore la méthode de détermination, est déconnecté de la réalité du marché ;

— ces barèmes sont désuets, comme l’exemple de la vente de l’horlogerie bijouterie CHAPUT PÈRE ET FILS en 2010 (prix de plus de sept fois le chiffre d’affaires) permet de s’en convaincre.

La bailleresse demande de fixer l’indemnité principale à 515 217 €, selon le calcul suivant ;

— chiffre d’affaires moyen sur les cinq dernières années de 1 288 043 € :

CA 2018 : 1 270 335 € HT

CA 2019 : 1 186 456 € HT

CA 2020 : 1 232 004 € HT

CA 2021 : 1 377 672 € HT

CA 2022 : 1 373 749 € HT

— pourcentage de 40% du chiffre d’affaires, soit : 1 288 043 € x 40% = 515 217 €.

Elle fait valoir que le barème Francis Lefebvre n’a cessé de baisser ces dernières années, puisqu’il est encore descendu en novembre 2021, soit après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, à une fourchette de 20 à 50% du chiffre d’affaires HT, qu’en outre, d’autres barèmes retenaient déjà des pourcentages inférieurs, et qu’il doit être tenu compte encore de la tendance baissière des valeurs de fonds de commerce résultant des manifestations des gilets jaunes, des manifestations et grèves liées à la réforme des retraites, puis à la crise sanitaire liée à la pandémie de covid 19 et à la guerre en Ukraine et au taux d’inflation sans précédent.

Elle soutient que la locataire ne peut arguer de la bonne commercialité de la [Adresse 37] alors qu’elle a subi une baisse de son chiffre d’affaires du fait d’une désaffection de sa clientèle, sans lien avec son éviction.

Elle considère que le pourcentage sur le chiffre d’affaires que la locataire demande d’appliquer n’est pas sérieux, celle-ci s’appuyant sur une jurisprudence ancienne ou une décision portant sur un fonds dont la situation n’est pas proche de la sienne, tandis que dans un arrêt récent de 2017 la cour d’appel a retenu un taux de 40% pour un bijoutier.

Enfin, elle demande d’évaluer le fonds de commerce à partir du chiffre d’affaires hors taxes de la locataire, comme désormais consacré par le barème Lefebvre, la TVA ne représentant pas du chiffre d’affaires.

Sur ce,

Le tribunal prendra en compte les derniers éléments comptables (chiffre d’affaires) du preneur et l’évolution du contexte économique du commerce considéré pour chiffrer l’indemnité pour perte du fonds, qui s’évalue à la date la plus proche de son départ puisqu’il est toujours dans les lieux.

Il convient, conformément à l’usage de la profession, de retenir le chiffre d’affaires moyen hors taxes des trois dernières années d’exercices connues, soit en l’espèce les années 2020, 2021 et 2022.

Il n’y a pas lieu de retenir la moyenne des cinq dernières années de chiffres d’affaires comme le sollicite la bailleresse, étant observé que l’experte judiciaire a procédé différemment de l’usage en calculant une moyenne sur quatre années (et non cinq) car elle a exclu la dernière année (2020) et tenu compte « des événements de ces dernières années à [Localité 33] », ce qui n’a plus lieu d’être compte tenu de la communication des derniers chiffres d’affaires de la locataire.

La locataire entendant voir opérer une pondération de ses chiffres d’affaires dans le calcul de leur moyenne sur les années 2020 à 2022, il est relevé que l’application d’une moyenne arithmétique est de principe mais qu’une pondération a lieu d’être pratiquée sur les données chiffrées soit pour souligner une tendance forte et cohérente de l’activité en volume et en résultat, que ce soit à la hausse ou à la baisse, soit pour s’assurer que la moyenne retenue est représentative de la réalité de l’exploitation malgré l’impact d’événements exceptionnels (notamment lorsque l’on prend en compte les exercices affectés par la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, au lieu de les écarter).

La bailleresse, qui reproche à la locataire de majorer fictivement le chiffre d’affaires à retenir par l’application de coefficients, ne conteste cependant pas que l’exercice 2020, initialement écarté par l’experte, a nécessairement été impacté par l’obligation de fermeture de son commerce dit « non essentiel » à laquelle elle a été soumise pendant plusieurs mois, circonstances exceptionnelles justifiant un correctif.

En revanche, dès lors que la baisse du chiffre d’affaires en 2020 n’est pas importante, et que les chiffres d’affaires des années 2021 et 2022 sont de montants très proches, il y a lieu de limiter la pondération à appliquer et de calculer le chiffre d’affaires annuel moyen HT de la façon suivante :

— CA 2020 : 1 232 004 € x1 = 1 232 004 €

— CA 2021 : 1 377 672 € x2 = 2 755 344 €

— CA 2022 : 1 373 749 € x2 = 2 747 498 €

Total = 6 734 846 ÷ 5 = 1 346 969, 20 €, arrondi à 1 346 969 €, en moyenne annuelle hors taxes.

S’agissant du pourcentage à appliquer à la moyenne des chiffres d’affaires des trois dernières années d’exercice pour estimer la valeur du fonds de commerce, il convient d’observer que les barèmes proposés, notamment celui des Éditions Francis Lefebvre dont l’emploi est critiqué, ne sont que des indications statistiques qui ne s’imposent pas au tribunal, mais constituent cependant des références utiles pour connaître les usages de la profession, étant établis à partir de différentes sources prenant en compte les mutations réalisées.

Ils varient effectivement dans le temps et il convient de prendre en considération les plus récents.

L’experte judiciaire a proposé d’appliquer un pourcentage de 55% sur la moyenne annuelle du chiffre d’affaires hors taxes, en se fondant sur un barème proposé par les Éditions Lefebvre remontant à 2018, allant de 35 à 55%, alors que plus récemment, et à l’époque des dernières conclusions des parties, ce barème avait été revu à une fourchette entre 20 et 50% pour l’activité de bijouterie horlogerie.

La question de la variation du barème sera prise en compte ci-après.

S’agissant des éléments de comparaison donnés par la locataire pour soutenir qu’un pourcentage de 100% doit être retenu, il convient de noter que ;

— la décision de justice ayant retenu un taux de 100% concernait un cas particulier de vente de bijoux anciens ayant justifié de combiner les coefficients de la bijouterie-joaillerie avec ceux de la vente d’antiquité, lesquels vont de 55 à 140% ;

— la décision ayant retenu un coefficient de 70% a été partiellement infirmée par la cour d’appel qui a appliqué un taux de 50% ;

— la décision ayant retenu un coefficient de 65% pour une bijouterie à Barbès a été rendue dans le cadre, différent, d’une expropriation, et les raisons de cette fixation ne sont pas précisées ;

— ces décisions sont relativement anciennes, alors que les pourcentages ressortant des barèmes susmentionnés ont baissé depuis ;

— les conditions de la vente CHAPUT PÈRE ET FILS telle qu’elle ressort de l’annonce publiée au BODACC produite par la locataire ne sont pas connues et, au demeurant, cette annonce ne fait état que d’une cession de droit au bail, et non de fonds de commerce.

La locataire ne fournit donc pas d’élément plus probant que les barèmes qu’elle critique, notamment le barème des Éditions Lefebvre, permettant de considérer qu’ils ne sont pas pertinents.

L’experte judiciaire a en outre expliqué, la locataire lui reprochant de ne pas avoir suffisamment pris en considération la qualité de l’emplacement des locaux, que si celle-ci est prise en compte dans le calcul de la valeur du droit au bail, qui est effectivement l’un des éléments de la valeur du fonds de commerce, le pourcentage à appliquer sur le chiffre d’affaires annuel moyen est avant tout déterminé par le niveau de ce chiffre d’affaires et par la rentabilité de l’exploitation.

Ce pourcentage augmentant avec la rentabilité de l’exploitation et l’importance du droit au bail par rapport au chiffre d’affaires, elle l’a à juste titre fixé en considération du caractère limité du poids du droit au bail et de la rentabilité inégale du fonds de commerce (cette dernière n’étant pas remise en question pour ce qui concerne les derniers exercices).

Ainsi, la demanderesse ne justifie pas de la pertinence des pourcentages plus élevés qu’elle demande d’appliquer et ses critiques à l’encontre des conclusions de l’experte judiciaire n’apparaissent pas fondées.

En revanche, une légère révision à la hausse du pourcentage proposé par l’experte judiciaire serait justifiée dès lors que la baisse du chiffre d’affaires en 2018 et 2019 qu’elle a prise en compte n’est plus d’actualité, ce chiffre d’affaires étant remonté sur les dernières années considérées.

Il y a également lieu de tenir compte, sur la même période, d’une baisse des pourcentages appliqués, telle qu’elle ressort des barèmes d’évaluation des fonds de commerce, qui justifierait de son côté une légère minoration du pourcentage proposé par l’experte judiciaire.

Ces deux circonstances, ayant une influence contraire sur le pourcentage à retenir, se neutralisent néanmoins mutuellement, de sorte qu’il ne sera pas augmenté ou diminué de ces chefs.

Par ailleurs, la bailleresse ne démontre pas la pertinence de sa demande tendant à appliquer un pourcentage réduit à 40% du chiffre d’affaires annuel HT compte tenu d’une unique décision de la cour d’appel de Paris du 24 mai 2017 (le simple fait qu’un tel taux soit appliqué pour une activité de bijouterie ne justifiant pas que le même taux soit appliqué dans le présent cas d’espèce) et des circonstances récentes, telles que la guerre en Ukraine et l’inflation actuelle, dont l’impact effectif (au-delà de la baisse des pourcentages dans les barèmes déjà évoquée ci-avant) sur la valorisation du fonds de commerce de la locataire n’est pas justifié.

En outre, le tribunal rappelle que les barèmes ne sont que des données indicatives de tendances, qui doivent être prises en compte sans pour autant constituer des limites impératives ; ainsi, la baisse du haut de la « fourchette » de 55% à 50% n’impose pas nécessairement de réduire d’autant le pourcentage appliqué en l’espèce.

En conséquence, le coefficient de 55% proposé par l’experte judiciaire et qui apparaît toujours pertinent sera retenu par le tribunal.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité principale à la somme de :

1 346 969 € x 55% = 740 832,95 €, arrondi à 740 833 €.

— Les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L’experte judiciaire a chiffré ces frais forfaitairement à 10% de l’indemnité principale et les parties s’accordent pour fixer l’indemnité de cette manière.

Dès lors, l’indemnité de remploi sera fixée à :

740 833 € x 10% = 74 083 €.

Il n’y a pas lieu, comme le sollicite la bailleresse, d’ordonner la consignation de cette somme et de conditionner son versement à la justification de la réinstallation effective de la locataire dans un délai de six mois.

En effet, le séquestre de cette somme, prévu par l’article L.145-29 du code de commerce, n’est pas de principe mais une mesure exceptionnelle qui en l’espèce n’est pas justifiée, la bailleresse ne rapportant pas d’élément permettant de douter de la réinstallation de la locataire, laquelle a droit à l’indemnisation de son entier préjudice subi du fait de l’éviction à la date à laquelle le tribunal statue.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce.

L’experte judiciaire, relevant que l’EBE de la locataire n’était pas un indicateur significatif, a proposé d’estimer le trouble commercial à hauteur de 28 000 € correspondant à huit jours du chiffre d’affaires annuel HT moyen ; elle a maintenu cette proposition en répondant au dire de la locataire, qui réclamait que l’indemnité soit chiffrée sur quinze jours, que cela lui semblait « correct pour un petit fonds de travail exploité par le couple [M] (outre un coursier et une femme de ménage) ».

La locataire maintient sa demande tendant à voir fixer l’indemnité pour trouble commercial selon quinze jours de chiffre d’affaires, contestant l’idée qu’il s’agit d’un « petit fonds » et observant que la procédure d’éviction s’éternise du fait de la bailleresse qui a choisi des voies procédurales lui faisant gagner du temps.

La bailleresse lui oppose que sa prétention n’est pas justifiée, alors que son chiffre d’affaires augmente.

La locataire ne justifiant pas que le temps passé pour la gestion de l’éviction ou le moindre investissement dans son commerce seraient plus importants que ce que l’experte judiciaire a estimé, le tribunal évaluera également le trouble commercial sur la base de huit jours de chiffre d’affaires annuel HT moyen et lui allouera donc à ce titre une somme de :

1 346 969 € ÷ 365 jours x 8 jours = 29 522,61 €, arrondis à 29 522 €.

*Les frais de déménagement

Cette indemnité couvre les frais de déménagement des effets personnels du commerçant évincé et de son stock, le mobilier et les installations attachés au fond étant réputés incorporés dans la valeur du fonds perdu.

L’experte judiciaire, en l’absence de devis, a estimé l’indemnité revenant à la locataire à ce titre à 1 000 €, somme que la bailleresse demande de retenir.

La locataire sollicite que cette somme soit retenue, « sauf à parfaire », au motif qu’elle a expliqué lors de l’expertise que le coffre-fort de la bijouterie devrait aussi être déménagé.

Néanmoins, il lui appartient de fournir tous éléments lui permettant de chiffrer l’indemnité lui revenant à ce titre, ce qu’elle n’a pas fait, ni devant l’experte judiciaire, ni devant le tribunal ; il n’est donc pas justifié de lui allouer une somme « sauf à parfaire », donc susceptible d’être revue en considération d’un justificatif qu’elle n’a pas produit en temps voulu.

Le tribunal lui allouera donc une somme de 1 000 € au titre de ses frais de déménagement.

*Les frais de réinstallation

La locataire réclame une indemnité de 50 000 € à parfaire à ce titre, faisant valoir qu’elle va nécessairement exposer des frais pour sa réinstallation, notamment si ses nouveaux locaux abritaient auparavant une activité différente de la sienne ou que les aménagements précédents ne peuvent être conservés, et contestant qu’une valeur de réinstallation à neuf l’enrichirait au détriment de la bailleresse comme celle-ci le soutient.

La bailleresse lui oppose que l’indemnité principale permet l’acquisition d’un fonds avec les aménagements nécessaires, que selon une jurisprudence constante les aménagements ordinaires sont indemnisés selon l’état et le niveau d’amortissement des aménagements perdus, lesquels en l’espèce sont tous amortis, et que, enfin, il n’est produit aucun devis pour justifier de la somme réclamée, qui ne peut être évaluée in abstracto.

Comme l’a rappelé à juste titre l’experte judiciaire, l’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

En règle générale, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

Ainsi, en l’absence d’aménagements spécifiques ou de concept particulier, il n’y avait pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

En l’espèce, les aménagements de la locataire, classiques pour un bijoutier-horloger, ne sont pas spécifiques et ne relèvent pas d’un concept particulier.

Dès lors, il n’est pas justifié de sa demande d’indemnisation à ce titre, qui sera rejetée.

*Les frais administratifs et commerciaux

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’experte judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 3 500 €.

La locataire réclame cette somme et la bailleresse demande de limiter l’indemnité à 2 000 €, faisant valoir que la somme proposée par l’experte est surévaluée et qu’une somme de 1 000 € à 3 000 € est habituellement versée.

L’estimation de l’experte judiciaire étant pertinente, il convient d’allouer une indemnité de 3 500 € à la locataire à ce titre.

*Les frais de licenciement

Comme le rappelle l’experte judiciaire, les frais de licenciement doivent être remboursés à partir des justificatifs produits par la locataire.

L’indemnisation à partir des justificatifs qui seront fournis par la locataire s’imposant s’agissant d’un préjudice futur impossible à chiffrer en l’état, il convient donc de les retenir en mémoire.

*La perte sur stock

L’experte judiciaire a considéré que si l’activité de la locataire ne nécessitait pas l’emploi de denrées périssables, et que le preneur évincé s’organise généralement pour écouler sa marchandise avant son départ effectif, il n’est pas impossible qu’elle soit obligée de brader une partie (limitée) de sa marchandise et que son dommage ne pourra être apprécié que lorsque la valeur nette comptable du stock à la date la plus proche de son départ effectif sera connue.

La locataire sollicite une somme de 12 500 € « à parfaire » à ce titre.

La bailleresse observe qu’elle ne produit aucun élément justificatif à l’appui de cette demande et ne conclut à une indemnisation à ce titre qu’en mémoire, comme pour les frais de licenciement ; cette proposition de fixation en mémoire n’est cependant pas reprise dans le dispositif de ses conclusions.

En tout état de cause, il n’est pas possible d’allouer à ce titre une indemnité qui serait fixée ultérieurement à partir de justificatifs donnés par le preneur comme pour des frais de licenciement ; en effet, il ne peut être déterminé, comme le coût d’un licenciement, par un calcul en application de la loi, à partir généralement d’un bulletin de salaire et d’un solde de tout compte, mais suppose de prédéterminer la méthode d’évaluation du stock concerné et de la perte occasionnée.

En l’absence de tout justificatif produit par la locataire et de détermination des modalités de fixation de ce dommage, au demeurant hypothétique compte tenu de la nature de la marchandise concernée, la demande à ce titre sera rejetée.

* * *

Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

740 833 € (indemnité principale)

+74 083 € (indemnité de remploi)

+29 522 € (indemnité pour trouble commercial)

+1 000 € (indemnité de déménagement)

+3 500 € (indemnité pour frais administratifs et commerciaux)

+pour mémoire, les frais de licenciement qui seront indemnisés sur la base des justificatifs fournis

= 848 938 € + frais de licenciement en mémoire.

Il y a lieu de condamner la bailleresse au paiement de cette indemnité, sous réserve toutefois de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé, non à la valeur locative de marché, et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il est courant d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux.

L’experte judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due au 14 janvier 2016 de la façon suivante :

— valeur locative statutaire : 40 m2B x 1 300 €/m2B = 52 000 €/an

— aucun correctif appliqué

— abattement de précarité de 10% : 52 000 € – 10% = 45 800 € HT/HC/an.

Il est précisé que cette somme de 45 800 € est manifestement erronée puisque le calcul exposé aboutit en réalité à une somme de 46 800 € ; cette erreur étant purement matérielle et relevée par les parties, donc contradictoirement évoquée, le tribunal retiendra le montant rectifié de 46 800 € HT/HC/an.

La bailleresse sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à ce montant

La locataire demande de voir cette indemnité d’occupation fixée à 19 980 €/an, critiquant l’appréciation de l’experte judiciaire et se prévalant :

— de ce que les locaux ont une surface pondérée de 37 m2B et non de 40 m2B,

— de ce que leur valeur locative unitaire doit être fixée à 900 €/m2B, compte tenu des prix s’évaluant autour de 1 000 €/m2B et de la concurrence de grandes enseignes, facteur dépréciatif pour une petite enseigne familiale,

— de ce que l’abattement pour précarité à appliquer doit être fixé à 40%.

*La surface pondérée

L’experte judiciaire a retenu une surface utile de 76,10 m2 qui n’est pas contestée ; en revanche, la locataire conteste le calcul de la surface pondérée à 40 m2B.

Madame [R] a proposé une pondération des surfaces de la façon suivante :

*Pour le rez-de-chaussée :

—  1ère zone : aire de vente sur 5m : 19,20 m² x coefficient de 1 = 19,20 m²p

—  2ème zone : suite de l’aire de vente : 7,30 m² x coefficient de 0,80 = 5,84 m²p

— local annexe (relié) : 8,50 m² x coefficient de 0,40 = 3,40 m²p

*Pour le niveau R+1 (relié) : 32,80 m² x coefficient de 0,30 = 9,84 m²p.

*Pour le niveau R-1 (relié) : 8,30 m² x coefficient de 0,20 = 1,66 m²p

Total : 39,94 m²p, arrondi à 40m²p.

La locataire lui reproche de ne pas avoir suffisamment tenu compte de la spécificité des lieux loués, en particulier leur étroitesse au rez-de-chaussée avec un rétrécissement vers le fond, l’accessibilité limitée au premier étage et le fait qu’il comporte un bureau aveugle.

Elle entend voir appliquée une pondération de 0,60 à la 2ème zone du rez-de-chaussée, « plutôt conforme à une zone 3 » selon elle, et une pondération de 0,20 au local annexe au même siveau, ainsi qu’au premier étage ; elle conclut que la surface pondérée totale est de 37m²p.

Il convient de statuer selon les recommandations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, qui comporte une grille de pondération des surfaces commerciales.

Il est observé que les contestations de la locataire au sujet des surfaces pondérées n’ont pas été soumises à l’avis de l’experte judiciaire par voie de dire.

Il est relevé que la 2ème zone a justement été pondérée à 0,80, pondération la plus faible permise pour une telle zone par la Charte de l’expertise susmentionnée et qui tient donc compte du désagrément de son étroitesse, laquelle n’est pas suffisamment importante pour déroger à la Charte susmentionnée.

En revanche, il convient de revoir la pondération de l’annexe au fond du rez-de-chaussée, qui, bien qu’étroite, a été pondérée au coefficient maximum permis par la Charte pour les annexes reliées en rez-de-chaussée, et, surtout, la pondération du premier étage, car ladite Charte ne permet qu’une pondération à 0,20 pour une annexe reliée en R+1, alors qu’elle a été pondérée à 0,30.

Leur pondération sera donc revue de la façon suivante :

— local annexe (relié) : 8,50 m² x coefficient de 0,20 = 1,70 m²p (et non 5,95 m²p comme l’écrit la locataire)

— niveau R+1 (relié) : 32,80 m² x coefficient de 0,20 = 6,56 m²p.

Le tribunal calcule ainsi une surface pondérée de 34,96 m²p (35 m²p arrondis), inférieure de 4,98 m²p à celle calculée par l’experte judiciaire.

Il est constaté que la surface de 37 m²p invoquée par la locataire résulte d’une erreur matérielle de sa part (8,50 m² x coefficient de 0,20 = 1,70 m²p et non 5,95 m²p comme elle l’a écrit).

En conséquence, une surface pondérée de 35 m²p arrondis sera retenue.

*La valeur unitaire

L’experte judiciaire fait état dans son rapport d’expertise des éléments de comparaison suivants :

Fixations judiciaires :

date

adresse

décision

preneur

surface

Loyer en €/m²/an

Mois d’avril 2009

[Adresse 17]

TGI Paris 30/10/12

Patrick B Horlogerie

72,26 m²B

600 €

Mois de juillet 2010

[Adresse 20]

TGI Paris 28/11/13

La Jeanerie PAP chaussures

70 m²B

1 000 €

Mois d’octobre 2010

[Adresse 13]

TGI Paris 10/07/13

Pharmacie Centrale

53,80 m²B

1 200 €

Mois d’octobre 2010

[Adresse 11]

TGI Paris 10/09/15

Agence bancaire

108,40 m²B

950 €

Mois de janvier 2011

[Adresse 7]

TGI Paris 19/11/13

Ilva PAP

29 m²B

1 000 €

Mois de juin 2011

[Adresse 4]

TGI Paris 19/11/13

NC – PAP femmes

29 m²B

1 000 €

Mois de juillet 2011

[Adresse 6]

TGI Paris 28/11/13

NC – PAP

70 m²B

1 000 €

Renouvellements amiables :

date

adresse

preneur

surface

Loyer en €/m²/an

Mois d’octobre 2009

[Adresse 1] et [Adresse 28]

Mad Donald’s

184,10 m²B

625 €

Mois d’octobre 2009

[Adresse 8]

Promod PAP

150,93 m²B

1 246 €

Mois de mai 2011

[Adresse 24]

Caisse d’Épargne Agence bancaire

188 m²B

1 243 €

Mois de juillet 2011

[Adresse 23]

Mood accessoires de téléphonie

34,15 m²B

878 €

Mois de février 2014

[Adresse 18]

NC – PAP

29 m²B

1 379 €

Locations nouvelles :

date

adresse

preneur

surface

Loyer en €/m²/an

Mois de septembre 2011

[Adresse 26]

[Adresse 31] PAP

129,50 m²B

881 €

Mois d’avril 2012

[Adresse 12]

Aubade Lingerie

36 m²B

2 361 €

Loyers décapitalisés :

date

adresse

surface

preneur

Loyer en €/m²/an

Loyer décapitalisé en €/m²/an

Mois de septembre 2009

[Adresse 14]

82 m²B

Lacoste

PAP

793 €

2 546 €

Mois de mai 2010

[Adresse 25]

23 m²B

Amorino Glacier

757 €

2 170 €

Mois d’août 2010

[Adresse 16]

43 m²B

Maiffret Chocolatier

860 €

2 023 €

Premier trimestre 2011

[Adresse 19]

38 m²B

Oscar &Moi Crêperie

474 €

1 461 €

2011

[Adresse 25]

26,60 m²B

[Adresse 31] PAP

977 €

1 752 €

Mois d’octobre 2012

[Adresse 10]

34,50 m²B

Kutjen – PAP

870 €

3 225 €

Mois de novembre 2012

[Adresse 19]

34,49 m²B

Va Bene Traiteur Italien

523 €

1 794 €

Mois de mars 2013

[Adresse 15] Angle [Adresse 3]

77,75m²B

Histoire d’Or Bijouterie

1 994 €

2 225 €

Mois de février 2014

[Adresse 22]

30,20 m²B

Shana PAP

1 391 €

2 632 €

Mois d’avril 2014

[Adresse 21]

Locaux Mitoyens

28,50 m²B

Courbettes et Galipettes PAP et accessoires

2 105 €

2 500 €

Mois de février 2015

[Adresse 15]

58,82 m²B

Le Palais des Thés

1 326 €

2 176 €

Premier trimestre 2016

[Adresse 25]

65 m²B

Grand Audition Audioprothésiste

883 €

1 229 €

L’experte a conclu que compte tenu du bon emplacement pour l’activité considérée, des caractéristiques des locaux loués (notamment une petite surface étroite mais fonctionnelle simplement mais correctement équipée et aménagée pour l’activité exercée, en bon état apparent) et du bâtiment dans lequel ils se trouvent, de leur visibilité (linéaire de façade, vitrines, enseignes), de l’activité de bijouterie-horlogerie exercée, conforme à la destination contractuelle (laquelle est plus large), de l’absence de clause exorbitante du droit commun dans le bail, de l’analyse du marché locatif réalisée et des différences constatées entre les éléments de comparaison et les locaux étudiés, leur valeur locative au 14 janvier 2016 pouvait être fixée à 1 300 €/m²B.

La locataire lui reproche d’avoir noté la présence d’une concurrence non seulement du centre commercial Beaugrenelle mais aussi d’une concurrence très directe d’enseignes nationales sur la rue du Commerce (Mauboussin à quelques mètres, au n°14, Swarowski au n°16, APD-Djula au n°30, Louis Pion au n°40 et Histoire d’Or au n°55), sans pour autant en avoir tiré la conséquence de ce qu’il s’agit d’un facteur dépréciatif pour une petite enseigne familiale.

Elle fait valoir que les prix tournent autour de 1 000 €/m²p, hormis pour les enseignes nationales pour lesquels « les prix s’envolent », et en conclut que pour un petit commerçant indépendant, la valeur unitaire ne peut être supérieure à 900 €/m²p.

Elle note encore que le tribunal judiciaire de Paris a retenu une valeur unitaire de 1 100 €/m²p dans le cadre du litige concernant le local voisin (jugement du 11 juin 2020 concernant la société Rudy’s) mais que la crise sanitaire a conduit à une baisse des valeurs locatives.

Le tribunal relève que l’experte a déjà, dans ses réponses aux dires, observé que la commercialité de la rue du Commerce est la même depuis l’ouverture du centre commercial Beaugrenelle (précisant d’ailleurs que celui-ci n’a pas connu le succès attendu) et noté la présence de commerçants exerçant dans le même secteur d’activité que la locataire ; le fait qu’elle n’ait pas expressément exposé qu’elle déduisait de cette concurrence une minoration chiffrée, ou simplement revu son estimation à la baisse lorsque la locataire a mis l’accent sur ce point, ne signifie pas qu’elle ne l’a pas prise en considération.

Par ailleurs, comme l’a expliqué avec pertinence madame [R], il n’est pas possible de ne retenir que les éléments de comparaison les moins élevés ; il convient en effet de se référer à tous les loyers du voisinage, sauf à tenir compte de leurs différences (surface, destination, commercialité de leur emplacement, date d’effet) avec les locaux étudiés.

Or, à l’examen de l’ensemble des références mentionnées dans le rapport d’expertise judiciaire, de leurs points communs et de leurs différences avec ses locaux, l’estimation de l’experte judiciaire d’une valeur unitaire de 1 300 €/m²p apparaît pertinente.

Le tribunal ne saurait non plus se convaincre d’un prix unitaire de 900 €/m²p au vu de l’indemnité d’occupation statutaire fixée à une date d’effet proche (juillet 2016) pour le local voisin (jugement du 11 juin 2020 concernant la société Rudy’s), au demeurant plus élevée (1 100 €/m²p), qui ne remet pas sérieusement en cause l’évaluation expertale contestée par la locataire, puisqu’il n’est pas justifié qu’une valeur inférieure devrait être retenue pour ses propres locaux et que la crise sanitaire évoquée, à supposer son effet de baisse sur les loyers de la rue établi, est postérieure de plusieurs années à la date d’appréciation de janvier 2016.

La valeur unitaire de 1 300 €/m²p sera donc retenue.

*L’abattement pour précarité

La locataire sollicite l’application d’un abattement de 40% en raison de la durée de la procédure, dont elle impute la longueur à la bailleresse.

Celle-ci s’y oppose, exposant qu’il n’est pas justifié d’un préjudice spécifique causé par la procédure en cours et que le chiffre d’affaires de la locataire a au contraire augmenté.

Le tribunal constate qu’il n’y a effectivement pas lieu de fixer l’abattement pour précarité à hauteur de 40%, dès lors qu’il n’apparaît pas que le dommage de la locataire à ce titre s’est aggravé avec la durée de la procédure, certes longue (neuf ans), puisque celle-ci a au contraire augmenté son chiffre d’affaires et bénéficie de ce fait d’une indemnisation supérieure à celle qu’elle aurait perçu si l’affaire avait été jugée plusieurs années auparavant.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation due par la locataire depuis le 14 janvier 2016 et jusqu’à son départ des lieux est fixé à :

(1 300 €/m²p x 35 m²p) – 10% = 40 950 € HT/HC/an.

Il convient en conséquence de condamner la locataire à payer à la bailleresse une indemnité d’occupation annuelle de 40 950 € HT/HC entre le 14 janvier 2016 et la date de départ des lieux de la locataire, outre la TVA et les charges dues par celle-ci selon le bail expiré.

Il y a lieu également d’ordonner la compensation des créances réciproques des parties.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, et qui succombe sur le principal, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais des deux expertises judiciaires de madame [H] [R], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 6 000 €.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable antérieurement au 1er janvier 2020, le présent jugement n’est pas exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la S.N.C. B. HARRISON à payer à la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS, sous réserve de l’absence d’exercice de son droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L.145-58 du code de commerce, une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 9] d’un montant total de huit-cent-quarante-huit-mille-neuf-cent-trente-huit euros (848 938 €), outre frais de licenciement en mémoire, se décomposant comme suit ;

— indemnité principale :740 833 € ;

— indemnité de remploi :74 083 € ;

— indemnité pour trouble commercial : 29 522 € ;

— indemnité de déménagement : 1 000 €

— indemnité pour frais administratifs et commerciaux : 3 500 € ;

— indemnité pour licenciements liés à l’éviction : en mémoire, à payer selon justificatifs produits par la locataire ;

REJETTE la demande de consignation des frais de remploi à la Caisse des dépôts et consignation ;

CONDAMNE la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS à payer à la S.N.C. B. HARRISON une indemnité d’occupation annuelle, entre le 14 janvier 2016 et jusqu’à son départ effectif des lieux, de quarante-mille-neuf-cent-cinquante euros (40 950 €) HT/HC, outre la TVA et les charges dues par le preneur selon le bail expiré ;

ORDONNE la compensation des créances réciproques entre les parties ;

CONDAMNE la S.N.C. B. HARRISON aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais des deux expertises judiciaires de madame [H] [R], ainsi qu’à payer une somme de six-mille euros (6 000 €) à la S.A.R.L. BIJOUTERIE [T] [M] FILS en application de l’article 700 du code de procédure civile :

AUTORISE maître [X] [P], de l’AARPI NICOLAS & [P], à procéder au recouvrement direct des dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Sabine FORESTIER