Min N° 24/00867

N° RG 24/02634 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDSG7

S.A. ADOMA

C/

Mme [U] [D]

M. [H] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A. ADOMA

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [U] [D]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante

Monsieur [H] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Laurence LEMOINE

Copie délivrée

le :

à : Madame [U] [D] et Monsieur [H] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 octobre 2022, ayant pris effet le 01er octobre 2022, la SAEM ADOMA a consenti à Mme [U] [D] et M. [H] [N] un contrat de résidence portant sur logement situé [Adresse 3], à [Localité 8], pour une redevance mensuelle initiale de 606,86 euros, charges et prestations annexes incluses.

Par actes de commissaire de justice du 11 avril 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Mme [U] [D] et M. [H] [N] de lui payer la somme de 2 768,20 euros sous un mois à défaut de quoi le contrat de résidence serait résilié de plein droit.

Par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner Mme [U] [D] et M. [H] [N] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence au 12 mai 2024 et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [U] [D] et M. [H] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— l’autoriser à faire transporter, si besoin, après le départ volontaire ou l’expulsion des occupants, les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meuble de son choix, aux risques et périls des occupants et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction ;

— condamner solidairement Mme [U] [D] et M. [H] [N] à lui payer la somme de 3 333,40 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure ;

— condamner solidairement Mme [U] [D] et M. [H] [N] à lui payer une indemnité d’occupation, à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou du prononcé de la résiliation judiciaire, égale au montant de la redevance mensuelle due avec application de l’actualisation prévue au contrat, et ce jusqu’à la date de libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ;

— condamner in solidum Mme [U] [D] et M. [H] [N] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment les frais de signification de la mise en demeure, de l’assignation, de la signification du jugement et de ses suites.

À l’audience du 25 septembre 2024 la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, s’en rapporte à l’acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à 5 011 euros selon décompte arrêté au 27 août 2024, échéance de juillet incluse. Elle précise par ailleurs que le dernier règlement des échéances est intervenu en mars 2024.

Mme [U] [D] et M. [H] [N] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés lors de cette audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à étude, Mme [U] [D] et M. [H] [N] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés lors de l’audience du 25 septembre 2024. Il sera dès lors fait application des dispositions susvisées.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

À titre liminaire, il convient de rappeler que le contrat liant les parties est un contrat de résidence soumis à l’article [6] 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation. Les logements-foyers sont exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 conformément à son article 40.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes des articles L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir qu’en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En vertu de l’article R. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat pour impayé des redevances à condition de respecter un délai d’un mois de préavis et si le montant total des impayés correspond à trois termes mensuels consécutifs ou que la somme des impayés correspond à une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l’espèce, le contrat de résidence comporte une clause résolutoire, en son article 11, selon laquelle la SAEM ADOMA pourra résilier le contrat notamment en cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations au regard dudit contrat, un mois après une notification par courrier recommandé avec avis de réception.

La SAEM ADOMA produit le courrier, signifié à Mme [U] [D] et M. [H] [N] par voie de commissaire de justice le 11 avril 2024, les mettant en demeure de régler la somme de 2 768,20 euros sous peine de résiliation de plein droit du contrat de résidence.

Il est en outre établi qu’à la date de cette mise en demeure, le montant des redevances impayées s’élevait à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges, et que la situation d’impayés avait lieu depuis plus de trois termes consécutifs, la dernière échéance réglée en intégralité remontant au mois de septembre 2023.

Enfin, il ressort du décompte produit que la somme visée dans la mise en demeure n’a pas été réglée dans son intégralité dans un délai d’un mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que le contrat de résidence s’est trouvé de plein droit résilié à la date du 12 mai 2024, soit deux mois après la signification de la mise en demeure en application des dispositions contractuelles.

3. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite un délai réduit pour pouvoir procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et M. [H] [N]. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi des locataires ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’ils y sont entrés au terme d’un contrat de résidence.

Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, la SAEM ADOMA sera débouté de sa demande à ce titre et il convient dès lors de l’autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et M. [H] [N] et de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le contrat de résidence se trouve résilié depuis le 12 mai 2024 et Mme [U] [D] et M. [H] [N] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Le contrat de résidence prévoit, par ailleurs, en son préambule, la solidarité des locataires conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil.

Il convient donc de condamner solidairement Mme [U] [D] et M. [H] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 12 mai 2024, égale au montant de la redevance mensuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation tel que prévue par le contrat, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur la demande en paiement de l’arriéré

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 20 octobre 2022, de la mise en demeure délivré le 10 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, que la SAEM ADOMA rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges dû par le locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 5 011 euros au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse. Ce décompte tient compte des loyers dus et des sommes versés par les locataires.

Cependant, sont inclus au 07 avril 2023 et 11 mai 2023 des frais de rejet de prélèvement à hauteur de 0,09 centimes chacun alors qu’aucune stipulation du bail ne le prévoit et que les locataires n’ont pas à supporter des frais bancaires à ce titre. Une somme de 0,18 euros sera dès lors déduite du montant sollicité.

En conséquence, il convient de condamner solidairement, comme le prévoit le bail, Mme [U] [D] et M. [H] [N] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 5 010,82 euros, au titre des sommes dues au 27 août 2024 (échéance de juillet incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 768,20 euros à compter du 11 avril 2024, date de la mise en demeure, et du présent jugement pour le surplus.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Mme [U] [D] et M. [H] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des mises en demeure du 10 avril 2024, des assignations du 29 mai 2024 et de la signification du présent jugement.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SAEM ADOMA formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne s’y opposant, il sera rappelé, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 20 octobre 2022 entre la [9] ADOMA, d’une part, et Mme [U] [D] et M. [H] [N], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 8], sont réunies à la date du 12 mai 2024, et qu’en conséquence, le contrat se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE la SAEM ADOMA, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [D] et M. [H] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [D] et M. [H] [N] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation égale au montant mensuel de la redevance mensuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les modalités prévues au bail, à compter du 12 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SAEM ADOMA ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [U] [D] et M. [H] [N] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 5 010,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 27 août 2024, échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 230 euros à compter du 10 avril 2024, et pour le solde restant à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [D] et M. [H] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des mises en demeure du 10 avril 2024, des assignations du 29 mai 2024 et de la signification du présent jugement  ;

DÉBOUTE la SAEM ADOMA de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION