TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Florence LE BRIS-MUNCH ; M^e Asher OHAYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03700 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QBY

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 12 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Florence LE BRIS-MUNCH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0096

DÉFENDEURS

Madame [A] [G], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Asher OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0429

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Asher OHAYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0429

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2024

Délibéré le 12 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mars 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03700 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4QBY

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame et Monsieur [D] ont pris en location un appartement, de 6 pièces d’une surface de 112 m2, à usage d’habitation situé [Adresse 2]. Cet appartement est la propriété de Monsieur [Z] [C].

Madame et Monsieur [D] ont reçu un congé en date du 15 juin 2020, leur conférant la qualité d’occupants maintenus dans les lieux au regard des dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Le montant du loyer est fixé à la somme trimestrielle de 3416, 16 euros, charges comprises.

Madame et Monsieur [D] sont décédés, Monsieur [G] le 15 mars 2018 et Madame [K] veuve [G] le 28 juillet 2021.

Par acte d’huissier en date du 4 mars 2024, Monsieur [Z] [C] a fait assigner Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G], fille et fils des locataire décédés, devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre, d’ordonner leur expulsion avec l’assistance publique ainsi que de les condamner à lui verser, in solidum, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel d’un montant de 2700 euros, à compter du 1er août 2021 et jusqu’à libération complète des lieux outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [Z] [C] fait valoir que l’article 5 de la loi du 1er septembre 1948 n’autorise pas la transmission du bail aux descendants majeurs, que ces derniers ont caché le décès de leurs parents, y compris lors du passage du commissaire de justice, et qu’il sollicite de ce fait une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers qui se pratiquent dans le quartier, en versant un bail du même immeuble.

A l’audience du 11 décembre 2024, Monsieur [Z] [C], représenté par son conseil, a déposé des écritures, expliquant que, si le bail est effectivement signé avec un autre nom que celui des locataires décédés, ils y ont vécu de nombreuses années, comme le souligne au demeurant la fille des locataires décédés, présente à l’audience, présente dans l’appartement depuis 1974. Il fait valoir que, depuis cette date, ils bénéficiaient des dispositions très favorables de la loi du 1er septembre 1948, au regard du montant du loyer fixé, et du congé délivré le 15 juin 2020, mentionnant les dispositions de la loi du 1er septembre 1948 et leur donnant, à ce titre, la qualité d’occupants maintenus dans les lieux. Il sollicite l’expulsion sans délai au cours de l’audience et un montant de 4000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] sont représentés au cours de l’audience et déposent des écritures, faisant valoir l’application des dispositions de l’article 1742 du code civil et ainsi la transmission du bail aux héritiers. Ils arguent du fait que le contrat de bail initial, soumis à la loi du 1er septembre 1948, a été signé par des bénéficiaires inconnus dont le nom ne correspond pas aux noms des parents des défendeurs. Ils en déduisent que la loi du 1er septembre 1948 ne trouve pas à s’appliquer et qu’ainsi, ils peuvent, en tant qu’héritiers se maintenir dans les lieux. Ils indiquent qu’ils sont dans le logement de manière continue depuis l’année 1974, année de leur 9 et 5 ans. Ils exposent leurs situations personnelles et financières dégradées, ne disposant d’aucune ressource. Madame [G] a expliqué au cours de l’audience avoir menti sur le décès de sa mère de peur d’être expulsée avec ses trois enfants, cette dernière n’ayant mené aucune démarche de relogement. Ils demandent d’écarter l’exécution provisoire, au vu des conséquences.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur la qualification du contrat, il sera rappelé qu’en application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux.

En l’espèce, il est constant que les époux [G] ont vécu de façon continue, dans l’appartement depuis l’année 1974, comme le soulignent les défendeurs. Il est également constant que cet appartement constituait la résidence principale des époux [G], qui bénéficiaient, à ce titre, d’un loyer très faible au regard des coûts de location dans le même immeuble pour des appartements comparables. Il n’est pas sérieusement contestable que les époux [G] ont également réceptionné un congé visant les dispositions de la loi du1er septembre 1948, sans réagir, ce qui était, à nouveau, très avantageux, puisque cela leur conférait le statut d’occupants disposant d’un droit au maintien dans les lieux. De ce fait, il sera conclu que le bail répond, du fait de la commune intention des parties, depuis l’année 1974, aux conditions de la loi du 1er septembre 1948, qui exclut les dispositions du code civil.

Sur la demande d’expulsion

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 prévoit en son article 5 un droit au maintien dans les lieux permettant au locataire, malgré la fin du bail (intervenue soit par l’arrivée du terme en cas de bail à durée déterminée soit par la délivrance d’un congé si le bail est à durée indéterminée), de rester dans les lieux et de devenir un occupant légal bénéficiant d’un statut protection. Ce droit au maintien dans les lieux est transmissible à certaines personnes limitativement énumérées sous conditions, au titre duquel les descendants majeurs ne font pas partie, en cas de décès ou d’abandon de domicile de l’occupant légal.

Par ailleurs, si le preneur décède alors qu’il était encore locataire, et non simplement occupant légal, le bail était transmis, jusqu’à la loi du 13 juillet 2006, aux héritiers par application de l’article 1742 du code civil. Toutefois, outre le fait qu’un congé avait été délivré le 15 juin 2020, Madame [G] devenant occupante et non plus locataire, en tout état de cause, l’article 5 de la loi de 1948 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006 afin d’uniformiser les règles de transmission des baux soumis à la loi de 1948, sans qu’il n’y ait plus lieu à distinguer selon que la personne décédée était locataire ou occupant légal. Cette loi a en effet supprimé le transfert automatique du bail aux héritiers en prévoyant que même en l’absence de délivrance d’un congé aux locataires, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès ou l’abandon de domicile du locataire.

Il en résulte que le bail est résilié de plein droit, Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] ne figurant pas parmi les personnes ayant droit au maintien dans les lieux en ce qu’ils sont des descendants majeurs.

Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G], qui se sont maintenu dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 29 juillet 2021, date du décès de leur mère, et il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Force est de relever néanmoins que cette demande de suppression du délai de 2 mois n’a été formulée qu’à l’audience alors que le dossier avait fait l’objet d’un renvoi laissant la possibilité de l’intégrer dans le dispositif des conclusions déposées. De ce fait, il n’y sera pas fait droit.

Sur la demande en paiement

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En conséquence, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux de Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G], ceux-ci seront condamnés, in solidum, à une indemnité d’occupation égale au à la somme de 2700 euros, à compter du 1er août 2021, au vu des loyers fixés dans le quartier et au regard des documents versés.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1500 euros.

L’exécution provisoire ne sera pas écartée, les défendeurs ayant bénéficié de plus de 3 années de délai, masquant le décès de leurs parents.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé [Adresse 2] au décès de leur mère le 28 juillet 2021, à défaut pour Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] de bénéficier d’un droit au maintien du bail à leur profit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [C] pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [C] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution  ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] à verser à Monsieur [Z] [C] une indemnité mensuelle d’un montant de 2700 euros, charges comprises, depuis le 1er août 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [A] [G] et Monsieur [Y] [G] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, la demande d’écarter l’exécution provisoire étant rejetée.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le Juge des contentieux de la protection