TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/15843

N° Portalis 352J-W-B7I-C6VZC

N° MINUTE : 2

Assignation du :

19 Décembre 2024

Jugement avant dire droit [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [M] [L]]

[2]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Médiateur : [F] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 10]

JUGEMENT

rendu le 08 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S ETABLISSEMENTS CHAPAT ET CIE

[Adresse 8]

[Localité 11]

représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

DEFENDERESSE

S.C.P.I AESTIAM PIERRE RENDEMENT

[Adresse 12]

[Localité 10]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 03 Juin 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous-seing privé en date du 11 avril 2014, la S.C.P.I FONCIA PIERRE RENDEMENT, à laquelle vient désormais la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT (« Le bailleur »), a consenti un bail commercial à la société ETABLISSEMENT CHAPAT et CIE (ci-après le « Preneur ») portant sur un local à usage commercial situé à [Adresse 18], à compter du 12 mai 2014, des locaux à destination d’ « Equipement de la maison, équipement de la personne, épicerie et vente à emporter ».

Ce bail a été consenti pour une durée de 9 ans à compter du 12 mai 2014 moyennant un loyer annuel initial de 150.000 euros HT/HC.

Par acte extra judiciaire en date du 10 octobre 2022,le bailleur a donné congé au preneur des locaux loués pour le 11 mai 2023, offrant le renouvellement du bail, à compter du 12 mai 2023, pour une nouvelle durée de neuf années, moyennant un loyer correspondant à l’évolution de l’indice contractuel.

Par courrier recommandé en date du 03 octobre 2024, le preneur a fait signifier un mémoire en demande sollicitant la fixation du loyer à la somme annuelle de 83.000 € hors charges hors taxes.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 19 décembre 2024 , le preneur a assigné le bailleur, à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de fixation du loyer dans les termes de son mémoire, sollicitant subsidiairement la désignation d’un expert.

L’affaire a été retenue à l’audience du 03 juin 2025 à laquelle le preneur et le bailleur étaient représentés par leur avocat.

Aux termes de son mémoire préalable régulièrement notifié, de son assignation, la société ETABLISSEMENT CHAPAT et CIE demande au juge des loyers commerciaux de :

— Constater que le bail s’est renouvelé à compter du 12 mai 2023 aux clauses et conditions du bail expiré,

— Fixer le prix du bail renouvelé, à compter du 12 mai 2023, à la somme de quatre-vingt-trois mille euros (83.000 €) par an, hors charges et hors taxe,

— Assortir ladite fixation d’intérêts au taux légal sur les loyers trop versés à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts dus pour plus d’une année entière étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du même Code,

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure d’instruction en application de l’article R.145-30 du Code de commerce, afin de fournir à la juridiction tous éléments lui permettant de déterminer la valeur locative au 12 mai 2023 des lieux loués, en application des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du Code de commerce,

— Dans ce cas, fixer à la somme de 83.000 euros, en principal et par an, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance, que le preneur devra régler à compter du 12 mai 2023,

— Rappeler que la décision de première instance est de droit exécutoire, sauf disposition contraire,

— Condamner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à régler à la société ETABLISSEMENTS CHAPAT ET CIE une somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par l’avocat constitué pour la demanderesse, conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code.

Dans son mémoire en réplique régulièrement notifié, la S.C.P.I AESTIAM PIERRE RENDEMENT demande au juge des loyers commerciaux de :

— DEBOUTER la société ETABLISSEMENTS CHAPAT ET CIE de sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 12 mai 2023 à la somme de 83.000 euros par an, hors taxe, hors charge,

— FIXER le montant du loyer des locaux commerciaux situés à [Adresse 18] et pour un renouvellement de bail de 9 ans à compter du 12 mai 2023 à la somme de CENT SOIXANTE QUATORZE MILLE TROIS CENT VINGT SIX EUROS ET QUATRE VINGT QUATORZE CENTIMES (174.326,94 €) par an en principal, hors charges hors taxes, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

— JUGER que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil,

— JUGER que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence.

La société ETABLISSEMENT CHAPAT et CIE demande à l’apui d’un avis sur la valeur locative établi à sa demande par un expert amiable, M. [T], de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à à une valeur inférieure au loyer, ce que le bailleur conteste.

la S.C.P.I AESTIAM PIERRE RENDEMENT demande de fixer le loyer selon les régles du plafonnement.

A l’audience, les parties sont d’accord pour la désignation d’un expert judiciaire. L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 12 mai 2023 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-33 du code de commerce dispose : “ Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1) Les caractéristiques du local considéré ;

2) La destination des lieux ;

3) Les obligations respectives des parties ;

4) Les facteurs locaux de commercialité ;

5) Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments ”.

En application de l’article L.145-34 du code de commerce, “A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques ”.

Les parties reconnaissent qu’en application des dispositions précitées, il est nécessaire de rechercher la valeur locative des lieux loués sur laquelle elles ne sont pas parvenues à un accord.

En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il y a lieu , en accord avec les parties, de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés par la société ETABLISSEMENT CHAPAT ET COMPAGNIE, demandeur à la procédure.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L.145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société ETABLISSEMENT CHAPAT ET CIE pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant la société ETABLISSEMENT CHAPAT ET CIE et la SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, portant sur les locaux situés à [Adresse 16] [Localité 1]) – [Adresse 2], à compter du 12 mai 2023,

Avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 7]

09.61.10.84.05 – [Courriel 14]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Localité 17] – [Adresse 3] et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— rechercher la valeur locative à la date du 12 mai 2023 des lieux loués au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,

— donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 12 mai 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026 ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société ETABLISSEMENT CHAPAT ET CIE à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 15 septembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 24 octobre 2025 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 4]

01 45 63 57 32 – [Courriel 13]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert,

Réserve les dépens.

Fait et jugé à [Localité 15], le 08 juillet 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER L. ALDEBERT