TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 21/06290 – N° Portalis DB2H-W-B7F-WCEV

Jugement du 10 juin 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL BK AVOCATS – 438

la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE – 1223

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 10 juin 2025 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 03 juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 11 mars 2025 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Marlène DOUIBI, Juge,

François LE CLEC’H, Juge,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. MAJE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Alexandre BOIRIVENT de la SELARL BK AVOCATS, avocats au barreau de LYON, et Maître Charles-Edouard BRAULT du Cabinet BRAULT & Associés, avocats au barreau de PARIS

DEFENDEURS

Madame [H] [K]

née le 21 Décembre 1947 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

Madame [B] [K]

demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

Monsieur [X] [K]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [K]

demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

Monsieur [R] [K]

né le 12 Juin 1976 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 7] (BELGIQUE)

représenté par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

Monsieur [F] [K]

né le 16 Juillet 1973 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 13]

représenté par Maître Denis QUENSON de la SELARL INCEPTO AVOCATS – DROIT DE L’ENTREPRISE, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 1999, les consorts [K] ont donné à bail à la société ELEGANCE [Localité 12] un local commercial à destination de vente d’articles de prêt à porter sis [Adresse 3], pour une durée de neuf ans.

Ce bail a été renouvelé pour une durée de neuf ans par avenant en date du 11 juin 2009.

Par ailleurs suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 1999, les consorts [K] ont donné à bail à la société ELEGANCE [Localité 12] un garage dépendant de l’immeuble du [Adresse 1], pour une durée de neuf ans. A son échéance, ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

La société ELEGANCE [Localité 12] a cédé ces deux baux à la société MAJE et par acte sous seing privé en date du 4 février 2011, les consorts [K] et la société MAJE ont régularisé un nouveau bail portant sur le local commercial du [Adresse 3], d’une durée de neuf ans avec effet au 20 février 2011, et moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 82 500 €, outre indexation. Cet acte renvoie expressément au bail initial du 4 juin 1999 pour les clauses auxquelles il n’est pas expressément dérogé.

Suivant exploit du 15 octobre 2020, la société MAJE a fait signifier aux bailleurs une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021, à laquelle les consorts [K] ne se sont pas opposés.

En raison de la crise sanitaire, la société MAJE a été contrainte administrativement de fermer son établissement du 15 mars au 10 mai 2020, du 30 octobre au 28 novembre 2020, puis du 27 mars au 18 mai 2021.

Par exploit d’huissier en date du 16 juillet 2021, les consorts [K] ont fait délivrer à la société MAJE un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 13 994,43 € au titre de l’arriéré de loyer, outre 1 399,44 au titre de la clause pénale.

Suivant exploits en date des 11, 19, 26, 27 août et 6 septembre 2021, la société MAJE a fait assigner Madame [H] [K], Madame [B] [K], Monsieur [X] [K], Madame [U] [K], Monsieur [R] [K] et Monsieur [F] [K] devant le Tribunal judiciaire de Lyon aux fins notamment de voir déclarer non écrite la clause résolutoire insérée au contrat de bail, annuler le commandement de payer, se voir dire exonérée du paiement des loyers pendant les périodes de fermeture administrative liées à la crise sanitaire, et obtenir la restitution des sommes versées à ce titre ainsi que, à titre subsidiaire, des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 11 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025.

Prétentions et moyens des parties

Vu l’article 455 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions en réplique n°2 notifiées le 28 février 2024 par la société MAJE, aux termes desquelles elle demande au tribunal de :

vu les dispositions des articles 1103, 1104 (anciens articles 1134 et 1135) et 1228 du Code civil,

vu l’article 1343-5 du Code civil,

vu les articles 1152 (actuel 1231-5) et 1235 ancien (devenu 1302 du Code civil),

vu l’article L.145-41 du Code de commerce,

vu l’article L145-15 du Code de commerce,

— déclarer non écrit dans son ensemble l’article 13 intitulé « clause résolutoire » du bail commercial du 4 juin 1999 auquel renvoie le bail du 4 février 2011 et déclarer par voie de conséquence nul et de nul effet le commandement de payer délivré le 16 juillet 2021 visant la clause résolutoire réputée non écrite,

— déclarer inopérant, nul et de nul effet le commandement délivré à la requête des consorts [K] le 16 juillet 2021 et dire que son coût sera supporté par ces derniers,

— constater qu’elle ne maintient pas et se désiste d’instance du chef de ses demandes tendant à être exonérée du paiement des loyers et charges appelés au titre des périodes de fermeture administrative entre le 15 mars 2020 et le 18 mai 2021 et à obtenir restitution des loyers trop versés au titre de ces périodes,

— constater qu’elle ne maintient pas sa demande additionnelle formée par conclusions du 1er février 2023 tendant à condamner in solidum les bailleurs à lui restituer la somme de 7 211,54 € versée par erreur le 6 janvier 2023 au titre de travaux de toiture, devenue sans objet par l’effet du remboursement intervenu le 9 mars 2023,

— lui accorder un délai de vingt-quatre mois et en tout état de cause un délai jusqu’au paiement intervenu pour s’acquitter de toute somme qui, le cas échéant, serait considérée comme exigible par le Tribunal à la date à laquelle celui-ci sera amené à statuer,

— si le commandement visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2021 n’est pas jugé nul et de nul effet, suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

— prendre acte que les consorts [K] ont par conclusions signifiées le 3 avril 2023, abandonné leur demande de condamnation au paiement de la somme de 13 994,43 €,

— débouter en tout état de cause les consorts [K] de toute demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers,

— les dire mal fondés en leur demande de condamnation au titre de la clause pénale, à titre subsidiaire la réduire à néant eu égard à son caractère manifestement excessif et en tout état de cause les débouter de leur demande formée à ce titre,

— débouter les consorts [K] de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’abandon du dépôt de garantie, de condamnation à une indemnité d’occupation majorée et d’expulsion de la société MAJE des locaux loués,

— débouter les consorts [K] de toutes demandes plus amples ou contraires,

Sur les autres demandes :

— condamner in solidum Madame [H] [K], Mademoiselle [B] [K], Monsieur [X] [K], Mademoiselle [U] [K], Monsieur [R] [K] et Monsieur [F] [K] à lui payer la somme de 6 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement du 16 juillet 2021, qui pourront être recouvrés par son Avocat postulant,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et écarter l’exécution provisoire sur les demandes reconventionnelles du Bailleur si le Tribunal venait par extraordinaire à entrer en voie de condamnation à l’égard du Preneur et à faire droit à l’une quelconque des demandes du Bailleur;

Vu les conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 3 avril 2023 par les consorts [K], aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

vu l’article L145-15 du Code de commerce,

vu les articles 1343-5 et 1722 et suivant du Code civil,

— débouter la société MAJE de sa demande tendant à voir déclarer non-écrite la clause résolutoire du bail commercial du 4 juin 1999, et par conséquent à voir déclaré nul et de nul effet le commandement signifié le 16 juillet 2021,

— débouter la société MAJE de sa demande tendant à voir déclarer inopérant, nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 16 juillet 2021,

— juger que la société MAJE, par voie de conclusions notifiées le 1er février 2023, s’est désistée de sa demande tendant à être exonérée du paiement des loyers et charges appelés au titre des périodes de fermeture administrative entre le 15 mars 2021 et le 18 mai 2021,

— juger que la société MAJE, par voie de conclusions notifiée le 1er février 2023, s’est désistée de sa demande tendant à obtenir la condamnation des consorts [K] à lui verser une somme de 37 844,74 euros, au titre d’une restitution des loyers versés pendant les périodes de fermeture administrative,

— débouter la société MAJE de sa demande de délai de paiement et de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement à compter du 16 août 2021,

— ordonner l’expulsion de la société MAJE et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], au besoin avec le concours de la force publique,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société MAJE,

— juger qu’ils conserveront le dépôt de garantie versé par la société MAJE, conformément à l’article 5 du bail stipulant que ce dépôt de garantie reste acquis au bailleur en cas de résiliation du bail du fait du preneur,

— condamner la société MAJE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un quart du loyer annuel, à compter du 16 août 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— condamner la société MAJE à leur payer une somme de 1 399,44 euros, correspondant à l’application de la clause pénale du bail sur la somme de 13 994,43 euros correspondant au solde du loyer exigible le 1er avril 2021, payée par virement du 6 juillet 2023,

— débouter la société MAJE de sa demande de condamnation des consorts [K] à lui payer une somme de 7 211,54 euros, sur le fondement de la répétition de l’indu, cette somme ayant été remboursée par chèque envoyé par lettre recommandée du 9 mars 2023,

— débouter la société MAJE de sa demande tendant à voir écarter l’exécution provisoire,

— condamner la société MAJE à leur payer une somme totale de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la société MAJE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 16 juillet 2021;

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il convient, en application des articles 394 et suivants du Code de procédure civile, de constater le désistement d’instance du chef des demandes de la société MAJE tendant à être exonérée du paiement des loyers et charges appelés au titre des périodes de fermeture administrative entre le 15 mars 2020 et le 18 mai 2021 et à obtenir restitution des loyers trop versés au titre de ces périodes, désistement tacitement accepté par les consorts [K] dans leurs conclusions.

Conformément à l’article 768 in fine du Code de procédure civile, le tribunal ne statuera que sur les demandes maintenues dans les dernières conclusions déposées.

Sur la demande tendant à voir déclarer non écrit l’article 13 du contrat de bail

La société MAJE soutient qu’en application de l’article L 145-15 du Code de commerce en sa rédaction issue de la loi Pinel du 18 juin 2014 applicable aux baux en cours, la clause résolutoire prévue au bail, qui prévoit une résolution de plein droit du bail dès la délivrance du commandement, sans prévoir le délai d’un mois requis par l’article L 145-41 du Code de commerce, doit être réputée non écrite en ce qu’elle a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article susvisé. Elle souligne que les bailleurs avaient conscience de cette difficulté puisqu’ils ont visé dans leur commandement non pas la clause résolutoire du bail commercial, mais celle prévue au bail de droit commun portant sur le garage, qui elle prévoit au profit du preneur un délai d’un mois pour s’exécuter. Elle estime que cette attitude caractérise la mauvaise foi des bailleurs qui ont souhaité éviter d’attirer l’attention du locataire sur l’irrégularité de la clause insérée au bail commercial.

Elle considère que la clause résolutoire étant réputée non écrite, le commandement qui la vise doit être déclaré nul et de nul effet.

Les consorts [K] rétorquent que la jurisprudence sanctionne par la nullité des clauses résolutoires stipulant des délais inférieurs au délai légal d’un mois, mais non les clauses résolutoires qui ne comportent aucun délai, dès lors qu’aucune disposition n’impose que le contrat de bail doive expressément stipuler ce délai. Ils soutiennent que la clause résolutoire prévue au contrat de bail, si elle ne mentionne pas le délai d’un mois prévu par l’article L 145-41 du Code de commerce, ne prévoit pas pour autant une résiliation immédiate du bail dès la survenance du commandement, puisqu’elle prévoit au contraire que la résiliation ne peut intervenir que si le commandement demeure sans effet, de sorte que la clause doit être considérée comme valable en ce qu’elle ne prévoit pas expressément une résiliation avant l’expiration du délai légal d’un mois et que le commandement délivré a bien rappelé ce délai.

SUR CE

En application de l’article L 145-41 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon l’article L 145-15 du même code, sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54.

Une clause résolutoire ne stipulant pas un délai d’au moins un mois a pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce (Civ 3ème 11 décembre 2013 n° 12-22616 P).

En l’espèce l’article 13 du bail commercial du 4 juin 1999, auquel renvoie le contrat du 4 février 2011, stipule :

“ A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’exécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures.”

Contrairement à ce que soutiennent les consorts [K], la clause litigieuse, en mentionnant que le bail sera résilié “immédiatement”, vise bien un délai pour que la clause joue après commandement resté infructueux, lequel est inférieur au délai légal d’un mois. Elle a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L 145-41 du code de commerce, et est donc réputée non écrite en application de l’article L 145-15.

La clause étant réputée non écrite en son entier, il ne peut être pallié à ses irrégularités par la mention du délai légal d’un mois dans le commandement.

Par conséquent le commandement délivré le 16 juillet 2021, qui ne pouvait viser cette clause réputée non écrite, et qui a d’ailleurs visé à tort une clause résolutoire autre que celle stipulée au contrat de bail et non applicable en l’espèce, encourt la nullité.

Sur les demandes reconventionnelles des consorts [K]

Le commandement de payer visant la clause résolutoire étant annulé, les consorts [K] seront déboutés de leurs demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société MAJE et de tous occupants de son chef, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société MAJE, juger qu’ils conserveront le dépôt de garantie versé par la société MAJE et condamner la société MAJE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un quart du loyer annuel.

L’arriéré de loyer visé par le commandement payer, d’un montant de 13 994,43 €, a été réglé par la société MAJE le 6 janvier 2023.

Les consorts [K] sollicitent le paiement de la clause pénale du bail à hauteur de 1 399,44 €.

La société MAJE souligne que les bailleurs ne visent pas la stipulation contractuelle qu’ils invoquent, et qu’en tout état de cause cette clause pénale est excessive, qu’elle fait double emploi avec les sommes pouvant être sollicitées au titre des frais irrépétibles, des dépens et intérêts moratoires, alors que les bailleurs ne justifient d’aucun préjudice. Elle estime que cette demande doit être déclarée mal fondée et subsidiairement que la clause doit être réduite à néant.

L’article 4 du bail commercial du 4 juin 1999, auquel renvoie le contrat du 4 février 2011, stipule :

“Tout retard de paiement exposera le preneur au paiement d’une indemnité forfaitaire de 10% calculée sur le loyer dû en principal, indemnité irréductible, acceptée par les parties, cette clause étant de rigueur, le preneur renonçant expressément à en demander la remise.”

En l’espèce la société MAJE a bien manqué à son obligation de payer le loyer aux délais convenus, et les consorts [K] sont donc fondés à solliciter l’application de la clause pénale contractuellement prévue.

Toutefois la société MAJE est également en droit de solliciter la réduction de cette clause, dès lors qu’il résulte de l’article 1231-5 du Code civil, reprenant à droit constant les dispositions de l’ancien article 1152 du Code civil, que toute stipulation ayant pour effet de faire échec au pouvoir modérateur du juge sur les clauses pénales est réputée non écrite.

La clause litigieuse prévoit une indemnité forfaitaire correspondant à 10% des sommes non payées au terme contractuel. Elle se traduit au cas présent par une indemnité de 1 399,44 €, pour un retard de paiement ayant perduré pendant dix-huit mois. Cette clause n’est pas manifestement excessive.

En conséquence la société MAJE sera condamnée à verser aux consorts [K] la somme de 1 399,44 € au titre de la clause pénale.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation de délais de paiement, au regard de son faible montant et de l’absence de démonstration par la société MAJE d’une situation financière obérée à la date du jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Les consorts [K], qui succombent au principal, supporteront in solidum les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Ils seront également condamnés in solidum à verser à la société MAJE la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et est compatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate le désistement d’instance du chef des demandes de la société MAJE tendant à être exonérée du paiement des loyers et charges appelés au titre des périodes de fermeture administrative entre le 15 mars 2020 et le 18 mai 2021 et à obtenir restitution des loyers trop versés au titre de ces périodes,

Déclare non écrite la clause résolutoire stipulée à l’article 13 du bail commercial du 4 juin 1999 auquel renvoie le bail du 4 février 2011,

Annule le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2021,

Déboute les consorts [K] de leurs demandes visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de la société MAJE et de tous occupants de son chef, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société MAJE, juger qu’ils conserveront le dépôt de garantie versé par la société MAJE et condamner la société MAJE au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à un quart du loyer annuel,

Condamne la société MAJE à verser à Madame [H] [K], Madame [B] [K], Monsieur [X] [K], Madame [U] [K], Monsieur [R] [K] et Monsieur [F] [K] la somme de 1 399,44 € au titre de la clause pénale,

Déboute la société MAJE de sa demande de délais de paiement,

Condamne in solidum Madame [H] [K], Madame [B] [K], Monsieur [X] [K], Madame [U] [K], Monsieur [R] [K] et Monsieur [F] [K] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, avec distraction au profit de Maître Alexandre BOIRIVENT, avocat, sur son affirmation de droit,

Condamne in solidum Madame [H] [K], Madame [B] [K], Monsieur [X] [K], Madame [U] [K], Monsieur [R] [K] et Monsieur [F] [K] à verser à la société MAJE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Cécile WOESSNER, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE