TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Claire PERRET

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05953 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSO

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 03 février 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]

représenté par son syndic SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI – [Adresse 1]

représenté par M^e Claire PERRET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0801

DÉFENDERESSES

Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par l’association ATSM 77 en qualité de tuteur, demeurant Chez Association ATSM [Adresse 3]

représentées par Mme [T] [E]

Madame [J] [N], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 février 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 03 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05953 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HSO

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 est usufruitière et madame [J] [N] est nue-propriétaire des lots n°4 et 106 dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris l’association ATSM, tutrice de Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 et madame [J] [N], par acte d’huissier en date du 29 octobre 2024, en paiement solidairement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5029, 96 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 25 octobre 2024 avec intérêts au taux légal sur la somme de 2114, 17 euros à compter du 2 octobre 2023 et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,398, 40 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 19653000 euros de dommages et intérêts demandés uniquement à Madame [J] [N] 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. A l’audience du 25 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [J] [N] n’a pas comparu.

Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 explique qu’une dette s’est constituée pour payer l’EPHAD, ce qui a été fait, et que la défenderesse dispose de plusieurs biens, en indivision avec ses deux enfants.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité d’usufruitière de Madame [X] [Z] veuve [N] et la qualité de nue-propriétaire de madame [J] [N] concernant le lot 4 et 106, les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période concernéel’historique du compte du 20 septembre 2021 au 1er octobre 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5428, 36 euros (en ce inclus 470, 84 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 12 mai 2015, 24 septembre 2020, 15 juin 2021, 29 juin 2022, 25 mai 2023, et 21 mai les attestations de non recours les mises en demeures transmises à Madame [X] [Z] veuve [N] ( 2 octobre 2023, 21 décembre 2023, 8 février 2024, 17 septembre 2024) et la mise en demeure transmises à madame [J] [N] ( 8 février 2024). le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférents à leur local,le contrat de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4957, 52 euros portant sur la période allant du 20 septembre 2021 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la présente décision, les mises en demeure transmises avant la mise sous tutelle de Madame [Z], étant envoyées uniquement à cette dernière, malgré la clause de solidarité, alors qu’après la mise sous tutelle, elles n’ont pas été envoyées à la tutrice.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible. Et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle. En cas de démembrement de propriété en particulier, si selon les articles 605 et 606 du code civil répartissant les charges entre usufruitier et nu-propriétaire, il n’existe pas de solidarité légale entre ces personnes, une clause de solidarité stipulée entre le nu-propriétaire et l’usufruitier est toutefois licite. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité ( clause G2), de sorte que Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 et madame [J] [N] doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 44, 40 euros pour l’envoi de deux courriers en octobre et décembre 2023 intitulés « frais de relance », ainsi que la somme de 240 euros au titre d’une mise en demeure le 16 avril 2024, cette mise en demeure n’étant pas versée au dossier, outre une somme de 114 euros, le 8 septembre 2021, ne concernant pas cette procédure. Seule la somme de 22, 20 euros sera accordée, au titre d’une mise en demeure.

Il est encore sollicité un montant de 72, 44 euros, intitulé « procédure indivision [N] », sans explication. La somme sollicitée à ce titre sera par conséquent rejetée.

En conséquence la somme globale de 22, 20 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que madame [J] [N] présentent, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 150 euros.

Sur les demandes accessoires

Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 et madame [J] [N], qui succombent, supporteront, in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 et madame [J] [N] à payer solidairement au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic :

— la somme de 4957, 52 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 20 septembre 2021 au 1er octobre 2024, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— la somme de 22, 20 euros au titre des frais de recouvrement.

CONDAMNE Madame [J] [N] la somme de 150 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 et madame [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum Madame [X] [Z] veuve [N] représentée par son tuteur, l’association ATSM 77 et madame [J] [N] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.