TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

Chambre civile 1

N° RG 24/01619 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DJSX

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Mai 2025 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le dix Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 313 182 271,

dont le siège social est sis SAS [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE

Mme [Y] [S], demeurant [Adresse 11]

défaillante

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [Y] [S] est propriétaire d’un lot situé [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, a fait assigner madame [Y] [S] aux fins de voir :

Juger que madame [Y] [S] a reconnu être débitrice de la somme de 19 070,86€ suivant protocole d’accord signé en date du 13 décembre 2022 ;Condamner madame [Y] [S] à lui payer la somme de 21 779,56 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure,Condamner madame [Y] [S] à lui payer la somme de 2 000 € à titre de dommages-intérêts né de sa résistance abusive ;Condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

À l’appui de ses prétentions, le syndicat invoque qu’aux termes du protocole d’accord en date du 13 décembre 2023, la défenderesse a reconnu devoir la somme de 19 070,86 € au titre des charges appelées pour la période du 19 janvier 2018 au 13 décembre 2023, et qu’elle s’était engagée à apurer sa dette par des versements mensuels de 200 €, outre le paiement des provisions courantes. Il fait valoir que cet engagement n’a pas été respecté, et que toutes démarches amiables, notamment une mise en demeure adressée le 22 juillet 2024, sont demeurées infructueuses. Il précise en outre qu’au 1er janvier 2019, la défenderesse était déjà débitrice d’un montant de 14 147,60 €, et qu’elle a effectué plusieurs règlements, à savoir :

o 5 810 € le 1er janvier 2019 ;

o 3 498,66 € le 31 août 2020 ;

o 3 380,12 € le 15 mars 2023 ;

o 1 177,83 € au titre des exercices 2023/2024.

Ces règlements ont été imputés sur les dettes les plus anciennes, soit antérieures au 1er janvier 2019.

Il indique que la défenderesse demeure redevable des charges afférentes aux exercices 2019 à 2024, alors même que les comptes et les budgets prévisionnels ont été approuvés par les assemblées générales. Il soutient également que la reconnaissance de dette contenue dans le protocole d’accord du 13 décembre 2023 est interruptive de prescription.

Concernant le préjudice allégué, le syndicat expose que le refus persistant de la défenderesse de s’acquitter de sa quote-part de charges constitue une faute générant une désorganisation de la gestion budgétaire de la copropriété.

Madame [Y] [S], régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis en personne.

Par ordonnance en date du 27 janvier 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025, date à laquelle l’affaire était mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété

Depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 complétée par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite " LOI [Localité 5] " la procédure accélérée du recouvrement des charges est limitée aux provisions énoncées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour les autres charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires engagera la procédure de droit commun.

Doté de la personnalité civile, le syndicat représenté en justice par son syndic en exercice peut, comme n’importe quel créancier, user des procédures de droit commun pour recouvrer à l’encontre des copropriétaires défaillants leurs quotes-parts de charges non réglées.

Après une mise en demeure de payer restée sans effet, le syndic peut assigner le copropriétaire débiteur de provisions ou de charges définitives devant le tribunal judiciaire.

Depuis la réécriture de l’article 42, alinéa 1er de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite " LOI [Localité 5] ", les actions en recouvrement des charges de copropriété se prescrivent dans un délai de 5 ans. En application de ces dispositions, les actions en remboursement des charges de copropriété doivent être introduites au plus tard cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il appartient au syndicat qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées par la production notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. (Cass 3e civ, 20 octobre 1993, Cass 3e civ, 1er décembre 1999, Cass 3e civ 27 avril 2004, CA [Localité 8], 29 mars 2007) La jurisprudence a indiqué que pour justifier sa demande en paiement des charges, le syndicat doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. (Cass 3e civ 9 novembre 1994, CA [Localité 9] janvier 2001, Cass 3e civ 12 janvier 2022)

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En effet, le seul fait pour l’assemblée générale d’approuver les comptes présentés par le syndic rend exigibles les quotes parts de charges. Toutefois, le syndicat, demandeur en paiement des charges doit rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées conformément à l’article précité. (Cass 3e civ, 8 mars 2018 ; Cass 3e civ, 4 janvier 2023)

En application de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, puis la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 venant compléter la loi du 10 juillet 1965 et plus précisément l’article 10-1, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur. Le juge contrôle le caractère nécessaire de ces frais, et reste vigilant sur les frais de relances excessifs (CA [Localité 8], 22 juin 2022) et les frais de constitution du dossier excessifs. (CA [Localité 6] 7 septembre 2021, CA [Localité 10] 7 septembre 2020)

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme 21 779,56 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure, en faisant valoir que toute tentative de règlement amiable est demeurée vaine, malgré l’approbation des comptes et budgets prévisionnels de 2019 à 2024, par les copropriétaires et la mise en demeure par courrier recommandé.

A l’appui de ses demandes, il produit notamment diverses pièces :

Une situation de compte arrêté au mois d’août 2024,Des appels de fonds et des relances,Un protocole d’accord en date du 13 décembre 2023, dans lequel madame [Y] [S] s’était engagée à régler la somme de 19 070,86€ correspondant aux charges du 19 janvier 2018 au 13 décembre 2023, par des versements mensuels d’un montant de 200€, le 15 de chaque mois,Une mise en demeure du 22 juillet 2024,Les procès-verbaux d’assemblées générales du 14 décembre 2020 et 4 janvier 2024.

Force est de constater que madame [Y] [S] a été mis en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception de régler la somme de 21 276,47€, le 22 juillet 2024 sous trente jours, en application de la loi du 10 juillet 1965, notamment en vertu de l’application des articles 10 et 19-2 de ladite loi, entre les mains du syndic de la copropriété. (pièce n°4 du bordereau du demandeur)

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, justifie, par la production d’une situation de compte arrêtée au 28 août 2024 (pièce n°1), de la mise en demeure du 22 juillet 2024 (pièce 4), des procès-verbaux d’assemblées générales en date 14 décembre 2020 et 4 janvier 2024 (pièces n°5 et 6) et des appels de fonds de 2021 à 2024 (pièce n°2) et des multiples relances que madame [Y] [S] est redevable d’une créance à hauteur de 21 779,56€ au titre des charges arrêtées au 28 août 2024.

Il s’infère des divers éléments produits par le syndicat des copropriétaires que la défenderesse n’a plus procédé au règlement de ses charges de copropriété, malgré les multiples relances et qu’elle est redevable de la somme totale de 21 779,56€ correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure.

A l’analyse des multiples pièces, l’obligation de madame [Y] [S] d’avoir à régler les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires requérant, apparaît donc fondée.

Par conséquent, madame [Y] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE la somme totale de 21 779,56€ correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure.

II) Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exé-cution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi né de sa résistance abusive.

Il résulte des pièces produites, notamment de la situation de compte, des relances restées infructueuses, du protocole d’accord du 13 décembre 2023 prévoyant un échéancier non respecté, ainsi que des procès-verbaux d’assemblées générales, que la défenderesse a, en toute connaissance de cause, omis de s’acquitter de ses obligations envers le syndicat des copropriétaires requérant.

Ce comportement caractérise une résistance abusive, ouvrant droit à l’octroi de dommages-intérêts.

Il y a donc lieu de condamner madame [Y] [S] à verser la somme de 2 000€ au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE.

III) Sur les demandes accessoires :

Madame [Y] [S], sera condamnée aux dépens.

En équité, il convient de la condamner en outre au paiement de la somme de 1 500€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motifpermettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONDAMNE madame [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de 21 779,56€ (VINGT ET UN MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX NEUF EUROS et CINQUANTE SIX CENTIMES) correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 28 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure, jusqu’au parfait paiement des sommes dues,

CONDAMNE madame [Y] [S] au paiement de la somme de 2 000€ (DEUX MILLE EUROS) en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE né de sa résistance abusive ;

CONDAMNE madame [Y] [S] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE madame [Y] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de 1 500€ (MILLE CINQ CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT