TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 24/06206

N° Portalis 352J-W-B7I-C43HI

N° MINUTE : 6

Assignation du :

14 Mai 2024

contradictoire

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 06 Mai 2025

DEMANDERESSE

Société CREDIT LYONNAIS

(S.A.)

Siège central : [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicole-Marie POIRIER GALIBERT de l’ASSOCIATION POIRIER SCHRIMPF, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0228

DEFENDERESSE

[Adresse 9] [Localité 8] – SECAR

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Louis-David ABERGEL de la SELEURL GOUAUX ABERGEL ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C0423

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DEBATS

A l’audience du 18 mars 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025.

ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 5 septembre 2005, et par avenant en date des 2 et 9 mai 2006, la société civile pour l’étude et l’aménagement du [Adresse 6] [Localité 8] (ci-après la SECAR) a donné à bail commercial à la société Crédit Lyonnais un local n°25 dépendant du centre commercial régional dénommé Belle Epine situé à [Localité 10] (Val de Marne), pour une durée de douze années du 1er juillet 2005 au 30 juin 2017, l’exercice de l’activité de « Banque et activités annexes y compris les opérations de courtage, notamment de courtage d’assurance, le tout sous l’enseigne LCL, à l’exclusion de toute autre activité », ainsi qu’ un loyer minimum garanti annuel de 130 000 euros hors taxes et hors charges du 1er juillet 2005 au 30 juin 2006 puis de 132 000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 13 juin 2018, la SECAR a délivré congé à la société Crédit Lyonnais pour le 31 décembre 2018 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019 pour une durée de douze années et moyennant un loyer de base de renouvellement de 239 424 euros hors taxes et hors charges.

Selon lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 octobre 2018, la société Crédit Lyonnais a accepté le principe du renouvellement du bail et proposé de fixer le loyer annuel à la somme de 130 468 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 décembre 2020, la SECAR a notifié à la société Crédit Lyonnais un mémoire préalable en fixation du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 239 424 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte d’huissier de justice signifié le 12 novembre 2021, la société Crédit Lyonnais a assigné SECAR à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes d’un jugement rendu le 26 avril 2024, le juge des loyers commerciaux, constatant qu’au vu prétentions et moyens des parties, il était demandé de statuer sur la durée du bail renouvelé, s’est déclaré matériellement incompétent et a ordonné le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre.

L’affaire a été enrôlée sous le N°RG 22/06206 ; il s’agit de la présente instance.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 juin 2024, la SECAR a saisi le juge de la mise en état d’un incident aux fins de voir ordonner une expertise.

Après plusieurs renvois accordés aux parties pour échanges de conclusions, l’incident a été plaidé à l’audience du 18 mars 2025 lors de laquelle la SECAR, développant oralement ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 16 mars 2025 demande au juge de la mise en état de :

“ – RECEVOIR la [Adresse 9] [Localité 8] – SECAR en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— DEBOUTER la société CREDIT LYONNAIS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— JUGER que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 35 «RENOUVELLEMENT » du bail :

*D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail, lesquelles sont dérogatoires de la valeur locative statutaire, telle

que définie par les articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de Commerce,

* De demander à la Juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux considérés, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

— JUGER qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison

des charges dites exorbitantes de droit commun,

— VOIR DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame / Monsieur le Juge de la Mise en Etat de désigner, avec mission de :

* Visiter les locaux situés dans le Centre Commercial Régional BELLE EPINE et de les

décrire,

* Entendre les parties en leurs dires et explications,

* Donner son avis sur la valeur locative au 1er janvier 2019 des lieux loués situés dans le Centre Commercial Régional Belle Epine, dont les éléments devront être recherchés conformément à l’article 35 « RENOUVELLEMENT » du bail :

➢ Exclusivement dans le Centre Commercial Régional BELLE EPINE sis à [Localité 10]

([Localité 4], celui-ci constituant une unité autonome de marché de convention expresse

entre les parties,

➢ En référence aux prix pratiqués dans le Centre Commercial par unité de surface pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés, à défaut d’équivalence, en considération des différences constatées entre les locaux loués et les locaux de référence.

Rendre compte du tout et donner son avis motivé,

Adresser aux parties, préalablement au dépôt de son rapport définitif, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations.

— DIRE que l’Expert :

* devra retenir, pour assiette de détermination de la valeur locative de renouvellement, la surface GLA de 282 m², sans pondération,

* ne pourra appliquer aucun abattement sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun,

* devra s’assurer que les références locatives qu’il retiendra soient équivalentes que ce soit en termes de date de prise d’effet des baux, de surfaces comparables et de destination.

— DIRE que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,

— FIXER le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, au montant du loyer en cours indexé, outre le parfait règlement des charges et accessoires exigible en exécution du bail,

— VOIR RESERVER les dépens.”

Au soutien de ses demandes, la SECAR fait valoir en substance :

— que le loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à l’article 35 du contrat de bail aux termes duquel les parties ont décidé d’un commun accord d’organiser entre les conditions financières du futur renouvellement, ce qui exclut l’application des dispositions légales, lesquelles ne sont pas d’ordre public,

— que la surface à retenir est la surface GLA du local de 282 m² indiquée au contrat de bail et que la faible différence existant avec la surface de 278,40 m² invoquée par la société Crédit Lyonnais n’a aucune incidence sur la détermination du montant du loyer compte tenu de la clause de tolérance réciproque mentionnée au contrat,

— qu’il n’y a pas lieu à application d’un quelconque abattement sur la valeur locative car le bail ne prévoit pas de correctifs liés aux obligations respectives des parties ; que subsidiairement, la grande majorité des locataires supportant des charges identiques et les loyers ayant été négociés au regard de l’ensemble des clauses de charges, il n’y a pas lieu de déprécier une nouvelle fois la valeur locative et, d’autre part, que compte tenu de la mutation des obligations respectives des parties en application de la loi du 18 juin 2014, et le bail s’étant renouvelé le 1er janvier 2019, les transferts de charges sont devenus sans objet,

— qu’il n’y a pas lieu de communiquer un état locatif complet du centre commercial d’une part car cela serait contraire à la règle de l’équivalence ressortant des modalités conventionnelles de fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative que ce soit en termes notamment de date de prise d’effet des baux, de surfaces comparables et de destination contractuelle, d’autre part en ce qu’il s’agit d’un document de travail interne totalement confidentiel, lequel constituant de surcroît ni plus ni moins que le fichier « Clients » du bailleur, comportant l’ensemble des données commerciales et économiques incluses dans les baux signés avec des tiers à la présente relation contractuelle,

— que la question de la durée du bail renouvelé reprise dans le corps des conclusions de la société Crédit Lyonnais mais pas dans son dispositif, ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état.

Aux termes de ses dernières conclusions n°4 notifiées par RPVA le 17 mars 2025, la société Crédit Lyonnais demande au juge de la mise en état de :

— DEBOUTER la société Secar de ses demandes, fins et conclusions tendant à :

* « JUGER que les parties ont expressément convenu, aux termes de l’article 35 «RENOUVELLEMENT » du bail :

— D’organiser, d’un commun accord entre elles, les conditions financières du futur renouvellement de leur bail, lesquelles sont dérogatoires de la valeur locative statutaire, telle que définie par les articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du Code de Commerce,

— De demander à la Juridiction de Céans, à défaut d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer du bail renouvelé en fonction de la valeur locative des locaux considérés, laquelle devant être déterminée selon les mêmes critères que ceux arrêtés entre les parties en cas d’accord amiable,

* JUGER qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque correctif sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun,

* DIRE que l’Expert :

— devra retenir, pour assiette de détermination de la valeur locative de renouvellement, la surface GLA de 282 m², sans pondération,

— ne pourra appliquer aucun abattement sur la valeur locative de renouvellement au titre des obligations respectives des parties et plus particulièrement en raison des charges dites exorbitantes de droit commun,

* DIRE que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties, »

− DESIGNER un expert avec pour mission, qui s’accomplira dans le respect du contradictoire, de :

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, dont notamment un état locatif complet du centre commercial, qui devra inclure préciser l’emplacement de chaque local, l’enseigne, la dénomination sociale du preneur la destination, la date d’effet du bail ou du renouvellement ainsi que le montant du loyer annuel en principal à cette date, la surface GLA, la nature du bail (nouvelle location, renouvellement amiable ou fixation judiciaire) et l’existence d’un éventuel droit d’entrée ou surloyer, afin de permettre à l’Expert de solliciter la communication des baux et plans des références pertinentes au sens de l’article R. 145 7 du Code de commerce ;

* rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2019 conformément aux dispositions applicables, en retenant les valeurs de marché, les valeurs fixées judiciairement et les renouvellements amiables, en application des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et exclusivement celles situées dans le centre commercial régional Belle-Epine, et en proposant tous abattements et majorations justifiés par l’économie du bail ;

* adresser aux parties, préalablement au dépôt de son rapport définitif, un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations qu’elles pourront faire valoir par l’échange de dires à expert ;

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions.

− ORDONNER à la société Secar de produire un état locatif complet du centre commercial, qui devra inclure l’emplacement de chaque local, l’enseigne, la dénomination sociale du preneur, la destination, la date d’effet du bail ou du renouvellement ainsi que le montant du loyer annuel en principal à cette date, la surface GLA, la nature du bail (nouvelle location, renouvellement amiable ou fixation judiciaire) ;

− FIXER le loyer provisionnel au montant du loyer en cours pendant la durée de la procédure;

− CONDAMNER la société Secar, bailleresse et demanderesse à l’incident, à faire l’avance des frais d’expertise ;

− RESERVER les dépens.”

Au soutien de ses demandes, la société Crédit Lyonnais fait exposer en substance :

— que le contenu de la mission d’expertise proposée par la SECAR est contestable en ce qu’elle fait une interprétation pour le moins extensive de l’article 35 des conditions générales du bail qui exclurait l’application des articles R. 145-7 et R. 145-8 du code de commerce et en conséquence l’application d’abattements et/ou de majorations sur la valeur locative en considération de l’économie du bail.

— qu’il est impossible de fixer le loyer de renouvellement en conformité avec l’article 35 du bail si l’ensemble des références n’est pas versé aux débats.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

A l’issue des débats les parties ont été informées que l’ordonnance serait mise à disposition au greffe le 6 mai 2025.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE

En application des dispositions de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

En l’espèce, il ressort cependant de l’exposé des moyens des parties ci dessus rappelé que celles-ci s’opposent sur l’interprétation des textes ainsi que des termes du contrat de bail conclu entre elles quant à la méthode de détermination du loyer du bail renouvelé, notamment quant à l’application d’abattements et/ou de majorations sur la valeur locative en considération de l’économie du bail. Or il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de se prononcer sur ce point, qui conditionne par la suite la teneur de la mission confiée à l’expert judiciaire et qu’il appartiendra au seul juge du fond d’apprécier.

Dans ces conditions, la demande d’expertise formulée par la SECAR sera déclarée irrecevable devant le juge de la mise état et les parties seront invitées à saisir le juge du fond aux fins de rendre un jugement mixte.

La présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Les dépens et l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise état statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de juger des modalités de fixation du loyer du bail renouvelé entre la société civile pour l’étude et l’aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 8] et la SA Crédit Lyonnais et subséquemment de connaître de la demande d’expertise formulée par la société civile pour l’étude et l’aménagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 8],

Réserve les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire,

Renvoie l’affaire à l’audience du juge de la mise état du 1er juillet à 11h30 pour clôture et fixation à l’audience la plus proche, suivant le calendrier procédural ci-dessous fixé:

— conclusions au fond de la société civile pour l’étude et l’amenagement du Centre d’Affaires Régional de [Localité 8] au plus tard le 30 mai 2025,

— conclusions de la SA Crédit Lyonnais au plus tard le 29 juin 2025,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Faite et rendue à [Localité 7] le 06 Mai 2025.

Le Greffier La Juge de la mise en état

Christian GUINAND Sophie GUILLARME