TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/00178 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IDIK

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 05 juin 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A.S.U. GRES IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Véronique SCHOTT de la SELAS LEXARES AVOCATS, avocats au barreau de MULHOUSE

PARTIE REQUISE :

Monsieur [R] [J]

demeurant [Adresse 4]

représenté par par Maître Michel GODEST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

et Maître Caroline MAILLARD, avocat au barreau de MULHOUSE, avocat postulant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 05 juin 2025, par délibéré avancé,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 22 avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat signé le 01 août 2021, la SASU GRES IMMOBLIER anciennement SASU SPEED IMMO a donné en location à Monsieur [R] [J] un bail d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7].

Par courrier officiel du 21 octobre 2022, le bailleur a mis en demeure Monsieur [R] [J] lui demandant le règlement des loyers échus.

Suivant assignation du 25 novembre 2022, la SASU GRES IMMOBLIER a attrait Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, afin de le voir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, condamner par provision au titre des loyers impayés et du dépôt de garantie.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 7 février 2023, après plusieurs renvois à la demande des parties pour échanger leurs conclusions et pièces, l’affaire a été retenue à celle du 22 avril 2025.

A cette date, la SASU GRES IMMOBLIER régulièrement représentée par son conseil, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 19 janvier 2024 et demande au tribunal, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— Déclarer recevable et bien fondée, la SASU GRES IMMOBLIER en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

— Déclarer irrecevable et mal fondé Monsieur [R] [J] en l’ensemble de ses demandes, fins, moyens et conclusions,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [R] [J] à verser par provision à la SASU GRES IMMOBLIER la somme de 10 880,00 euros, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, au titre des loyers échus impayés ;

— Condamner Monsieur [R] [J] à verser par provision à la SASU GRES IMMOBILIER la somme de 650 euros, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [R] [J] aux entiers frais et dépens ;

— Rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la SASU GRES IMMOBLIER expose qu’en vertu du contrat de bail signé le 31 juillet 2021, Monsieur [R] [J] s’est engagé à payer un loyer de 650 euros augmenté de 30 euros de provision sur charges, mais qu’il n’a jamais exécuté ses obligations et que de ce fait, par application des dispositions l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 il est redevable de l’ensemble des loyers et charges depuis son entrée dans le logement, soit un montant total de 10 880 euros. La SASU GRES IMMOBILIER fait valoir que Monsieur [R] [J] n’ayant par ailleurs pas dénoncé le contrat de bail suite à son déménagement, et à défaut d’éléments établissant l’absence de dégradations, il est redevable du montant du dépôt de garantie.

En réplique aux moyens de défense soulevés par les défendeurs, elle fait valoir que les preuves apportées par Monsieur [R] [J] sont insuffisantes pour caractériser une contestation sérieuse, ce dernier n’apportant pas la preuve des versements des loyers en espèces. Par ailleurs, elle souligne que les attestations apportées au débat ne respectent pas le formalisme de l’article 202 du code de procédure civile et que si le tribunal devait retenir la vente de l’immeuble en date du 28 septembre 2022, elle sollicite le versement des loyers par provision jusqu’à cette date.

En défense, Monsieur [R] [J], représenté par son avocat, a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions du 21 janvier 2025 dans lesquelles il demande au tribunal, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

— Constater que la demande de la SASU GRES IMMOBILIER souffre d’une contestation sérieuse,

En conséquence,

— Dire qu’il n’y a pas lieu à référé et débouter la SASU GRES IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes pour la renvoyer à mieux se pourvoir,

En tout état de cause,

Au visa de l’article 1240 du code civil,

— Déclarer de plus, cette demande totalement abusive, multipliant les arguments mensongers,

En conséquence,

— Condamner la SASU GRES IMMOBILIER au paiement d’une somme de 2 000 euros à Monsieur [R] [J],

— Condamner la SASU GRES IMMOBILIER à payer à Monsieur [R] [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SASU GRES IMMOBILIER aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [R] [J] invoque l’incompétence du juge des référés en soutenant que l’objet de la demande se heurte à des contestations sérieuses. A cette fin, il verse au débats un certain nombre de documents, dont notamment l’acte de vente de l’immeuble en date du 28 septembre 2022, des attestations de témoins dont notamment de locataires et de l’ancienne propriétaire de l’immeuble. Par ailleurs, il fait état de son déménagement en date de juin 2022 et invoque l’absence d’état des lieux de sortie de sorte à ce que le montant du dépôt de garantie ne peut lui être réclamé.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties aux conclusions susvisées.

Il y’a lieu de statuer en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application de l’article 467 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise à délibéré au 11 juin 2025 et avancée au 5 juin 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de provision

L’article 834 du code de procédure civile dispose « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile dispose " Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

Par ailleurs, aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

«  Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; (…) "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. De plus, en vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Une contestation est sérieuse dès lors que l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

De même, une contestation est sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce il convient de relever que la demande tend à voir condamner Monsieur [R] [J] au paiement des loyers et charges dus à hauteur de 10 880 euros pour la période du 5 juillet 2021 au 5 novembre 2022 ainsi qu’au versement par provision du dépôt de garantie. Il convient de préciser qu’aucune partie n’a communiqué la bail à la juridiction.

Or il apparaît qu’une contestation sérieuse est élevée par le défendeur s’agissant notamment de l’objet et du montant de la créance. En effet, Monsieur [R] [J] argue d’une part s’être acquitté de sa créance par le biais d’un autre mode de paiement, et il verse au débat l’acte de vente de l’immeuble en date du 28 septembre 2022 de sorte à ce que la SASU GRES IMMOBILIER ne peut revendiquer le paiement des loyers et charges après cette date.

Concernant la restitution du dépôt de garantie, force est de constater qu’en l’absence de procès-verbal de sortie, la présente demande se heurte à une contestation sérieuse.

Dès lors la contestation soulevée par le locataire selon laquelle la créance sollicitée n’est pas certaine revêt un caractère sérieux qui fait obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes de la bailleresse. Il en résulte une difficulté sérieuse affectant le pouvoir du juge des référés.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La SASU GRES IMMOBLIER, partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la solution apportée au litige et de l’équité entre les parties, les demandes au titre de l’article 700 des parties sont rejetées.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant en référé et publiquement par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé ;

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir ;

CONDAMNONS la SASU GRES IMMOBLIER aux entiers frais et dépens ;

DEBOUTONS la SASU GRES IMMOBLIER et Monsieur [R] [J] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est de plein droit exécutoire ;

Le Greffier, Le Président,