TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître GROC

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BILSKI CERVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03270 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DBF

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDEUR

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS le Cabinet LESCALLIER,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître BILSKI, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R0093

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [W],

Madame [L] [W],

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître GROC, avocat au barreau de Paris, vetsiaire #E1624

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 15 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Karine METAYER, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03270 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DBF

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [W] et Mme [L] [W] sont propriétaires du lot n°74 dans l’immeuble sis, [Adresse 6] ([Adresse 7]) cadastré AN [Cadastre 1] SEC AD n°[Cadastre 8], soumis au régime de la copropriété représentant 25/2000ème tantièmes.

Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a mis en demeure Monsieur [R] [W] et Madame [L] [W] de payer les sommes réclamées par courriers du 25 avril 2023 et du 25 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait signifier une sommation de payer.

Faute d’avoir obtenu satisfaction, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet LESCALLIER, a assigné M. [R] [W] et Mme [L] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1034,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 10 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 878,53 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il allègue que la résistance abusive des défendeurs lui cause un préjudice distinct de celui qui peut être réparé par l’allocation d’intérêts au taux légal.

Appelée à l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 15 octobre 2025.

A l’audience du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a souhaité actualiser sa créance.

Le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] justifie avoir communiqué ses écritures valant actualisation de sa créance aux défendeurs, lesquelles ont été visées par le greffe, aux fins de :

— condamner solidairement M. [R] [W] et Mme. [L] [W] à lui payer la somme de 846,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2395, 94 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Il s’oppose à l’audience à titre principal à l’octroi de délais de paiement. A titre subsidiaire, il demande qu’une déchéance du terme soit prévue en cas de délais de paiement non respectés.

Le conseil de M. [R] [W] et de Mme. [L] [W] justifient avoir communiqué leurs écritures, lesquelles ont été visées par le greffe, aux fins :

— d’accorder à M. [R] [W] et Mme. [L] [W] des délais de paiement de 12 mois pour régler l’arriéré de charges de copropriété d’un montant total de 3242,11 euros ;

— de préciser que chaque mensualité devra intervenir le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

— de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

— de laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

A l’audience, M. [R] [W] et Mme. [L] [W], représentés par leur conseil, ne contestent pas le montant de la dette. Ils confirment solliciter des délais de paiement sur 12 mois afin d’apurer leur dette.

La décision a été mise en délibéré au 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot 74, indiquant la répartition des tantièmes (25/2000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de M. [R] [W] et Mme. [L] [W] ;

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour les périodes du 1er octobre 2022 au 31 mars 2024 et du 10 janvier 2024 ;

— un décompte des charges de copropriété au 10 janvier 2024, sur la période du 30 janvier 2023 au 10 janvier 2024, laissant apparaitre un solde débiteur à cette date de 1912, 93 euros, en ce compris 878,53 euros de frais ;

— un décompte des charges de copropriété au 1er octobre 2025, sur la période du 30 janvier 2023 au 1er octobre 2025, laissant apparaitre un solde débiteur à cette date de 3242,11 euros, en ce compris 2395,94 euros de frais ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 février 2023, 26 février 2024 et 7 janvier 2025;

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés;

— les courriers de mise en demeure de payer en date des 25 avril 2023 et 25 juillet 2023 ;

— une sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 en principal valant mise en demeure sur la somme de 1455,29 euros, hors coût de l’acte ;

— le contrat de syndic en date du 1 janvier 2022 ;

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 846,17 euros portant sur la période allant du 30 janvier 2023 au 1er octobre 2025, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025.

Par ailleurs, les défendeurs reconnaissent la somme à l’audience.

La somme due sera donc arrêtée à la somme de 846, 17 euros.

Il y a lieu de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et qu’en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l’article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’existence d’une telle clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, non versé à la procédure, et si les propriétaires indivisaires sont mariés, il n’est pas rapporté qu’ils ont établi leur domicile conjugal dans l’immeuble objet du lot concerné par la présente procédure, les défendeurs ayant leur domicile à [Localité 10], suivant l’assignation et les dernières écritures, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés in solidum à supporter la dette, à hauteur de leur part et portion dans l’indivision.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

M. [R] [W] et Mme. [L] [W] seront donc solidairement condamnés à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALLIER la somme de 846,17 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée par commissaire de justice le 27 septembre 2023.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2395,94 euros.

Les frais de commissaire de justice exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) seront récupérés au titre des dépens.

Seront ainsi déduits du montant de la somme sollicitée les frais d’assignation d’un montant de 109,41 euros.

Il sera en outre observé que ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’avocat et forfait suivi du dossier au contentieux dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles. Ils constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic.

Seront ainsi décomptés du montant de la condamnation sollicitée les deux postes de frais intitulés « CONTENTIEUX » d’un montant total de 566,17 euros, les frais intitulés « REMISES DOSSIER AVOCAT » d’un montant de 380 euros et les cinq postes de frais de liés au suivi de la procédure d’un montant total de 858 euros.

Seront en revanche retenus les frais des mises en demeure du 25 avril 2023 et du 25 juillet 2023, mais non les frais de relance postérieurs à ces mises en demeure qui ne sont pas justifiés et ne marquent pas une étape indispensable dans le processus de recouvrement. Seront également retenus les frais engagés au titre de la sommation de payer signifiée par commissaire de justice le 27 septembre 2023.

Au total, ces frais s’établissent ainsi à un total de 232,36 euros.

Enfin, conformément au texte précité, il sera retenu les sommes de 170 euros au titre des frais d’inscription de l’hypothèque légale.

En conséquence, M. [R] [W] et Mme. [L] [W] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALLIER la somme de 402,36 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [R] [W] et Mme. [L] [W] présentent, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux.

Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [R] [W] et Mme. [L] [W].

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de 2 années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les défendeurs produisent un bulletin de paie de septembre 2025 indiquant que Mme. [L] [W] est employée comme caissière, pour un salaire net de 1357,05 euros mensuels. Ils produisent également un courrier adressé le 12 octobre 2025 par France Travail à M. [R] [W] attestant qu’il a été admis au bénéfice de l’allocation d’aide au retour à l’emploi à compter du 25 mars 2025 pour un montant de 1008,60 euros mensuels.

Dans ces conditions, compte tenu de la cette situation financière actualisée des débiteurs et en considération des besoins du créancier, ceux-ci seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d’une mensualité justifiera de l’exigibilité totale de la somme due.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum M. [R] [W] et Mme. [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALLIER la somme de 846,17 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 30 janvier 2023 au 1er octobre 2025 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [W] et Mme. [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALLIER la somme de 402,36 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [W] et Mme. [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALLIER la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE M. [R] [W] et Mme. [L] [W] à s’acquitter des sommes susvisées en 11 mensualités de 145 euros, la 12ème mensualité devant épurer le reliquat de la dette, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [W] et Mme. [L] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le Cabinet LESCALLIER, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [W] et Mme. [L] [W] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 8 janvier 2026 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier La présidente