— N° RG 24/04356 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVSU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 12 Mai 2025

Minute n°26/00060

N° RG 24/04356 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVSU

le

CCC : dossier

FE :

M^e SPIRA,

M^e SAULAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 8] Représenté par son Syndic en exercice, le CABINET BSGI, SAS , au capital de 7.622 €, ayant son siège [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 402 925 143, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Séverine SPIRA de la SCP CABINET SPIRA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [V] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [R] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : M. BATIONO, Premier Vice-Président statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 25 Novembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffier

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffier ;

****

JUGEMENT DU 20 JANVIER 2026

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] sont propriétaires en indivision des lots n° 12 et 121 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4], immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’ensemble immobilier est administré par le cabinet BGSI, SAS, syndic.

Par acte d’huissier de justice du 21 décembre 2020, délivré à personne, le syndicat des copropriétaires a délivré à M. et Mme [Z] une sommation de payer les charges de copropriété portant sur la somme de 5.093,08 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, délivré à étude, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. et Mme [Z] devant le tribunal judiciaire de Meaux en paiement des sommes de 24.760,44 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2024 et de 169,92 euros au titre des frais de recouvrement, outre celle de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts et de 5.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 12 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner in solidum les défendeurs à lui payer les sommes de :

*22.290,49 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées, soit appel du deuxième trimestre 2025 inclus, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2020, date de la sommation, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, avec capitalisation,

*975,77 euros au titre des frais de recouvrement,

*3.500 euros à titre de dommages-intérêts,

*5.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, sur le fondement des articles 10 / 10-1 / 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, le paiement de l’arriéré de charges de copropriété évalué à la somme de 22.290,49 euros, arrêtée au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2020, outre le remboursement des frais de recouvrement. Il soutient par ailleurs que la résistance abusive de M. et Mme [Z] lui a causé un préjudice.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, M. et Mme [Z] demandent au tribunal de :

— leur accorder des délais de paiement pendant 24 mois pour s’acquitter de l’arriéré de charges de 17.4174,18 euros,

— débouter le syndicat des copropriétaires de leurs demandes à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du CPC et dépens.

M. et Mme [Z] soutiennent être en mesure de régler les charges trimestrielles et l’arriéré selon un échéancier de 24 mois. Ils ajoutent avoir procédé à deux virements d’un montant de 2.000 euros au titre des mois de février et mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIVATION

Sur la demande au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls, part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 19-2 de la loi précitée, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte de la combinaison des dispositions susvisées qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit auprès de l’un de ses membres le recouvrement de charges communes d’apporter la preuve que le copropriétaire poursuivi est effectivement débiteur des sommes réclamées, par la production, notamment, des états détaillés des divers comptes dont se déduit la dette du défendeur. Il doit ainsi produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, éventuellement nécessaire, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété indiquant que M. et Mme [Z] sont propriétaires en indivision des lots 12 et 121 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 4] (pièce n°6 bis),

— le règlement de copropriété dont il ressort que « dans les cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs copropriétaires, ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des copropriétaires indivis » (page 80) (pièce n°7),

— le contrat de syndic concernant la résidence 9349 (pièce n°5)

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 décembre 2016, 21 décembre 2017, 12 décembre 2018, 19 décembre 2019, 15 octobre 2020, 30 novembre 2021, 26 janvier 2023, 15 février 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir (pièces n°4),

— l’attestation de non-recours concernant les assemblées générales des 15 décembre 2016, 21 décembre 2017, 12 décembre 2018, 19 décembre 2019, 15 octobre 2020, 30 novembre 2021, 26 janvier 2023, 15 février 2024 (pièce n°4),

— les appels de provision des années 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 (pièce n°2),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 1er octobre 2024 (pièce n°1),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 23 janvier 2025, (pièce 8),

— l’extrait de compte de charges arrêté au 1er avril 2025, (pièce 9).

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les charges ont été approuvées par les assemblées générales des 15 décembre 2016, 21 décembre 2017, 12 décembre 2018, 19 décembre 2019, 15 octobre 2020, 30 novembre 2021, 26 janvier 2023, 15 février 2024 et que les sommes figurant dans l’extrait de compte arrêté au 1er octobre 2024 correspondent à celles apparaissant dans les appels de fonds et les décomptes produits.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ayant signifié ses conclusions à M. et Mme [Z] par acte du 11 avril 2025, aux termes desquelles il sollicite leur condamnation au paiement des charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus, alors que cette signification vaut mise en demeure et qu’aucun élément ne tend à démontrer que les sommes réclamées ont été payées depuis lors, il y a lieu de considérer que la mise en demeure de payer les sommes arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus est demeurée infructueuse plus de 30 jours. Les charges de copropriété arrêtées au 2ème trimestre 2025 inclus sont donc immédiatement exigibles.

Néanmoins, le dernier décompte du syndicat des copropriétaires du 24 mars 2025 comporte les frais injustifiés suivants :

—  6.15 euros de frais affranchissement,

—  41,85 euros frais de mise en demeure,

—  240 euros de frais transmission avocat,

—  994 euros Spira – honoraires,

—  59,95 euros évidence assignation,

Soit la somme totale de 1 341,95 euros.

Cette somme ne correspond pas à des charges de copropriété ne sera pas retenue.

M. et Mme [Z] soutiennent et justifient avoir procédé à des règlements de deux fois 2 00 euros le 9 avril 2025, soit postérieurement au décompte du 24 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas ses règlements.

Au regard des éléments c-dessus exposés, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est de 16 948,54 euros (22 290,49 euros – 1 341,95 euros – 4 000 euros).

Cependant, M. et Mme [Z] sont disposés à régler la somme de 17 474,18 euros. Ils seront donc condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires cette somme, avec intérêts au taux légal sur celle de 5 093,08 euros à compter de la somme de payer du 21 décembre 2020 et pour le surplus à compter de l’assignation du 30 septembre 2024.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée, en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse seulement aux débats la sommation de payer signifiée par huissier de justice le 21 décembre 2020, laquelle mentionne le coût de l’acte, soit la somme de 174,38 euros.

Ainsi, si le syndicat des copropriétaires de la résidence sollicite le remboursement d’une somme supplémentaire de 801,39 euros (975,77 – 174,38 euros), il ne produit aucun élément de nature à justifier l’exigibilité des sommes supplémentaires réclamées, comme des notes d’honoraires ou de frais.

En conséquence, M. et Mme [Z] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 174,38 euros et ce dernier sera débouté pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la responsabilité civile est susceptible d’être engagée en présence d’une faute et d’un préjudice unis par un lien de causalité.

M. et Mme [Z] n’ont jamais été condamnés, et s’il ressort des pièces versées aux débats que ces derniers ne payent pas régulièrement leurs charges, ils ont néanmoins proposé un échéancier et payé plus de 6.000 euros supplémentaires démontrant leur volonté de régler leur dette, celle-ci ayant d’ailleurs diminué entre l’assignation et les conclusions du demandeur.

Pour autant le non-paiement des charges de copropriété depuis 2018, soit avant la crise du COVID-19, a fortiori dans de telles proportions, entraîne nécessairement une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser une charge sur les autres copropriétaires, causant ainsi un préjudice certain au syndicat de copropriétaires.

Il convient dès lors de condamner in solidum M. et Mme [Z] à payer la somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

M. et Mme [Z] font preuve de bonne foi dans le règlement de leur dette de charges de copropriété, comme les virements effectués le 9 avril 2025.

Il convient de faire droit à leur demande de délai.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, M. et Mme [Z] seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. et Mme [Z] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 17 474,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2020, date de la mise en demeure, sur la somme de 5.093,08 euros, et à compter de l’assignation du 30 septembre 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT que Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] pourront s’acquitter de cette somme, en plus des loyers et charges courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir au plus tard le trentième jour suivant la signification de la présente décision et les versements suivants au plus tard le 15 de chaque mois, le solde restant dû étant exigible avec la dernière mensualité;

Dit que faute pour pour Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 174,38 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [Z] et Madame [R] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BGSI, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT