TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître Frédéric CATTONI

Maître Nathalie PELARDIS

Madame [K] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/02868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM3

N° MINUTE :1/2025

JUGEMENT

AVANT DIRE DROIT

rendu le 07 février 2025

DEMANDERESSE

La Société SEQENS, Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [Y]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nathalie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 298

Madame [K] [Y]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 novembre 2024

JUGEMENT

avant dire droit prononcé par mise à disposition le 07 février 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1 décembre 2003, le GIE DOMAXIS, aux droits duquel vient la société SEQENS, a consenti un bail d’habitation à M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] sur un logement (comprenant une cave) ainsi que sur un emplacement de stationnement situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 581,46 euros (loyer de l’emplacement de stationnement compris) et provisions sur charges, de montants mensuels de 173,89 euros pour l’appartement, et 7,32 euros pour le parking, comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1463,18 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 5] a été informée de la situation de M. [T] [Y] et Mme [K] [Y] le 1 septembre 2023.

Par assignation du 21 février 2024, la société SEQENS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à M. [T] [Y] et Mme [K] [Y], en tout état de cause ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 25% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-3325,51 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme visée aux termes de ce dernier, et de la présente décision pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 22 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2024, et a fait l’objet de plusieurs renvois, pour être finalement examinée à l’audience du 28 novembre 2024.

A cette audience, la société SEQENS a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle maintient l’intégralité de ses demandes, actualisant la dette locative à la somme de 5059,18 euros et sollicitant le rejet de l’intégralité des prétentions formées par les consorts [Y].

Au soutien de ses prétentions, le société SEQENS expose que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées par les locataires dans les deux mois qui leur ont été impartis pour ce faire, de sorte que la clause résolutoire est, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, acquise. Elle ajoute que les époux [Y] sont à l’origine de nuisances sonores dont se plaignent leurs voisins, ce qui caractérise un manquement à leur obligation de jouissance paisible, justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail à leurs torts exclusifs.

Enfin, elle s’oppose à la répétition de charges prétendument indues sollicitée à titre reconventionnel, affirmant avoir annuellement procédé à leur régularisation, et soulevant la prescription triennale selon elle applicable à cette demande.

M. [T] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il demande:

A titre principal:

— que la société SEQENS soit jugée irrecevable en son action,

A titre subisidiaire:

— le cantonnement de sa dette locative à la somme de 2923,34 euros,

— la condamnation de la société SEQENS à lui payer la somme de 71 398,08 euros en remboursement des provisions sur charges perçues entre décembre 2003 et mai 2023,

En conséquence,

— la compensation entre les sommes dues entre les parties,

— la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, et qu’il soit dit et jugé que les causes du commandement ont été réglées par le jeu de la compensation des créances réciproques et, consécutivement, juger le commandement de payer visant la clause résolutoire sans effet,

Si le tribunal le déboutait de sa demande reconventionnelle en remboursement des provisions sur charges:

— la suspension des effets de la clause résolutoire,

— l’octroi de délais de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative,

— le rejet de l’intégralité des demandes formées par la société SEQENS,

En tout état de cause:

— la condamnation de la société SEQENS à verser à Me [I] la somme de 1800 euros au titre de l’article 37 de la loi de 1991 et de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

A l’audience, M. [T] [Y] a renoncé à la fin de non recevoir soulevée à titre principal dans ses écritures.

Sur le fond, il conteste le montant de la dette locative, exposant, au visa de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur n’a jamais procédé à la régularisation annuelle des charges locatives, ce dont il tire pour conséquence que les charges payées depuis son entrée dans les lieux doivent donner lieu à répétition. Il rappelle, à ce titre, le principe selon lui constant en vertu duquel la prescription d’une action en répétition ou contestation de provisions sur charges ne commence à courir qu’à compter de la régularisation, de sorte qu’en l’absence de régularisation, le délai ne court pas. Il considère, s’agissant des régularisations que la bailleresse affirme avoir réalisés au titre des exercices 2019 à 2022, que les jusificatifs qu’elle produit à l’appui de ses allégations sont insuffisants à en justifier.

Il soutient que la compensation entre sa propre créance et celle du bailleur au titre des loyers impayés a éteint les causes du commandement de payer, de sorte qu’il est dépourvu d’effet.

Au soutien de sa demande tendant à voir rejetée la demande subsidiaire de résiliation judicaire de son contrat, il considère que le manquement qui lui est reproché est insuffisamment établi; il fait à ce titre observer que seule une voisine se plaint de nuisances sonores, et que seuls trois occupants sur 40 ont signé une pétition, ces éléments étant insuffisants à justifier une résiliation judiciaire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [K] [Y] n’a ni comparu ni n’a été representée.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Invité à produire en délibéré les justificatifs des régularisations de charges réalisées depuis l’entrée dans les lieux du locataire, le conseil de la société SEQENS a, par courriel du 20 décembre 2024, indiqué que sa cliente n’avait pas conservé l’ensemble des régularisations de charges effectuées depuis l’entrée dans les lieux, mais que, ainsi que cela relevait du relevé de compte également adressé en délibéré, que les régularisations de charges avaient bien été effectuées annuellement (v. par ex : 26/03/19, 18/01/21, 19/09/22, 17/02/23, 20/03/24).

Le conseil de M. [T] [Y] y a répondu par courriel reçu au greffe le 9 janvier 2024.

MOTIVATION

Sur la réouverture des débats

L’article 444 du code de procédure civile dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En l’espèce, tant les demandes formulées par M. [T] [Y] que les pièces versées aux débats nécessitent des éclaircissements.

1. Sur les demandes du défendeur

M. [T] [Y] sollicite, désormais à titre principal, puisqu’il a à l’audience renoncé à soulever l’irrecevabilité des prétentions de la bailleresse:

— le cantonnement de sa dette locative à la somme de 2923,34 euros,

— la condamnation de la société SEQENS à lui payer la somme de 71 398,08 euros en remboursement des provisions sur charges perçues entre décembre 2003 et mai 2023,

En conséquence,

— la compensation entre les sommes dues entre les parties,

— la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative, et qu’il soit dit et jugé que les causes du commandement ont été réglées par le jeu de la compensation des créances réciproques et, consécutivement, juger le commandement de payer visant la clause résolutoire sans effet.

Il sollicite donc à la fois du juge qu’il dise la clause résolutoire sans effet, et des délais de paiement suspensifs de cette dernière; il nécessite par ailleurs des délais de paiement d’une dette, dont il demande qu’elle soit cantonnée à la somme de 2923,34 euros mais qui pourtant, si elle était compensée ainsi qu’il le demande avec la créance qu’il revendique, serait inexistante. Ces demandes nécessitent donc un éclaircissement.

2. Sur l’existence d’un emplacement de stationnement

Il résulte du contrat de bail du 1 décembre 2003 qu’outre un logement, a été donné à bail aux consorts [Y] un emplacement de stationnement.

Invité à produire en délibéré les justificatifs des régularisations sur charges opérées depuis l’entrée dans les lieux du locataire, le bailleur a fait parvenir un décompte dont il résulte que les locataires ont payé des charges locatives au titre de cet emplacement de stationnement jusqu’en avril 2021 inclus, ces charges ne leur ayant plus été facturées à compter de cette date.

Il y a dès lors lieu de vérifier s’ils sont toujours locataires de ce local.

3. Sur les régularisations de charges dont il est justifié

Le défendeur forme une demande reconventionnelle en répétition des charges indues depuis 2003, à laquelle s’oppose le bailleur.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Ainsi, les provisions versées par le locataire ne constituent pas un règlement forfaitaire des charges, mais une avance provisoire à valoir sur le montant des dépenses acquittées et justifiées par le bailleur. En l’absence de régularisation pendant plusieurs années, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire, au titre de la répétition de l’indu, les provisions perçues sous déduction des charges dont il peut toutefois apporter la preuve (Ccass 3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-10.152).

Il résulte par ailleurs de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ; à cet égard, il est constant que l’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer et que ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision.

En l’espèce, le locataire réclame la restitution des provisions sur charges indument versées de décembre 2003 à mai 2023, considérant que le bailleur ne justifie pas des régularisations opérées à compter de son entrée dans les lieux.

Le bailleur soutient avoir annuellement procédé à la régularisation des charges, mais a indiqué en délibéré ne pas être en mesure d’en produire les justificatifs, jusqu’aux régularisations effectuées à compter de 2019, au soutien desquelles il a produit les décomptes de régularisation des exercices 2019 à 2022.

Les soldes créditeurs ou débiteurs à l’issue de ces régularisations n’apparaissent toutefois pas distinctement sur les décomptes produits par le bailleur, à l’audience ou en délibéré.

En effet, le décompte produit en délibéré fait apparaître que:

en date du 26 mars 2019, les sommes de 40,81 euros, 170,07 euros, 94,10 euros, et 193,55 euros, libellées « Régul. Asc 03/19 », « Régul. Chf 03/19 », « Rég.Ch.Loc 03/19 », « Régul. EC 03/19 » ont été portées au crédit du compte des locataires et les sommes de 70,38 et 108,26 euros, libellées « Régul. EF 03/19 » et « Rég. Unit. 03/19 », en ont été débitées, soit un solde en faveur des locataires de 319,89 euros;en date du 31 mars 2020, la somme de 41,97 euros, libellee « STN 376849 1/18-12/18 » a été créditée au compte des locataires, la somme de 115,84 euros, libellée "[Localité 3] 376925 01/18 12/18" en ayant été débitée, soit un solde en faveur du bailleur de 73,87 euros;en date du 18 janvier 2021, la somme de 48,47 euros, libellee « solde de charges », a été créditée au compte des locataires, la somme de 104,84 euros, libellée « solde de charges » en ayant été débitée, soit un solde en faveur du bailleur de 56,37 euros;en date du 19 septembre 2022, la somme de 212,01 euros, libellée « Solde de charges », a été débitée du compte locataire, soit un solde en faveur du bailleur de 212,01 euros;en date du 17 février 2023, la somme de 124,40 euros, libellée « solde de charges », a été portée au crédit du compte, et la somme de 219,58 euros, libellée « solde de charges fluides », en a été débitée, soit un solde en faveur du bailleur de 95,18 euros;en date du 20 mars 2024, la somme de 402,12 euros, libellée "[Localité 3] REG CHG 0122-1222« , a été portée au crédit du compte, et la somme de 1208,05 euros, libellée »CHG EAU INDIV 0122-1222", en a été débitée, soit un solde en faveur du bailleur de 805,93 euros.

Or, les décomptes de régularisation de charges versées aux débats par le bailleur démontrent:

un solde en faveur du locataire de 49,90 euros au titre de l’exercice 2019, qui n’apparaît pas dans le décompte,un solde en faveur du bailleur de 212,02 euros, au titre de l’exercice 2020, qui apparaît dans le décompte, à la date du 19 septembre 2022, étant toutefois précisé qu’existait un solde créditeur de 11,74 euros en faveur du locataire au titre du trop-versé de charges de stationnement, qui lui, n’apparaît pas dans le décompte,un solde en faveur du bailleur de 95,18 euros au titre de l’exercice 2021, répercuté dans le décompte le 17 février 2023; existait toutefois un solde créditeur de 1,05 euros au titre du trop-versé de charges de stationnement, dont il n’est pas fait mention;un solde en faveur du bailleur de 805,93 euros au titre de l’exercice 2022, qui apparait dans le décompte à la date du 20 mars 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les soldes en faveur du bailleur ou du locataire, tels que calculés à l’issue des régularisations opérées au titre des exercices 2020, 2021 et 2022, figurent bien au décompte, mais qu’ils ne le sont que partiellement, quand des soldes qui semblent être issus de régularisations antérieures apparaissent au décompte, sans pouvoir être reliés aux pièces produites, et notamment pas au décompte de régularisation de l’exercice 2019.

Le bailleur ne produit par ailleurs pas la preuve de la date à laquelle ces régularisations ont été portées à la connaissance des locataires (sous la forme de courriers datés ou d’avis d’échéances), de sorte que le point de départ du délai de prescription de la demande en répétition, formée pour la première fois dans les écritures du défendeur déposées à l’audience du 28 novembre 2024, ne peut être calculé.

Il convient donc de permettre au bailleur de s’expliquer sur ces incohérences, et de lui permettre de justifier de la date à laquelle les régularisations des exercices 2019 à 2022 ont été communiquées aux locataires.

4. Sur le montant des provisions sur charges payées à compter de l’entrée dans les lieux

En application des dispositions de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû étant sujet à restitution.

Il convient à ce stade de rappeler que la preuve du paiement et de son caractère indu incombe au demandeur à l’action en répétition.

Ainsi, dans le cadre d’une action en répétition des charges locatives, il appartient non seulement au locataire de démontrer le caractère indu des provisions appelées, mais aussi d’apporter la preuve de leur paiement.

En l’espèce, le locataire sollicite la répétition de charges indues, dont il fixe le quantum à 71 398,08 euros en opérant le calcul suivant: 305,12 x 234 mois (décembre 2003 à mai 2023).

Aucune pièce ne permet toutefois d’affirmer que la somme de 305,12 euros a été mensuellement payée par les locataires durant une période de 234 mois.

Il apparait en effet, à la lecture du contrat de bail, que lors de sa conclusion, les provisions sur charges mensuelles s’élevaient à 173,89 euros pour l’appartement, et 7,32 euros pour le parking.

Au regard du décompte produit en délibéré par le bailleur, il apparaît par ailleurs que les provisions sur charges se sont élevées:

— en janvier et février 2019, à 210,73 euros pour le logement, et à 7,32 euros pour le parking,

— entre mars 2019 et décembre 2019, à 216,90 euros pour le logement, et à 7,32 euros pour le parking,

— en janvier et février 2020, à 216,84 euros pour le logement, et à 3,37 euros pour le parking,

— entre mars 2020 et août 2021, à 228,91 euros pour le logement, et à 3,37 euros pour le parking, plus aucune charge ne semblant avoir été appelée pour le parking à compter d’avril 2021,

— en septembre 2021, à 172,86 euros pour le logement uniquement,

— entre octobre et décembre 2021, à 171,07 euros pour le logement uniquement,

— en janvier et février 2022, à 172,83 euros pour le logement uniquement,

— entre mars et août 2022, à 179,85 pour le logement uniquement,

— en septembre et octobre 2022, à 303,69 euros pour le logement uniquement,

— entre novembre et décembre 2022, à 306,32 euros pour le logement uniquement,

— en janvier 2023, à 302,22 euros pour le logement uniquement,

— entre mars et août 2023, à 375,08 euros pour le logement uniquement,

— en septembre 2023, à 312,08 euros pour le logement uniquement,

— entre octobre et décembre 2023, à 309,03 euros pour le logement uniquement,

— en janvier 2024, à 308,35 euros pour le logement uniquement,

— en février et mars 2024, à 308,09 euros pour le logement uniquement,

— en avril et mai 2024, à 374,82 euros pour le logement uniquement,

— à compter de juin 2024, à 308,09 euros pour le logement uniquement.

Le montant des provisions sur charges appelées à compter de l’entrée dans les lieux du locataire est en conséquence incertain.

Quant au montant des provisions sur charges réglées par les locataires, il n’est en l’état pas établi. Il sera en effet observé que le bailleur allègue, dans ses écritures, qu’une précédente dette locative des consorts [Y] a été prise en charge par le FSL à hauteur de 5652,79 euros en 2021, cette allégation étant corroborée par le décompte produit en délibéré duquel il résulte effectivement que cette somme a été portée au crédit de leur compte le 26 avril 2021.

M. [T] [Y] ne pouvant se voir restituer une somme qu’il n’a pas réglée, il lui appartient, en tant que demandeur à la restitution, de justifier du montant des charges qu’il a réellement réglées depuis son entrée dans les lieux, toute prise en charge par un tiers (FSL, CAF par exemple) devant en être exclue.

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats aux fins de:

— permettre au locataire de clarifier ses demandes,

Décision du 07 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/02868 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JM3

— permettre au bailleur et au défendeur de s’exprimer sur l’existence actuelle d’un bail portant sur un emplacement de stationnement;

— permettre au bailleur de s’expliquer sur les incohérences existant entre les décomptes de régularisation de charges des exercices 2019 à 2022 et les décomptes versés aux débats,

— permettre au bailleur de justifier de la date à laquelle les régularisations ont été portées à la connaissance des locataires,

— permettre aux défendeurs de justifier des paiements par eux seuls effectués au titre des provisions sur charges depuis leur entrée dans les lieux.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique par mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours mise à disposition au greffe

Vu les articles 14, 15, 16, 444 et 662 du code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats aux fins de:

— permettre au locataire de clarifier ses demandes,

— permettre au bailleur et au défendeur de s’exprimer sur l’existence actuelle d’un bail portant sur un emplacement de stationnement;

— permettre au bailleur de s’expliquer sur les incohérences existant entre les décomptes de régularisation de charges des exercices 2019 à 2022 et les décomptes versés aux débats,

— permettre au bailleur de justifier de la date à laquelle les régularisations ont été portées à la connaissance des locataires,

— permettre au défendeur de justifier des paiements par lui seul effectués au titre des provisions sur charges depuis son entrée dans les lieux.

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience d’ACR du 18 mars 2025 à 15 heures 30 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris,

SURSOIT à statuer dans l’attente sur l’ensemble des demandes et réserve les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier La Juge