TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— M^e Romain HAIRON

— M^e Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE

Copie certifiée conforme à :

— M^e Romain HAIRON

— M^e Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/12191

N° Portalis 352J-W-B7G-CYAX5

N° MINUTE :

Assignation du :

10 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 04 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 5] dont les références cadastrales sont section DI n°[Cadastre 2], représenté par son syndic, la société GERASCO

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Romain HAIRON du Cabinet RHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D567

DÉFENDEURS

Madame [Y] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Monsieur [H] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2433

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/12191 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYAX5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Julie KHALIL, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] sont propriétaires des lots n° 14, 72 et 78 au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris 15ème a, par actes de commissaire de justice en date du 10 octobre 2022, fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P], afin notamment de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 6.069,78 euros au titre des arriérés de charges de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] 15ème sollicite du tribunal de :

« Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005,

Vu les articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] la somme en principal de 2.198,38 € à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 01/01/2025, et représentant :

• 1.292,24 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

• 906,14 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ASSORTIR la condamnation prononcée au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

• de la mise en demeure notifiée par le cabinet GERASCO, syndic, en date du 22 mars 2022 d’avoir à payer la somme de 6 098,32 €,

• de la mise en demeure notifiée par le cabinet GERASCO, syndic, en date du 25 août 2022 d’avoir à payer la somme de 5 779,78 €,

• de la présente assignation pour le surplus,

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 9] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

DEBOUTER Monsieur et Madame [P] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles ».

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] sollicitent du tribunal de :

« Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu le règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4],

Vu le contrat de syndic du Cabinet GERASCO,

FAIRE LE COMPTE ENTRE LES PARTIES au regard de la créance dont il est demandé paiement et du règlement intervenu de manière spontanée,

CONDAMNER les consorts [P] au seul paiement du reliquat de charges éventuellement dues,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 4.000 € au titre de la procédure abusive,

ET EN TOUTE HYPOTHESE

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et les dépens ».

La clôture a été prononcée le 12 mars 2025 et l’affaire a été fixée pour plaidoiries à l’audience du 16 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Les parties ont été autorisées à communiquer une note en délibéré relative à l’actualisation de la dette dont le recouvrement est sollicité, ce qu’elles ont fait le 17 octobre 2025 pour les défendeurs et le 23 octobre 2025 pour le syndicat des copropriétaires.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique avant la clôture de l’instruction, le syndicat des copropriétaires réclame paiement de la somme de 1.292,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025 (outre les frais de recouvrement pour un montant de 906.14 €).

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/12191 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYAX5

Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] produisent, par une note en délibéré autorisée, la justification de l’apurement de leur dette principale au titre des charges de copropriété, ce qui n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires qui produit, quant à lui, un décompte actualisé au 1er octobre 2025. Ce décompte laisse apparaître un compte créditeur d’un montant de 355,01 €.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme de 1.292,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 1er janvier 2025.

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 906,14 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure du 22 mars 2022 pour un montant de 54 € ; ces frais sont justifiés en l’espèce,

— frais de mise au contentieux du 25 août 2022 pour la somme de 290 € ; ces frais ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— frais d’assignation du 14 octobre 2022 pour un montant de 130,14 € ; ces frais sont compris dans les dépens,

— frais de suivi de procédure en date des 17 novembre 2023 et 20 novembre 2024 pour un montant de 216 € chacun ; ces frais ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] sont condamnés solidairement à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 54 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date de la mise en demeure.

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

II – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite réclame paiement d’une indemnisation d’un montant de 4.000 euros au titre du préjudice qu’il dit avoir subi en raison du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P]. Ces dernières concluent au rejet de cette demande.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement par les défendeurs de leurs charges de copropriété l’a contraint à voter des avances de trésorerie et produit pour en justifier le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2023 (résolution n° 17). Or, il ne ressort pas de cette pièce de lien de causalité direct et certain entre le non-paiement par les défendeurs de leurs charges de copropriété et le vote de cette résolution.

Par ailleurs, il ne produit aucune pièce justifiant que la défaillance de Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] lui a causé un préjudice, notamment des difficultés de trésorerie ou la nécessité de procéder à des diligences particulières.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Décision du 04 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/12191 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYAX5

III – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

Par ailleurs, celui qui triomphe, même partiellement, dans son action, ne peut être condamné à des dommages et intérêts pour abus de son droit d’agir en justice (ex. : Civ. 3ème, 11 juillet 2019, n° 18-21.827).

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires est débouté partiellement de ses demandes, Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] ne démontrent par aucune pièce l’abus du droit d’agir de celui-ci de même que le préjudice qui en découlerait, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par le demandeur en introduisant la présente instance, de sorte que Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] seront déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] seront solidairement condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et produit un décompte des frais d’avocat d’un montant de 4.416 € sans toutefois produire les justificatifs des honoraires d’avocat visés.

Dans ces conditions, Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P], tenues aux dépens, seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande de paiement de la somme de 1.292,24 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 1er janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] la somme de 54 € au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2022, date de la mise en demeure ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] au paiement des entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 1] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 10] du surplus de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [P] et Madame [Y] [P] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 8] le 04 Décembre 2025

La Greffière La Présidente