TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02327 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKPC

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

Société [Localité 7] LA MER HABITAT

C/

[O] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [F]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 7] LA MER HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substituée par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [F]

né le 28 Août 1997 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 juillet 2024, l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [O] [F] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 288,75 euros, et 99,29 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [O] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 951,42 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification du 12 février 2025, l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT a informé la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayé locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique dans les quinze jours du jugement ;

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du défendeur ;

— condamner Monsieur [O] [F] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 1696.10 euros au titre de la dette locative arrêtée au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens, comprenant le coût du commandement de payer

— ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 5 juin 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2650,94 euros arrêtée au 14 novembre 2025.

L’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [O] [F] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 février 2025. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [F], régulièrement assigné, à l’étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demandeConformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT le 12 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 7 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2025 que l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [O] [F], défaillant à la procédure, ne justifie pas s’être libéré de son obligation de payer son loyer.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 292,72 euros (111.01+181.71) imputée pour des frais déjà indemnisés au titre des dépens.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT la somme de 2 358,22, au titre des sommes dues au 14 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2025 sur la somme de 1696.10 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Le délai visé par la clause résolutoire du bail est de deux mois et est donc plus favorable que le délai légal. Ce délai doit donc être retenu.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 février 2025. Ce commandement de payer accorde également au locataire un délai de deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 juillet 2024 à compter du 8 avril 2025.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [F]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 avril 2025, Monsieur [O] [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [O] [F] à son paiement à compter de 8 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [F] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Monsieur [O] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 juillet 2024 entre l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT d’une part, et Monsieur [O] [F] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6], sont réunies à la date du 8 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT la somme de 2 358,22, au titre des sommes dues au 14 novembre 2025, échéance de juin 2025 incluse, après libération du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 4 juin 2025 sur la somme de 1696.10 euros et du présent jugement sur le surplus ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] à payer à l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’office public de l’habitat [Localité 7] LA MER HABITAT de ses autres demandes et prétentions,

CONDAMNE Monsieur [O] [F] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 février 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

DIT que copie de ce jugement sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION