TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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N° RG 22/58915

N° Portalis 352J-W-B7G-CYJTF

N° : 1

Assignation du :

28 Novembre 2022

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 04 septembre 2025

par Nadja GRENARD, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice, le Cabinet ELIMMO GESTION

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

S.C.I. TM IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Marie-marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS – #E0067

DÉBATS

A l’audience du 18 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Nadja GRENARD, Vice-présidente, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

L’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 1] [Adresse 9] est soumis au statut de la copropriété.

La SCI TM IMMOBILIERE est copropriétaires du lot 4 correspondant à un local commercial dans lequel a été installé un restaurant.

Selon procès-verbal d’assemblée générale du 5 avril 2022, l’assemblée générale des copropriétaires a donné mandat au syndic, la société Elimmo gestion, “pour agir à l’encontre de la SCI TM IMMOBILIERE, représentée par M. [P], suite à l’installation sans autorisation d’un système d’extraction en toiture”.

Selon constat du 7 octobre 2022, le commissaire de justice a constaté la présence d’un conduit d’extraction de type inox avec un chapeau dépassant le faîtage de l’immeuble sur environ 1 mètre.

Le syndicat des copropriétaires a, par exploit de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2022 assigné la SCI TM IMMOBILIERE devant le président du Tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

condamner la société TM IMMOBILIERE à procéder à la remise à l’état initial des parties communes, à savoir, déposer l’extracteur situé sur le toit de 1'immeuble sous astreinte de 1.000 € jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous le controle de l’architecte de la copropriété, aux frais exclusifs des défendeurs,

condamner la société TM IMMOBILIERE à lui verser la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 janvier 2023. Après plusieurs renvois et l’engagement d’une mesure de médiation conventionnelle entre les parties, le dossier a finalement été retenu, suite à l’échec de la médiation, à l’audience du 18 juillet 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, représenté par son conseil, a, par conclusions écrites, visées et développées oralement, sollicité de :

A titre principal,

condamner la société TM IMMOBILIERE à procéder à la remise à l’état initial des parties communes, à savoir à déposer le caisson situé sur le toit de l’immeuble sous astreinte de 1.000 € jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais exclusifs des défendeurs,

ordonner à la société TM IMMOBILIERE de procéder à la fermeture de son établissement sous astreinte de 1.000 € à compter de l’ordonnance à intervenir,

Subsidiairement,

ordonner à la société TM IMMOBILIERE de procéder aux travaux de mise en conformité et d’étanchéité du conduit d’extraction, sous astreinte de 1.000 € à compter de l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause,

rejeter les demandes reconventionnelles formées par la société TM IMMOBILIERE;

condamner la société TM IMMOBILIERE à lui verser la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demandeur expose démontrer, au visa des article 835 du Code de procédure civile et des articles 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, l’existence d’un trouble manifestement illicite se caractérisant par la réalisation, sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, de travaux en toiture, en l’espèce, la pose d’une tourelle en toiture ou d’un caisson, lequel justifie dès lors sa demande de remise en état de la toiture.

Il soutient par ailleurs que le conduit d’extraction du restaurant suite à son examen a été jugé fuyard et inadapté pour répondre aux conditions d’exploitation du restaurant ce qui occasionne d’importantes nuisances olfactives aux copropriétaires de l’immeuble.

En réponse à la fin de non-recevoir, il fait valoir qu’aucune prescription ne peut lui être opposée dans la mesure où la société défenderesse a reconnu en 2022 avoir engagé des travaux sur les parties communes sans avoir obtenu d’autorisation préalable.

La SCI TM IMMOBILIERE, représentée par son conseil, a, par conclusions écrites, visées et développées oralement, sollicité de:

A titre principal,

déclarer prescrite la demande de remise à l’état initial et de dépose du caisson formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans le dispositif de son assignation,

rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires. A titre subsidiaire,

rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en raison de la dépose du caisson litigieux en juin 2022;

A titre plus subsidiaire,

dire n’y avoir lieu à référé compte tenu de l’existence de contestations sérieuses;

Reconventionnellement,

l’autoriser à entreprendre les travaux selon devis de l’entreprise [Y] en date du 13 mai 2025

ordonner, si besoin sous astreinte de 500€ /refus, au syndicat des copropriétaires de la laisser accéder et de faire accéder les entreprises de son choix, aux parties communes, dont notamment le toit, afin de parfaire les devis aux fins de présenter du dossier en assemblée des copropriétaires.

condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à lui payer la somme de 2500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens;

la dispenser du paiement de sa quote-part de charges afférentes à la présente procédure,

Au soutien de sa défense, la SCI TM IMMOBILIERE soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat demandeur aux fins de dépose de l’extracteur installé sur le toit et la remise en état d’origine dans la mesure où les locaux sont exploités pour l’activité de restauration depuis 2022 et sont ainsi équipés d’une gaine d’extraction depuis au moins cette date.

Sur le fond, elle expose que :

— la demande de dépose du caisson est sans objet dans la mesure où le caisson acoustique préexistait à la saisine de la juridiction depuis plus de 5 ans et a été dans tous les cas déposé en 2022,

— l’illicéité du trouble n’est pas démontrée dès lors que le caisson a été installé il y a de nombreuses années sans contestation de la part de la copropriété et que la remise en état de l’installation aboutirait à la réinstallation du caisson qui a été déposé en juin 2022,

— le demandeur ne peut solliciter la fermeture de l’établissement alors qu’il ne justifie pas des nuisances olfactives invoquées , que les attestations produites ont été réalisées alors que le local n’était pas exploité en raison de la cessation de son activité par le précédent bailleur à l’été 2022 et que la copropriété est entourée de restaurants présents dans les immeubles voisins.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir qu’elle souhaite mettre en conformité le conduit et entreprendre les travaux de chemisage dudit conduit dont la vétusté a été relevée lors de son examen dans l’intérêt du restaurant et de la copropriété mais que tout en sollicitant la mise en conformité du conduit la copropriété fait obstacle contradictoirement à tout engagement de travaux de sa part.

*

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et à la note d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42, dans son alinéa 1er prévoit que les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Aux termes de l’article 2224 du Code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 11] du 26 juin 1985, produit aux débats, qualifie de parties communes spéciales du bâtiment A “les canalisations, conduites, prises d’air et réseaux de toute nature, avec leurs coffres, gaines et accessoires, les conduits de fumée et de ventilation, les souches et têtes de cheminées et leurs accessoires y compris les parties y afférentes qui traversent des locaux privatifs mais à l’exclusion des branchements et raccordements particuliers à un seul local privatif.”

Au cas présent il ressort des éléments du dossier que :

— il n’est pas contesté que la SCI TM IMMOBILIERE est copropriétaire d’un local commercial dans lequel est exploité depuis plusieurs années un restaurant ;

— la SCI TM IMMOBILIERE produit un courrier adressé à la Préfecture en 2013 avec une photo d’un caisson acoustique sur un toit indiquant avoir fait installer ledit caisson pour améliorer le confort de son voisin suite à son installation dans les combles de l’immeuble ;

— par courriel du 19 avril 2022, M.[P] gérant de la SCI TM IMMOBILIERE indique au syndic avoir réalisé une ventilation à l’intérieur du local et qu’il n’y a plus de moteur sur le toit, ce qu’il confirme par mail du 23 avril 2022, indiquant qu’il n’y a plus de moteur à l’intérieur du caisson, que l’installation sur le toit consiste uniquement en un caisson acoustique qui est utilisé pour donner une direction à la fumée et éviter des retours et date de longtemps (au temps de l’ancien syndic) ;

— par courriel du 13 septembre 2022, M. [C] copropriétaire dans le bâtiment A indique au syndic avoir constaté la réalisation de travaux en toiture d’une cheminée ce qui est conforté par la facture des travaux produite par la SCI TM IMMOBILIER portant sur la dépose d’un caisson et son remplacement par un conduit en inox et une tête de cheminée ainsi que le constat de commissaire de justice du 7 octobre 2022.

Il s’ensuit que des travaux sur les parties communes, en l’espèce, le remplacement de l’ancienne tourelle en toiture par un chapeau de toit a été réalisé en septembre 2022 de sorte que l’action tendant à sa dépose et la remise en état initial n’est pas prescrite puisqu’engagée au mois de novembre 2022.

Sur la demande de dépose et remise en état initial

En vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent s’apprécie à la date du jugement.

Force est de constater que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a engagé son action suite au mandat confié par l’assemblée générale des copropriétaires aux fins d'“agir à l’encontre de la SCI TM IMMOBILIERE, représentée par M. [P], suite à l’installation sans autorisation d’un système d’extraction en toiture”. Il est fait état pour justifier la dépose de l’installation de l’absence d’autorisation et de nuisances olfactives.

Or il a été précédemment vu que la tourelle (ou caisson) d’extraction a été installée dans le courant de l’année 2013, en lien avec l’aménagement et l’emménagement par un copropriétaire des combles du bâtiment A, que postérieurement à l’assemblée générale et en vue d’éviter une procédure, M. [P] de la SCI TM IMMOBILIERE a dans un premier temps indiqué avoir enlevé un moteur d’extraction puis a dans un second temps procédé à la dépose de la tourelle la remplaçant, au vu de la facture produite, par un chapeau de toit, d’un caisson d’extraction et d’un coffrage suspendu.

La dépose du caisson est en outre confortée par le courriel de M. [C] en date du 13 septembre 2022 et par le constat de commissaire de justice du 7 octobre 2022 réalisé à l’initiative du syndicat des copropriétaires.

Il s’ensuit que:

— d’une part, la demande tendant à procéder à l’enlèvement de la tourelle telle que votée en avril 2022 par l’assemblée générale est devenue sans objet dans la mesure où celle-ci a été déposée en septembre 2022 et était en tous les cas prescrite s’agissant d’une installation réalisée plus de cinq avant l’engagement de l’action ;

— d’autre part, s’il est avéré que la SCI TM IMMOBILIERE a entrepris les travaux de dépose de la tourelle sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, dès lors qu’elle est intervenue sur une partie commune spéciale, il convient de constater que la remise en état initiale aurait pour conséquence de faire réinstaller la tourelle d’extraction que les copropriétaires ont souhaité faire déposer en avril 2022.

Au vu de ces éléments, il y a lieu de dire dans ces circonstances que la remise en état de l’installation dans l’état où elle se trouvait avant la réalisation des travaux de dépose de la tourelle n’est pas adaptée et ne doit dès lors pas être ordonnée.

Sur la demande de fermeture du restaurant

Le syndicat des copropriétaires fait état d’importantes nuisances olfactives provenant du conduit d’extraction de la société TM IMMOBILIERE dont le rapport [R] a permis de constater qu’il était fuyard et inadapté à l’exploitation du restaurant. Il sollicite dès lors à titre principal d’ordonner la fermeture du restaurant pour faire cesser le trouble anormal de voisinage subi subsidiairement de contraindre la société TM IMMOBILIERE à faire réaliser des travaux sur le conduit d’extraction afin de le rendre imperméable et au bon diamètre.

La SCI TM IMMOBILIERE, si elle conteste être à l’origine des nuisances olfactives alléguées, ne s’oppose pas à la réalisation de travaux de conformité sur son conduit, sollicitant pour ce faire que le syndicat des copropriétaires lui permette d’avoir accès à la toiture pour finaliser son dossier de travaux.

*

En application de la théorie du trouble anormal de voisinage, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Cette responsabilité constitue une responsabilité objective qui n’est dès lors pas subordonnée à la démonstration d’une faute. Il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer l’anormalité du trouble allégué et un lien de causalité entre la survenance du trouble et la propriété voisine.

Au cas présent le syndicat des copropriétaires produit quatre attestations émanant de copropriétaires et une attestation émanant d’un locataire résidant tous dans le bâtiment A aux termes desquelles il est fait état d’une importante odeur de friture particulièrement au 1er étage de l’immeuble soit au dessus du restaurant et au dernier étage.

Parmi les habitants du 1er étage:

— M. [D] fait ainsi état d’une importante odeur d’huile et de gras de cuisson malgré les fenêtres fermées depuis l’ouverture d’un fast-food depuis l’été 2022,

— M. [W] de la difficulté de vivre avec l’odeur de gras constante et qui imprègne les vêtements et les objets de la maison obligeant à devoir aérer en permanence leur habitation,

— et M. [E] de l’invasion d’odeur d’huile et de viande grillée dans son appartement pendant les heures d’ouverture du restaurant “la baguette de boucher” passant par le sol entre 19h et minuit et les difficultés de devoir dormir avec une odeur d’huile.

M. [C] qui occupe le dernier étage de l’immeuble fait état pour sa part de l’importante odeur de friture et de graisse de viande depuis l’ouverture du restaurant “la baguette du boucher” envahissant son appartement sans pouvoir aérer avant l’heure de fermeture.

Aux termes de son rapport d’audit du conduit desservant l’évacuation de la hotte du restaurant établi par la société [Y] le 22 décembre 2023, l’entreprise indique avoir constaté que le conduit n’était pas étanche et était dans un état de vétusté avancé ce qui, selon elle, expliquait les nuisances olfactives relevées par les copropriétaires.

Si la SCI TM IMMOBILIER ne nie pas l’existence de nuisances olfactives, elle estime qu’il n’est pas démontré que celles-ci proviennent de son local commercial et produit à ce titre un commandement de payer et d’exploiter le local commercial adressé à la société LBD 19 ainsi qu’une photo de tubage présent selon lui dans le voisinage. Force est de constater que le commandement ne permet pas de justifier que le local n’est pas exploité et que la photo produite qui n’est nullement localisée et n’apporte aucune information spécifique sur d’éventuelles nuisances. Toutefois force est de constater que non seulement elle n’est pas opposée à faire réaliser des travaux de conformité de son conduit mais sollicite reconventionnellement que le syndicat des copropriétaires lui permette de présenter un dossier de travaux en ce sens avec accès aux parties communes.

Force est de constater que les attestations bien que circonstanciées émanent principalement des copropriétaires qui composent l’assemblée générale des copropriétaires qui ont mandaté le syndic pour agir en justice et ne sont corroborées par aucun document objectif tel qu’un constat de commissaire de justice ou émanant d’un tiers de sorte qu’ils ne peuvent à eux-seuls justifier le trouble allégué.

Toutefois dans la mesure où la SCI TM IMMOBILIERE ne conteste pas la nécessité de procéder à des travaux de remise en état du conduit d’extraction, sollicité à titre subsidiaire par le syndicat des copropriétaires, et a produit à ce titre un devis pour le chemisage du conduit, il y a lieu d’ordonner la réalisation des travaux dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance et en l’absence de respect de ce délai sous astreinte de 100 € par jour.

Sur les demandes accessoires

La SCI TM IMMOBILIERE, dont les défauts afférents au conduit, a contraint le syndicat des copropriétaires à maintenir la présente procédure, doit être condamnée aux dépens. Considérée comme succombante, il ne sera pas fait droit à sa demande de dispense du paiement de sa quote-part de charges afférentes à la présente procédure.

Toutefois l’équité ne commande pas de la voir condamner au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

REJETONS la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3];

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] de remise en état initial et de fermeture du restaurant;

ENJOIGNONS à la SCI TM IMMOBILIERE de procéder, sous contrôle de l’architecte de la copropriété, à ses frais exclusifs, aux travaux de mise en conformité et d’étanchéité du conduit d’extraction dans un délai de 3 mois à compter de la signification de la présente ordonnance, puis à l’issue de ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard;

CONDAMNONS la SCI TM IMMOBILIERE aux dépens;

REJETONS la demande de dispense formée par la SCI TM IMMOBILIER du paiement de sa quote-part de charges afférentes à la présente procédure;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 10] le 04 septembre 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Nadja GRENARD