Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 3]

[Localité 10]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 11]

______________________

ILLKIRCH Civil

N° RG 24/02418

N° Portalis DB2E-W-B7I-MTUD

______________________

MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e WEYL

— M^e MARTIN

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Me [W]

— M. [K]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [P]

né le 13 Novembre 1956 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

Madame [B] [G] épouse [P]

née le 21 Avril 1963 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Localité 9]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEURS :

Madame [A] [X] divorcée [T]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Frédérique MARTIN, avocat au barreau de CHARENTE,

Maître [W] [D] ès qualité de mandataire liquidateur de Madame [A] [X]

[Adresse 8]

[Localité 9]

non comparant

Monsieur [O] [L] [K]

né le 25 Avril 1969 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Juliette THOMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 281

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 02 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCÉDURE :

Attendu que par acte sous seings privés du 25 avril 2016, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] ont donné à bail à Madame [A] [X] une maison située au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros et une provision mensuelle pour charges de 65 euros, outre un dépôt de garantie de 1 200 euros ;

Que par acte du 25 avril 2016 Monsieur [O] [K], alors concubin de la locataire, s’est porté caution solidaire ;

Qu’à la suite de loyers impayés, les bailleurs ont fait délivrer à Madame [A] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 23 décembre 2021 portant sur un arriéré en principal de 10 710 euros, selon décompte arrêté en novembre 2021 ; que l’acte a été dénoncé à la caution par acte du 5 janvier 2022 ;

Que par assignation du 22 mars 2022, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] ont saisi le Juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la résiliation, voir le prononcé de la résiliation du bail et la condamnation solidaire ou in solidum de Madame [A] [X] et de Monsieur [O] [K] à leur payer la somme de 15 750 euros ainsi que des indemnités d’occupation outre une indemnité de procédure les dépens ;

Que par jugement du 13 juin 2022 Madame [A] [X] a été placée sous le régime de la liquidation judiciaire simplifiée ;

Que les bailleurs se sont désistés de toute demande à l’encontre de Monsieur [O] [K] ;

Que par assignation du 21 novembre 2022 ils ont appelé en la cause le mandataire liquidateur de Madame [A] [X], Maître [D] [W] ;

Que par jugement du 27 février 2023, la chambre compétente du Tribunal judiciaire de Strasbourg a ordonné la clôture de la procédure de liquidation judiciaire en raison de l’insuffisance d’actifs constatée et dit que les créanciers recouvraient l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur dans les conditions visées à l’article L 643 – 11 du Code de commerce (pièce n°9) ;

Que par jugement du 10 janvier 2024 ce tribunal a, au visa des articles L 622 – 21 et L 670-1 du Code de commerce, notamment constaté le désistement des demandeurs à l’encontre de Monsieur [O] [K] ainsi que l’interruption de l’instance dirigée à l’encontre de Madame [A] [X];

Que par conclusions de reprise d’instance du 1er mars 2024, les époux [P] ont sollicité le rétablissement de la présente procédure ;

Que par courrier du 22 avril 2024 le mandataire liquidateur a fait savoir que la procédure ayant été clôturée pour insuffisance d’actif par jugement du 27 février 2023, il avait cessé ses fonctions ;

Attendu que dans l’acte de reprise d’instance et de conclusions régularisées au greffe le 4 mars 2024, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] demandent que soit ordonnée la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ; qu’ils rappellent que la dette locative était de l’ordre de 30 000 euros et que le commandement de payer avait pris son plein effet avant l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire ; qu’ils ont également rappelé que depuis 2022 il y avait des échéances impayées et que le dernier daté du mois d’août 2023, en conséquence de quoi des quittances de loyer n’ont pas été délivrées dans la mesure où aucun loyer n’avait été perçu ; qu’ils sollicitent également :

l’expulsion de Madame [A] [X] des lieux loués, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;la condamnation de la locataire à payer chaque mois tous les mois jusqu’à évacuation définitive, une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 260 euros à compter du 1er mars 2022, sous réserve du décompte de charges définitif ;

la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 15 840 euros, outre les intérêts calculés au taux légal successif à compter de chaque échéance mensuelle, étant précisé que le paiement des loyers dus pendant la période de liquidation n’était pas demandé ;la condamnation de leur locataire à leur payer 1 200 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer ;

Attendu que dans ses dernières conclusions régularisées au greffe le 27 mai 2024, Madame [A] [X] estime que les demandeurs sont irrecevables pour défaut d’intérêt et de qualité à agir motif pris que les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’avoir adressé une déclaration de créance lors de l’ouverture de la procédure collective et qu’ils sont par conséquent forclos ; que dès lors aux termes des articles 32 et 122 du Code de procédure civile, ils sont irrecevables ; qu’en outre l’assignation aux fins de constat de résiliation n’a pas été notifiée préalablement au représentant de l’État par lettre recommandée avec avis de réception au moins 2 mois avant l’audience, de sorte que la demande d’expulsion est irrecevable ; qu’elle verse également aux débats une attestation d’assurance, les demandeurs ayant sollicité la résiliation du bail pour défaut d’assurance ;

Qu’elle soutient également, au visa de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul et de nul effet dès lors que le commandement ne comporte pas une ventilation précise du loyer et des charges provisionnelles appelés ; que cette carence lui fait grief puisque l’acte ne lui permet pas de vérifier le montant réclamé, de surcroît en l’absence de pièces justificatives ;

Qu’à titre subsidiaire il y avait lieu de débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs prétentions et de lui octroyer des délais de paiement dans la limite de 3 ans compte tenu du fait qu’elle est mère de 4 enfants et que Monsieur [O] [K] avec lequel elle a vécu l’union libre a quitté le domicile familial en 2021 ; qu’infirmière de métier, elle a été rayée des cadres pour n’avoir pas pu mettre en œuvre l’obligation vaccinale de sorte qu’elle n’a pu bénéficier de l’allocation retour à l’emploi qu’elle n’a perçu aucune aide ou indemnité chômage de remplacement qu’à la date de l’assignation, elle percevait le RSA (734,83 euros par mois) ; que dès le mois de mars 2022 elle a présenté une demande de logement social ; qu’au mois de mai 2021 elle a sollicité de ses bailleurs la délivrance de quittances de loyer pour que l’allocation logement lui soit versée directement ce qui aurait permis de diminuer sa dette, ce que Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] n’ont pas fait ;

Que reconventionnellement, elle sollicite qu’il soit enjoint aux demandeurs de lui délivrer des quittances de loyer depuis le mois de mai 2016 sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et que ce tribunal se réserve la liquidation de l’astreinte ; qu’elle sollicite encore que les demandeurs soient condamnés à lui régler 2 000 euros titrent du préjudice financier subi, outre 1 500 euros au titre du préjudice moral ainsi qu’une indemnité de procédure de 2 000 euros ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 10 avril, 29 mai, 4 septembre et 2 octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue et les parties entendues en leurs observations, le jugement est mis à disposition à compter du 27 novembre 2024 ;

SUR CE :

Sur le défaut d’intérêt à agir

Attendu que l’article L643-11 du Code de commerce ne distingue pas selon que les créanciers ont ou non procédé à une déclaration de créance ; qu’en application de ce texte, dans son jugement du 27 février 2023, le Tribunal judiciaire de Strasbourg a rappelé que les créanciers recouvraient l’exercice individuel de leurs actions contre le débiteur ;

Qu’il est par ailleurs rappelé que la forclusion encourue faute d’une déclaration de créance dans le délai imparti, ne vaut que dans l’hypothèse de la poursuite de la procédure collective (période d’observation, et le cas échéant, plan de redressement) ; qu’en l’espèce ladite procédure collective a été clôturée par une insuffisance d’actif ; qu’il importe dès lors peu que les demandeurs aient ou non déclaré leur créance ; qu’en revanche ils justifient de leur intérêt à agir les loyers et les appels de charges n’ayant pas été réglés ;

Sur la recevabilité de la demande d’expulsion

Attendu qu’il résulte de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l’assignation tendant à l’expulsion d’un locataire doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ;

Qu’en l’espèce les demandeurs sollicitent que soit ordonnée l’expulsion de Madame [A] [X] des lieux loués, sans délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;

Attendu qu’il résulte des pièces annexées à la copie de l’assignation, que celle-ci a été notifiée aux services de la préfecture le 22 mars 2022 et l’audience s’est tenue le 2 octobre 2024 ; que la demande est en conséquence recevable ;

Sur la validité du commandement de payer

Attendu que la copie du commandement de payer versée aux débats comporte en annexe les versements effectués et ceux qui ne l’ont pas été ; qu’il est exact que la ventilation entre le loyer principal et les provisions pour charges n’est pas précisée, l’annexe ne visant qu’un montant global de 1 260 euros par mois ; qu’il n’est cependant pas contesté que depuis le mois d’avril 2016, le loyer principal était de 1 200 euros et que la provision pour charges était de 65 euros ; que dès lors l’absence de ventilation n’est pas de nature à lui causer un grief, la débitrice étant parfaitement en mesure de contrôler l’exactitude des montants qu’elle a été sommée de régler ; que le moyen de la défenderesse n’est donc pas fondé ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 23 décembre 2021, les bailleurs ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré infructueux ;

Qu’il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 février 2022 (date commandement de payer + 2 mois) ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [A] [X] n’a pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 1er mars 2022, la somme de 15 840 euros outre les frais ;

Que Madame [A] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de la condamner au paiement de la somme de 15 840 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er mars 2022, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur la demande d’astreinte des bailleurs

Attendu qu’il n’est pas opportun de faire droit à cette demande en considération de la situation financière de Madame [A] [X] ;

Sur les délais de paiement

Attendu que l’octroi de délais n’a de sens que s’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte des débats que Madame [A] [X] ne perçoit qu’un faible revenu, de sorte que l’octroi de délai de paiement ne pourra pas permettre le règlement de la dette locative ; qu’elle sera donc déboutée de cette demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes, surloyers, pénalités enquête sociale…, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir condamnés Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] à la délivrance d’une quittance de loyer

Attendu que les bailleurs seront condamnés à délivrer les quittances de loyer réclamées par leur locataire ;

Qu’il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

Sur les autres demandes reconventionnelles de Madame [A] [X]

Attendu qu’elle bénéficie du logement nonobstant l’absence de tout règlement du loyer et des provisions pour charges depuis plusieurs années et qu’elle ne démontre pas l’existence des préjudices dont elle se prévaut ; qu’elle sera en conséquence déboutée de ses demandes de dommages-intérêts ;

Sur la demande en paiement d’une indemnité de procédure et des frais

Attendu qu’il n’est pas inéquitable de condamner la locataire à régler ses bailleurs unis d’intérêt une indemnité de procédure de 500 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Qu’elle sera par ailleurs condamnée aux dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DIT recevable la demande de Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] ;

CONSTATE la validité du commandement de payer ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 février 2022 du bail conclu entre Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] d’une part, et Madame [A] [X] d’autre part, pour les locaux situés au [Adresse 6] ;

CONDAMNE Madame [A] [X] à payer à Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] la somme de 15 840 euros (quinze mille huit cent quarante euros) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er mars 2022 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [A] [X] à payer à Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTE Madame [A] [X] de sa demande de délai ;

DIT que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de Madame [A] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] à fournir à Madame [A] [X] les quittances de loyer réclamés pour les mois réglés ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

DEBOUTE Madame [A] [X] de ses demandes de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [A] [X] à payer à Monsieur [H] [P] et Madame [B] [G] épouse [P] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

La CONDAMNE aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Fait et jugé à [Localité 12] le 27 novembre 2024,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY