TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Carmencita BISPO

M [G] [Y] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DD5

N° MINUTE :

2

JUGEMENT

rendu le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0096

DÉFENDEURS

Monsieur [G] [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Carmencita BISPO, avocat au barreau de PARIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202421560 du 13/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 novembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05809 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5DD5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 octobre 2021, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) a consenti, pour une durée renouvelable de trois ans un bail d’habitation à M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], 3ème étage porte 33, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 917,49 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte distinct du 14 octobre 2010, la RIVP leur a également consenti un bail portant sur un emplacement de parking situé au [Adresse 4] dans le même arrondissement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 80 euros.

Par actes de commissaire de justice du 16 février 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4000 euros au titre de l’arriéré locatif afférent au logement et à l’emplacement de stationnement, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] le 17 février 2023.

Par assignations du 6 juin 2024, la RIVP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition des clauses résolutoires ou, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N], sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement, statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges pour l’appartement et l’emplacement de parking, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4461,09 euros au titre de l’arriéré locatif concernant l’appartement arrêté au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, 588.91 euros au titre de l’arriéré locatif concernant la place de parking arrêté au 9 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et capitalisation des intérêts, 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 29 novembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 19 novembre 2024, s’élève désormais à 5614,01 euros. Elle considère que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant et déclare accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par Mme [E] [N] ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais de paiement.

Mme [E] [N], représentée par son conseil, indique avoir repris le paiement de son loyer. Elle justifie d’une réponse favorable du Fonds de Solidarité Logement et sollicite de pouvoir apurer sa dette via le versement de la somme mensuelle de 112 euros supplémentaire pendant 36 mois. Elle demande, pendant le cours de ces délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle fait savoir que M. [G] [Y] [R] a quitté le logement.

Celui-ci, bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La RIVP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans chacun des contrats de bail a été signifié aux locataires le 16 février 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 4 000 euros n’a pas été réglée dans son intégralité par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 avril 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 19 novembre 2024, que les défendeurs ont repris le paiement du loyer courant.

Eu égard à la volonté de Mme [E] [N] de s’acquitter de sa dette, à sa situation sociale et financière et notamment, à l’octroi du FSL dont elle va ainsi bénéficier et l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, à compter du 17 avril 2023 et jusqu’à libération effective du logement, dont le montant sera égal au montant actuel du loyer et des charges, rien ne justifiant la majoration sollicitée par la requérante.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En application de l’article 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est redevable des loyers au terme échu. Le maintien dans les lieux au-delà de la résiliation du bail constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la RIVP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 novembre 2024, M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] lui devaient la somme de 5 614,01 euros, soustraction faite des frais de procédure au titre de l’arriéré locatif afférent au bail d’habitation et au bail portant sur l’emplacement de parking, échéances du mois d’octobre 2024 incluses.

M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés, la solidarité étant prévue au contrat, à payer cette somme à la bailleresse.

En application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 251.98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus compte-tenu des versements effectués depuis la délivrance de l’assignation qui en ont partiellement désintéressé les causes.

La capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, sera ordonnée.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte-tenu de la situation économique des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement, ce que rien ne justifie en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative afférente au bail d’habitation et au bail portant sur un emplacement de stationnement, visée dans le commandement de payer du 16 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que les contrats conclus les 12 et 14 octobre 2021 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), d’une part, et M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], 3ème étage porte 33, outre un emplacement de parking situé au [Adresse 4] dans le même arrondissement, sont résiliés depuis le 17 avril 2023,

CONDAMNE solidairement M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) la somme de 5614,01 euros (cinq mille six cent quatorze euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif afférent au bail d’habitation et au bail portant sur un emplacement de stationnement, arrêté au 19 novembre 2024, termes du mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 251.98 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 112 euros (cent douze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 17 avril 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] seront solidairement condamnés à verser à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTE la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE solidairement M. [G] [Y] [R] et Mme [E] [N] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 16 février 2023 et celui des assignations du 6 juin 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti, de plein droit, de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge