TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/07/2025

à : Maitre Serge SADOUN

Copie exécutoire délivrée

le : 04/07/2025

à : Maitre Stéphanie LAMORA

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00788 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63YQ

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 juillet 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. REMAEL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maitre Serge SADOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0241

DÉFENDERESSE

La S.A.S. AJINOMOTO FOODS EUROPE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maitre Stéphanie LAMORA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Nicole COMBOT, Magistrate à titre honoraire, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 04 juillet 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00788 – N° Portalis 352J-W-B7J-C63YQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 2020 ayant pris effet le même jour, la SCI REMAEL a donné en location à la SCI AJINOMOTO FOODS EUROPE, pour y loger Monsieur et Madame [S] [B] ci-après désignés les époux [B], un appartement comportant quatre pièces, situé au 6ème étage droite de l’immeuble du [Adresse 2], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 2.680 euros mensuels et d’une provision sur charges de 500 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 2.680 euros (pièce n° 1 du demandeur).

Un dégât des eaux en provenance du locataire de l’appartement situé à l’étage supérieur s’est produit le 21 avril 2023 (pièce n° 3 du défendeur).

Par courrier du 16 mai 2024, la société AJINOMOTO FOODS EUROPE ayant changé de forme et devenue SAS donnait congé des lieux pour le 19 juin 2024 (pièce n° 11 du demandeur), date à laquelle les époux [B] quittaient les lieux et un état des lieux de sortie était établi contradictoirement entre les parties (pièce n° 13 du demandeur).

La SCI REMAEL a adressé un courriel à la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE le 27 juin 2024 auquel était joint un devis de remise en état des lieux pour un montant de 17.685,87 euros (pièces n° 14 et 15 du demandeur) dont elle sollicitait le règlement, puis deux mises en demeures des 19 juillet et 11 décembre 2024 de payer ladite somme, la seconde mise en demeure, par le truchement de son conseil, réclamant en outre le règlement d’une somme de 10.720 euros au titre de l’immobilisation de l’appartement durant les travaux (pièces n° 17 et 18 du demandeur). Ces mises en demeure demeuraient vaines.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025, la SCI REMAEL a fait assigner la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE, devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, pour demander au visa de la loi du 6 juillet 1989 de condamner la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE au paiement des sommes suivantes :

17.685,87 euros au titre des frais de remise en état des lieux,10.720 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.A l’audience du 10 février 2025, le juge des référés a enjoint aux parties, dans le temps du renvoi sollicité par la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE, de rencontrer un conciliateur de justice. Aucun accord n’a pu être constaté ainsi qu’il résulte du bulletin de non-conciliation établi le 28 mars 2025 par [P] [G], conciliatrice de justice.

A l’audience du 12 juin 2025, à laquelle l’affaire a été plaidée, après élaboration d’un calendrier de procédure à l’audience du 7 mai 2025, la SCI REMAEL, représentée par son conseil, a, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et de la loi du 6 juillet 1989, déposé des conclusions, qu’elle a développées oralement et aux termes desquelles elle a sollicité la condamnation de la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE au paiement des sommes suivantes :

15.005,87 euros à titre provisionnel au titre des frais de remise en état des lieux,10.720 euros à titre provisionnel à valoir sur son préjudice de jouissance, 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le procès-verbal de constat du 19 juin 2024.

Elle fait valoir en substance à l’appui de ses demandes que les lieux qui étaient en bon état lors de la conclusion du bail ont été « dégradés de manière spectaculaire » notamment en raison d’un dégât des eaux dont elle a été prévenue par la locataire plus de cinq mois après sa survenance, qui a donné lieu à une réunion d’expertise amiable à laquelle elle n’a pas été convoquée, et dont le rapport ne lui a été communiqué qu’en fin d’année 2023. Elle soutient que les travaux nécessaires à la remise en état des lieux, compte tenu de leur importance et de la nécessité de faire intervenir plusieurs corps de métier, dureront au moins quatre mois durant lesquels elle sera dans l’impossibilité de louer le bien.

En réplique, la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE, représentée par son conseil, a déposé des écritures aux termes desquelles elle a demandé, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, à titre principal qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé, à titre subsidiaire, a conclu au rejet de toutes les demandes formées à son encontre par la SCI REMAEL et en tout état de cause, à la condamnation de celle-ci à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soulève plusieurs contestations sérieuses qui tiennent à ce que, en premier lieu, la SCI REMAEL n’a jamais déclaré le sinistre qui a endommagé l’appartement loué à son assureur et ce, malgré plusieurs relances, que ce n’est pas au locataire de régler les conséquences de ce sinistre dont il n’est nullement responsable, en deuxième lieu, que la SCI REMAEL a conservé le dépôt de garantie, ce qu’elle se garde de préciser, en troisième lieu, que la remise en état des peintures, du parquet, la vérification de l’électricité, et le remplacement du placard, de la hotte et d’éléments de cuisine ne sont pas justifiés surtout après quatre ans d’occupation des lieux qui suppose l’application d’un abattement pour vétusté, en quatrième lieu, qu’il n’est pas justifié que les travaux, dont la plupart sont rendus nécessaires par le dégât des eaux, dureront quatre mois et en cinquième et dernier lieu, qu’elle a elle-même dû engager des frais pour la recherche d’un nouveau logement pour les époux [B] et leur déménagement, alors qu’il était prévu qu’ils restent dans le logement litigieux pendant toute la durée de leur expatriation et ont été contraints de le quitter en raison des désordres causés par le sinistre que le bailleur a refusé de déclarer à son assureur puis de réparer.

Elle reconnait en revanche que les époux [B] ont procédé au retrait du teck sur le balcon et est d’accord pour que la somme correspondant à son remplacement soit retenue sur le montant du dépôt de garantie.

Il convient de se reporter, conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, aux conclusions que les parties ont déposées, fait viser et développées oralement à l’audience, pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, sur laquelle la SCI REMAEL fonde sa demande dans ses dernières conclusions, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut accorder une provision que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc d’examiner à l’aune de ce critère-caractère sérieusement contestable ou non de l’existence de l’obligation- les demandes de provision formées par la SCI REMAEL, le caractère non sérieusement contestable s’entendant à la fois du principe de l’obligation mais également de son quantum.

Il convient de rappeler que l’obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d’origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l’origine de cette créance ou la nature de l’obligation la fondant. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique. Le juge des référés apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

En l’espèce, le contrat liant les parties prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire se trouve en conséquence tenu des dégradations qui lui sont imputables et qui excèdent l’usure normale, étant rappelé qu’il est d’usage de fixer à cinq années la durée d’occupation au-delà de laquelle les travaux de réfection et de rénovation doivent être considérés comme inhérents à l’usage des lieux et de leurs équipements et à ce titre, supportés par le bailleur seul.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre les états des lieux d’entrée du 22 juillet 2020 et de sortie du 19 juin 2024 (pièces n° 5 et 13 du demandeur), que les locaux qui étaient de manière générale en très bon état ou bon état lors de l’entrée dans les lieux sont en état moyen, mauvais ou très mauvais état lors de la sortie des lieux. Cette dégradation concerne essentiellement les murs de l’entrée (très bon état à l’entrée, très mauvais état à la sortie), du salon (idem), de la 1ère chambre (bon état à l’entrée, très mauvais état à la sortie) et de la 2ème chambre (bon état à l’entrée, état moyen à la sortie), de la cuisine et de la salle de bain et de la salle d’eau (bon état à l’entrée, mauvais état à la sortie). Elle concerne également mais dans une moindre mesure les revêtements des sols et particulièrement ceux de la 1ère chambre (bon état à l’entrée, très mauvais état à la sortie avec un manque du parquet) et de la salle d’eau (bon état à l’entrée, mauvais état à la sortie).

Le devis de réparation produit par le demandeur (pièce n° 15 du demandeur) couvre des travaux de préparation des supports et de peinture des murs et plafonds, le remplacement du parquet dans la 1ère chambre, la vérification de l’électricité dans la 1ère chambre, la salle de bains et la salle d’eau, le ponçage et la cristallisation du marbre et le remplacement des placards et des vasques de la salle de bains et de la salle d’eau, le remplacement d’éléments de cuisine et de la hotte murale dans cette même pièce et la pose de teck sur le balcon. Il comporte également des « frais de remise en état suite aux dégâts des eaux non traité » dans la 1ère chambre, la salle de bains et la salle de douche.

Or, il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux est survenu dans les lieux le 21 avril 2023, qui a créé des désordres dans ledit appartement et notamment dans la chambre, la salle de bain et le couloir (pièce n° 3 du défendeur).

Ce sinistre serait consécutif à une fuite d’eau en provenance de l’appartement situé à l’étage supérieur. Si la SAS AJINOMOTO FOODS a tardé à signaler ce sinistre à la SCI REMAEL (pièce n°8 du demandeur), cette information ne lui ayant été communiquée que le 27 septembre 2023, il apparaît que le bailleur n’a pas fait le nécessaire auprès de son propre assureur pour obtenir la réparation des dommages causés aux embellissements.

Quoiqu’il en soit, les travaux de préparation des supports, de peinture, de pose du parquet dans la 1ère chambre et de vérification de l’électricité paraissent être la réparation des désordres causés par le dégât des eaux. En outre, l’absence de précision quant à la nature des travaux de « remise en état suite aux dégâts des eaux non traité » ne permet pas de déterminer dans quelle mesure ceux-ci se distinguent des travaux précédents (préparation des supports, peinture et pose du parquet dans la 1ère chambre et vérification de l’électricité) et donc si les travaux ne font pas l’objet d’une double facturation. Il est également impossible de déterminer au vu des pièces versées aux débats par le demandeur si l’état du marbre, des vasques et des placards de la salle de bains et de la salle d’eau n’est pas la conséquence du dégât des eaux.

Il existe donc une contestation sérieuse quant à l’imputabilité à la SAS AJINOMOTO FOODS des dégradations dont la SCI REMAEL demande réparation, le sinistre paraissant au vu des pièces versées aux débats par cette dernière, être le fait d’un tiers que la SAS AJINOMOTO FOODS n’a pas introduit dans le logement (pièce n° 3 du défendeur déjà citée).

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI REMAEL relatives au règlement des travaux de préparation des supports, de peinture des murs et plafonds, de remplacement du parquet dans la 1ère chambre, de vérification de l’électricité et de remise en état suite au dégât des eaux dans la 1ère chambre, la salle de bains et la salle d’eau, de ponçage et de cristallisation du marbre dans la salle de bains et dans la salle d’eau et de remplacement des vasques et des placards dans ces mêmes pièces d’eau, en ce que ces demandes excédent les pouvoirs du juge des référés.

Il sera également dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI REMAEL de dommages et intérêts à titre provisionnel à valoir sur son préjudice de jouissance, correspondant à la durée d’immobilisation des lieux litigieux pour y réaliser les travaux nécessaires à leur remise en état. Cette demande, liée de manière intrinsèque à la précédente, excédant, tout comme elle, les pouvoirs du juge des référés, étant observé au surplus que lesdits travaux n’ont toujours pas été réalisés par le bailleur à la date de l’audience, soit un an après que les époux [B] ont libéré les lieux.

Il sera également observé que dans son assignation la SCI REMAEL, bien qu’ayant saisi le juge des référés, afin probablement d’obtenir une décision plus rapidement, n’avait visé aucun texte fondant les pouvoirs de cette juridiction ni formé de demandes à titre provisionnel.

S’agissant des demandes de réparation des dégradations qui ne sont à l’évidence pas consécutives au dégât des eaux, les éléments de cuisine qui étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux sont qualifiés en état moyen à la sortie des lieux. Cependant, la SCI REMAEL n’apporte pas la preuve, avec l’évidence requise en référé, que ce changement d’état, résulte après quasiment quatre années d’occupation des lieux d’un usage anormal de cet équipement par les époux [B], et non pas d’une usure normale de celui-ci. Le remplacement de ces éléments ne peut donc être mis à la charge du locataire. La SCI REMAEL sera déboutée de cette demande.

Seule la réparation de la hotte murale de la cuisine et non pas son remplacement figure au titre des réparations locatives du décret du 26 août 1987, laquelle n’est pas chiffrée dans le devis produit par la SCI REMAEL. Cette demande sera donc également rejetée.

Néanmoins, la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE reconnaît que les époux [B] ont procédé au retrait des plaques en teck qui étaient posées sur le balcon, dont le remplacement est chiffré à 1.201,20 euros, montant que la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE ne conteste pas et qui est largement inférieur au montant du dépôt de garantie (pour rappel 2.680 euros).

Il résulte des développements qui précédent qu’il sera uniquement fait droit à la demande de la SCI REMAEL relative au remplacement des plaques en teck sur le balcon dont le coût est couvert par le montant du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI REMAEL les frais exposés par elle pour les besoins de la présente instance et non compris dans les dépens.

Il convient en revanche d’accorder à la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE la somme de 700 euros au titre de ses frais irrépétibles.

La SCI REMAEL conservera la charge des dépens de l’instance.

Le coût du constat de sortie des lieux du 19 juin 2024 qui ne fait pas partie des dépens restera pour moitié à la charge de la SCI REMAEL, conformément aux dispositions du contrat de bail liant les parties qui prévoit qu’en cas d’intervention d’un huissier, les parties supporteront les frais d’établissement d’état des lieux par moitié, l’autre moitié étant à la charge de la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI REMAEL relatives au règlement des travaux de préparation des supports, de peinture des murs et plafonds, de remplacement du parquet dans la 1ère chambre, de vérification de l’électricité et de remise en état suite au dégât des eaux dans la 1ère chambre, la salle de bains et la salle d’eau, de ponçage et de cristallisation du marbre dans la salle de bains et dans la salle d’eau et de remplacement des vasques et des placards dans ces mêmes pièces d’eau ;

Disons n’y avoir sur la demande de la SCI REMAEL de dommages et intérêts à titre provisionnel à valoir sur son préjudice de jouissance,

Déboutons la SCI REMAEL du surplus de ses demandes de provision, à l’exception de celle relative au coût du remplacement des plaques en teck d’un montant de 1.201,20 euros ;

Constatons que cette somme est couverte par le montant du dépôt de garantie conservé par la SCI REMAEL ;

Constatons en conséquence que la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE n’est redevable d’aucune somme à titre provisionnel ;

Déboutons la SCI REMAEL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI REMAEL à payer à la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à la charge de la SCI REMAEL les dépens qu’elle a engagés ;

Disons que la SCI REMAEL conservera à sa charge la moitié du coût du constat de sortie des lieux du 19 juin 2024, l’autre moitié étant à la charge de la SAS AJINOMOTO FOODS EUROPE ;

Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge et la greffière susnommées.

La greffière, La juge des contentieux de la protection.