TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 24/03/2025

à : La S.C.I. SET

Copie exécutoire délivrée

le : 24/03/2025

à : Maître Catherine TRONCQUEE

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04989 – N° Portalis 352J-W-B7I-C525M

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 24 mars 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], Représenté par son syndic, le cabinet [Localité 9] – [Adresse 7]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0351

DÉFENDERESSE

La S.C.I. SET, dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge, statuant en juge unique

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 24 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 24 mars 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04989 – N° Portalis 352J-W-B7I-C525M

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SET est propriétaire des lots n°3 et 4 dans l’immeuble sis [Adresse 5], cadastré AN [Cadastre 1], section AN n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à des impayés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet [Localité 9] en exercice, a assigné devant le pôle civil de proximité tribunal judiciaire de Paris la SCI SET, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5 931,88 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; 144 euros au titre des frais de recouvrement ; 1 000 euros de dommages et intérêts ; 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. Et ordonner la capitalisation des intérêts. A l’audience du 24 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes principales en paiement des charges de copropriété, la dette ayant été soldée. Il a maintenu ses demandes concernant les frais de recouvrement, les dommages et intérêts, les dépens, ainsi que les frais irrépétibles.

Bien que régulièrement assignée à étude, la SCI SET n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré le 24 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.En l’espèce, il convient de constater le désistement du syndicat des copropriétaires au titre de ses demandes principales à savoir les charges de copropriété, la dette ayant été apurée.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 144 euros se décomposant comme suit :

—  24 euros pour l’envoi d’une mise en demeure en date du 27 mars 2024 ;

—  120 euros pour les frais de transmission du dossier à l’avocat ;

Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’ensuit que la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que la SCI SET présente, de manière récurrente, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants, même si les défendeurs ont apuré leur dette entre l’assignation et l’audience. En ces conditions, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il sera ordonné la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [Localité 9] sur ses demandes relatives aux charges de copropriété ;

REJETTE la demande du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic le cabinet [Localité 9] au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la SCI SET à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet SAINT GERMAIN la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SCI SET à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le cabinet [Localité 9], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SET aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 24 mars 2025 par la présidente et le greffier susnommés.

Le greffier, La présidente