TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : défendeur

Copie exécutoire délivrée

le :

à : demandeur

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/04737 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTP

N° MINUTE :

2025/5

JUGEMENT

rendu le mercredi 17 décembre 2025

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] représenté par son syndic, dont le siège social est sis La Société MICHEL HECTUS – [Adresse 1]

représentée par M^e Isabelle GABRIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #U0004

DÉFENDERESSE

Madame [P] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique, assistée de Philippe PUEL, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 octobre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 décembre 2025 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Philippe PUEL, Greffier

Décision du 17 décembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/04737 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAZTP

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [P] [W] est propriétaire du lot n° 5 dans l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 7], soumis au régime de la copropriété.

Faisant valoir des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS MICHEL HECTUS en exercice, a assigné Mme [P] [W] devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

-3.347,52 € au titre des charges de copropriété impayées et exigibles au 24 juillet 2025 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux mais augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 décembre 2021 sur la somme de 1.557,60 € et sur le surplus à compter de l’assignation,

-853,12 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

-2.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

-2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

À l’audience du 17 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Mme [P] [W], citée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par acte de commissaire de justice du 20 août 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire de Mme [P] [W],

— un décompte arrêté au 28 juillet 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4.200,64 € (comprenant 853,12 € de frais),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2020, 31 mars 2021, 16 mars 2022, 28 février 2023, 11 mars 2024 et 15 janvier 2025,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— six courriers de mise en demeure en date des 22 octobre 2020, 23 novembre 2020, 21 décembre 2020, 20 avril 2021, 18 janvier 2023 et 21 décembre 2023,

— un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 30 décembre 2021 valant mise en demeure sur la somme de 1.557,60 €,

— une sommation de payer la somme de 1.185,90 € par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2023.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 347,52 € arrêtée au 28 juillet 2025 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus).

Mme [P] [W] sera donc condamnée à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires demande à ce que la somme de 1.557,60 € produise des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 30 décembre 2021. Or, après ce commandement de payer, Mme [P] [W] avait réglé ses impayés et ce sont de nouveaux impayés qui sont aujourd’hui réclamés. Dès lors, la somme de 3.347,52 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 20 août 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 853,12 € se décomposant comme suit :

-36 € de frais de relance du 23 novembre 2020,

-144 € de frais de relance du 21 décembre 2020,

-192 € de frais de relance du 20 avril 2021,

-147,28 € pour le commandement de payer du 20 octobre 2021,

-114 € pour des frais de détective privé (facture recherche adresse ATER du 2 décembre 2022),

-39,84 € pour le commandement de payer du 13 mars 2023,

-180 € pour la constitution du dossier de l’huissier.

Or, il n’est pas établi que la relance du 23 novembre 2020 ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. S’agissant du commandement de payer du 13 mars 2023, son montant n’est pas justifié (pièce jointe confondue avec une sommation de payer d’une autre date). Quant aux frais de constitution du dossier de l’huissier, il n’est pas justifié de diligences particulières, ces frais constituant ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, la somme globale de 597,28 € sera accordée au titre des frais nécessaires, se décomposant comme suit :

-144 € de frais de relance du 21 décembre 2020,

-192 € de frais de relance du 20 avril 2021,

-147,28 € pour le commandement de payer du 20 octobre 2021,

-114 € pour des frais de détective privé (facture recherche adresse ATER du 2 décembre 2022).

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il est établi que Mme [P] [W] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Mme [P] [W] change en outre régulièrement d’adresse sans en informer le syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, Mme [P] [W] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 500 € au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [W], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS MICHEL HECTUS :

— la somme de 3 347,52 € au titre des charges de copropriété impayées, arrêtée au 28 juillet 2025 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 août 2025,

— la somme de 597,28 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 500 € au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNE Mme [P] [W] aux dépens,

CONDAMNE Mme [P] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS MICHEL HECTUS, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge