TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

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N° RG 25/53252

N° Portalis 352J-W-B7J-C7V5Q

N° : 1

Assignation du :

09 Mai 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 novembre 2025

par Malik CHAPUIS, Juge, au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDEURS

Madame [F] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [X] [C]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Philippe RENAUD, avocat au barreau de PARIS – #P0139

DEFENDEUR

Monsieur [R] [D]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS – #K0049

DÉBATS

A l’audience du 22 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par Malik CHAPUIS, Juge,, assisté de Paul MORRIS, Greffier,

1. Par acte du 9 mai 2025, Madame [F] [Y] épouse [C] et Monsieur [X] [C] ont assigné Monsieur [R] [D] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

2. A l’audience du 22 octobre 2025, Madame [F] [Y] épouse [C] et Monsieur [X] [C] comparaissent représentés par leur conseil. Selon le dispositif de leurs dernières écritures, ils demandent au juge des référés de :

— enjoindre le défendeur de leur communiquer le justificatif du coût des travaux de surélévation de l’exhaussement du mur mitoyen sous astreinte,

— ordonner la suppression sous astreintes par le défendeur :

*du débord de 17 centimètres de la charpente de la construction qu’il a réalisé en appui de l’exhaussement du mur mitoyen,

*des cinq ouvertures irrégulières créées dans l’exhaussement réalisé par ce dernier du mur mitoyen, subsidiairement ordonner le remplacement des cinq ouvertures par des ouvertures conformes à l’article 676 du code civil soit des jours de souffrances garnis d’un « treillis de fer font les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant »,

— condamner le défendeur à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont distraction.

3. A l’audience du 22 octobre 2025, Monsieur [R] [D] comparait représenté par son conseil. Selon le dispositif de ses dernières écritures, il demande au juge des référés de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions,

— condamner solidairement et à défaut in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

4. Il est renvoyé aux écritures du demandeur et à ses observations à l’audience pour plus ample exposé des faits et moyens qui y sont contenus.

5. Par message RPVA du 28 octobre 2025 le juge des référés a demandé les observations des parties sur la requalification du fondement juridique de la communication de pièces afin d’appliquer l’article 145 du code de procédure civile, dans le délai suivant : 5 novembre 2025 pour les demandeurs, 17 novembre 2025 pour les défendeurs. Les observations des parties sont parvenues au juge le 3 novembre 2025 et le 6 novembre 2025.

6. La décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025.

MOTIVATION

7. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

1 . La règle de droit

8. Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

9. Aux termes de l’article 660 du code civil « Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu’il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur, s’il y en a. La dépense que l’exhaussement a coûté est estimée à la date de l’acquisition, compte tenu de l’état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur ».

10. Aux termes de l’article 675 du code civil « L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ».

11. Selon l’article 676 du code civil « Le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. / Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant ».

12. Selon l’article 680 du code civil « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés ».

2 . Les violations alléguées

a . La communication de la facture

13. Les demandeurs estiment que le régime de l’article 660 précité du code civil impose au voisin réalisant l’exhaussement d’un mur mitoyen de communiquer la facture de ses travaux à qui souhaite en acquérir la copropriété. Le défendeur le conteste.

14. En l’espèce, le devis de l’ensemble des travaux est produit. Il ne s’agit pas d’une facture mais d’une estimation, et ce document ne permet pas de retrancher le coût de l’exhaussement réalisé.

15. Aucune obligation à la charge de Monsieur [D] n’est toutefois établie par les demandeurs s’agissant de la communication de ce document en particulier. Le refus de Monsieur [D] de communiquer cette pièce ne peut donc pas constituer un trouble manifestement illicite.

16. Le moyen est donc écarté, mais la demande sera analysée ci-après sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

b . Les vues

17. Les demandeurs soutiennent que les fenêtres oscillo-batantes et à vitrage transparents installées par Monsieur [D] méconnaissent les dispositions de l’article 676 du code civil. Le défendeur estime que les dispositions de l’article 678 du même code sont respectées et que la preuve du trouble allégué n’est pas rapportée, justifiant s’il en était besoin une expertise judiciaire pour l’établir.

18. En l’espèce, le constat de Maître [E], commissaire de justice, du 26 septembre 2025 décrit les lieux avec précision et les photographie. Cet acte démontre que les fenêtres installées sont à verre transparent, non dormant, et ne sont pas à fer maillé.

19. Il apparait sérieusement contestable de prévoir un maillage de fer, en état de référé, alors que les ouvertures construites à l’occasion de l’exhaussement du mur mitoyen ne permettent manifestement aucun passage en raison de leur taille restreinte d’environ deux décimètres de hauteur.

20. Il n’est pas sérieusement contestable, en revanche, que les fenêtres ainsi ouvertes créent manifestement des vues sur la propriété des demandeurs, qui sont bien fondés à réclamer que celles-ci soient à verre dormant laissant passer la seule lumière, comme l’exige la loi.

c . L’empiètement

21. Les demandeurs exposent que la toiture de l’ouvrage nouvellement constitué par leur voisin, prenant appui pour une part sur le mur mitoyen exhaussé, empiète sur leur propriété en surplombant leur jardin. Le défendeur le conteste estimant que la preuve de l’empiètement n’est pas rapportée et remet en cause en particulier le rapport du géomètre et le constat du commissaire de justice versés aux débats.

22. En l’espèce, la qualification juridique du mur exhaussé, comme mur mitoyen, n’est contestée par aucune des parties. Ce mur marque donc la limite séparative entre leurs deux propriétés.

23. Il ressort des photographies comparatives avant et après les travaux figurant dans les conclusions de Monsieur [D], comme dans le constat précité du commissaire de justice que le toit de l’ouvrage nouvellement constitué surplombe le jardin de Monsieur et Madame [C].

24. Cet état de fait est, au surplu,s relevé par l’étude du géomètre expert de février 2024, actualisée en octobre 2025 et versée aux débats.

25. Il résulte de ces circonstances que le toit surplombant la propriété de Monsieur et Madame [C] est manifestement un empiètement sur leur propriété, dont l’existence constitue un trouble manifestement illicite et une voie de fait qu’il convient de faire cesser sans délai.

3 . La demande de communication de pièce

26. Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. / Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée (…) ».

27. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

28. Les demandeurs, qui disent envisager une action pour le rachat de la part indivise du mur mitoyen exhaussé à la limite séparative des fonds des parties, justifient d’un motif légitime à avoir communication de la facture de l’entrepreneur ayant réalisé les travaux.

29. Le défendeur conclut pour l’essentiel sur le fondement du caractère non contradictoire de ce nouveau fondement. Or, celui-ci a pu en débattre par la note en délibéré qu’il a remis à l’invitation du juge des référés alors que la demande d’expertise est formulée par les demandeurs et non par le juge. Les moyens en défense sont donc écartés.

30. Il n’est pas établi qu’un document retranchant le coût de l’exhaussement existe, sa communication ne peut donc être ordonnée si le défendeur indique, par un courrier de sa main, que la facture est le seul document ainsi établi par l’entrepreneur en sa possession.

31. La communication sera donc ordonnée dans ces conditions au dispositif.

4 . Les demandes accessoires

32. Le défendeur, partie perdante, est condamné aux dépens, dont distraction, et à payer aux demandeurs la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, somme fixée en équité à défaut de justificatif.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par ordonnance publique, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision :

ORDONNONS à Monsieur [R] [D] de communiquer dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 30 jours, à Madame [F] [Y] épouse [C] et Monsieur [X] [C] :

*le justificatif du coût des travaux de surélévation de l’exhaussement du mur mitoyen,

DISONS que Monsieur [R] [D] pourra se libérer de cette obligation en produisant la facture globale des travaux réalisés sur son lot ayant conduit à l’exhaussement du mur et d’un document signé de sa main indiquant qu’il n’existe pas d’autre document en sa possession permettant de retrancher le coût d’exhaussement de ce mur,

ORDONNONS à Monsieur [R] [D] dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 30 jours de :

*remplacer les vitres des cinq ouvertures créées dans l’exhaussement du mur mitoyen par des verres dormant laissant passer seulement la lumière,

ORDONNONS à Monsieur [R] [D] de démolir sans délai la partie du toit surplombant le fonds appartenant à Madame [F] [Y] épouse [C] et Monsieur [X] [C],

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [D] d’avoir procédé à cette démolition dans un délai de deux mois à compter de la notification de l’ordonnance, celui-ci sera tenu de s’exécuter sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai de 60 jours,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à payer à Madame [F] [Y] épouse [C] et Monsieur [X] [C] la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux dépens qui seront recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait à [Localité 5] le 24 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Paul MORRIS Malik CHAPUIS