N° RG 25/10286 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7TD

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S4

N° RG 25/10286 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7TD

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Célia HAMM

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Célia HAMM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [E] [H]

venant aux droits du bailleur initial Madame [Y] [H]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Célia HAMM, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 38

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/10286 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7TD

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous-seing privé du 9 avril 2016, Madame [B] [H], aux droits de laquelle vient Monsieur [M] [E] [H], a donné à bail à Monsieur [X] [W] [U] [V] et à Madame [F] [J] [P], un logement à usage d’habitation, 4ème étage droite et un garage lot n°77, une cave lot n°32 et un grenier lot n°19 situés [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 650 € et une provision sur charges de 150 €, soit un montant mensuel total de 800 €.

Par avenant du 30 novembre 2017, le garage et le grenier ont été exclus du contrat et le loyer ramené à 590€ par mois, les autres articles du contrat n’étant pas modifiés.

Le 21 octobre 2024, Monsieur [M] [E] [H] a fait délivrer à Monsieur [X] [W] [U] [V] et à Madame [F] [J] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le même jour, par acte de commissaire de justice délivré séparément à Monsieur [X] [W] [U] [V] et à Madame [F] [J] [P] le 21 octobre 2024, respectivement à personne et à personne présente (Monsieur [X] [W] [U] [V] , compagnon de Madame [F] [J] [P]), Monsieur [M] [H] a donné congé aux deux locataires pour le 30 avril 2025 pour vendre.

En l’absence de régularisation des sommes dues au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, Monsieur [M] [E] [H] a saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, par assignation du 3 février 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [X] [W] [U] [V] et de Madame [F] [J] [P] des locaux loués ainsi que leur condamnation aux arriérés de loyers et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Il a été fait droit à ses demandes par ordonnance du 5 août 2025, le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, octroyant toutefois à Monsieur [X] [W] [U] [V] et à Madame [F] [J] [P] des délais de paiement pendant une durée de 36 mois.

Par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025, Monsieur [M] [E] [H], venant aux droits de Madame [B] [H], a fait assigner Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la régularité du congé pour vendre délivré le 21 octobre 2024 ;

— le constat que Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 21 avril 2024 ;

— l’expulsion des défendeurs ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux qu’ils occupent, au besoin avec le concours de la force publique ;

— la dispense de l’application de l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution et le débouté d’une éventuelle demande de délais ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [X] [W] [U] [V] et de Madame [F] [J] [P] à lui payer une indemnité d’occupation de 740 € par mois jusqu’à libération complète des lieux ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [X] [W] [U] [V] et de Madame [F] [J] [P] aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses demandes, il indique que son congé pour vendre est régulier ; que les locataires n’ont pas donné suite à l’offre de vente qui leur a été faite ; qu’ils n’ont pas quitté le logement à la date visée par le congé ; qu’il a introduit une action en acquisition de la clause résolutoire mais que des délais de paiement ont été octroyés aux défendeurs ; que ceux-ci occupent le logement depuis de nombreux mois et qu’il souhaite pouvoir mettre en vente son bien.

A l’audience du 2 février 2026, date à laquelle l’affaire a été évoquée, Monsieur [M] [E] [H], représenté par son conseil, maintient les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Bien que régulièrement assignés le 27 octobre 2025, à personne en ce qui concerne Monsieur [X] [W] [U] [V] et par remise à personne présente en ce qui concerne Madame [F] [J] [P], aucun des défendeurs ne s’est présenté ni fait représenter lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

Monsieur [M] [E] [H] étant représenté lors de l’audience et Monsieur [X] [W] [U] [V] ainsi que Madame [F] [J] [P] étant absents, bien que régulièrement assignés, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il y a lieu de relever que Monsieur [M] [E] [H] a obtenu un titre relatif à l’expulsion de Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] JIP des locaux en raison de l’acquisition de la clause résolutoire. Néanmoins, cette décision est une décision de référés et le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, par ordonnance du 5 août 2025, a accordé des délais de paiement aux locataires précités et suspendu les effets de la clause résolutoire.

Ainsi, au regard des délais accordés, et en vertu de l’article 488 du Code de Procédure Civile, selon lequel une ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée, la demande de Monsieur [M] [E] [H] est recevable et le Juge des Contentieux de la Protection, statuant au fond, peut se prononcer sur la demande de congé pour vendre.

Il sera également relevé que Monsieur [M] [E] [H] justifie venir aux droits de Madame [B] [H], celui-ci justifiant, par production d’un certificat d’héritier du 25 août 2022, être l’héritier de Madame [B] [H] pour la totalité en pleine propriété de la succession de celle-ci.

Sur la validité du congé du 21 octobre 2024 et la demande d’expulsion

Il résulte des éléments produits au dossier que le congé donné par Monsieur [M] [E] [H] à Monsieur [X] [W] [U] [V] et à Madame [F] [J] [P] le 21 octobre 2024 signifié à chacun pour une date de départ au 30 avril 2025 remplit les conditions fixées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, tant au niveau de la forme que des délais.

Ce congé a bien été délivré six mois avant la date de renouvellement du bail et précise bien les motifs du congé, à savoir un congé pour vendre.

Il comporte en outre une offre de vente, la mention du délai de préemption de deux mois ainsi que les mentions obligatoires de l’article 15 précité et la notice.

La validité du congé n’est d’ailleurs par contestée par Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P], absents, bien que régulièrement convoqués.

Ceux-ci ne démontrent pas avoir accepté l’offre de vente formée dans le congé.

Dès lors, et conformément aux dispositions de l’article 15 précité, les locataires sont déchus de tout titre d’occupation des locaux loués à l’expiration du délai de préavis, soit en l’espèce au 1er mai 2025, le préavis se terminant le 30 avril 2025 à 24 heures.

Ainsi Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre des locaux loués à compter du 1er mai 2025.

Leur expulsion sera en conséquence ordonnée.

Les locataires devront quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour eux de le faire, ils pourront être expulsés ainsi que tous occupants de leur chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [M] [E] [H] sollicite également la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, lequel prévoit que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce délai peut être supprimé ou réduit dans le cas où une procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de construction et de l’habitation n’a pas été suivi d’effet du fait du locataire ou si la personne expulsée est de mauvaise foi, ou lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Monsieur [M] [E] [H] ne motive pas cette réduction de délai et il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de fin du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 1er mai 2025, date à laquelle Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] sont devenus occupants sans droit ni titre, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable et conformément aux conditions prévues au contrat ayant lié les parties.

Conformément à l’article 7 des conditions générales du contrat de bail paraphées par les parties, lequel prévoit la solidarité des locataires tant en matière de loyers et charges que d’indemnité d’occupation, Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] seront condamnés solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P], qui succombent, aux dépens, lesquels comprendront le coût du congé du 21 octobre 2024.

En l’absence d’éléments sur la situation financière de Monsieur [X] [W] [U] [V] et de Madame [F] [J] [P] et en raison de l’issue de la procédure et de l’équité, ceux-ci seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [M] [H] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Monsieur [M] [E] [H] à l’encontre de Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] recevable ;

CONSTATE la validité du congé pour vendre délivré le 21 octobre 2024 par Monsieur [M] [E] [H] à l’encontre de Monsieur [X] [W] [U] [V] et de Madame [F] [J] [P] ;

CONSTATE que le bail du 9 avril 2016 liant Madame [B] [H], aux droits de laquelle vient Monsieur [M] [E] [H], d’une part, et Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P], d’autre part, et portant sur un logement à usage d’habitation, 4ème étage droite et une cave lot n°32 situés [Adresse 3] à [Localité 1] a pris fin le 30 avril 2025 à 24 heures ;

CONSTATE que Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er mai 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [X] [W] [U] [V] et de Madame [F] [J] [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] à Monsieur [M] [E] [H] à compter du 1er mai 2025, date à laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] à payer à Monsieur [M] [E] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] à payer à Monsieur [M] [E] [H] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [W] [U] [V] et Madame [F] [J] [P] aux dépens, lesquels comprendront le coût du congé pour vendre du 21 octobre 2024 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS