TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : SCI DU [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04316 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WV4

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le 10 novembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandre SUAY, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C542

DÉFENDERESSE

SCI DU [Adresse 1]

dont le siège social est situé [Adresse 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 novembre 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 10 novembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04316 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7WV4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat à effet au 24 août 2015, la SCI DU [Adresse 1] a consenti un bail d’habitation à M. [W] [F] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 953 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 97 euros, soit 1050 euros au total, pour une durée reconductible de six années.

Par acte de commissaire de justice du 3 mars 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 4810,12 euros au titre de son arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par assignation du 7 avril 2025, M. [W] [F] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

A titre principal

Prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 mars 2025 au regard de l’imprécision du décompte locatif joint,Débouter la SCI DU [Adresse 1] de toutes ses demandes, fins et prétentions,A titre subsidiaire,

Dire que le montant sollicité aux termes du commandement visant la clause résolutoire est erroné,Dire et juger que M. [W] [F] ne reste devoir qu’une somme de 1000,12 euros au titre des loyers, charges et accessoires,Autoriser M. [W] [F] à se libérer de sa dette locative en 36 mensualités d’égal montant, Prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement,En tout état de cause,

Condamner la SCI DU [Adresse 1] à faire réaliser et à communiquer à M. [W] [F] un diagnostic de performance énergétique en cours de validité, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Condamner la SCI DU [Adresse 4] à payer à M. [W] [F] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [W] [F] soutient que le commandement de payer qui lui a été délivré est nul, en l’absence, dans le décompte qu’il contient, de distinction entre le montant du loyer et le montant des charges, l’empêchant ainsi de comprendre précisément en quoi consisterait sa prétendue dette locative, dont il conteste par ailleurs le montant, exposant avoir réglé diverses sommes entre septembre et décembre 2021, qui n’y apparaissent pas comme ayant été portées au crédit de son compte. A titre subsidiaire, il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et fait valoir la reprise du paiement de son loyer courant et sa situation économique qui ne lui permet pas de s’acquitter de sa dette en une seule fois.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025, à laquelle M. [W] [F], représenté par son conseil, a renoncé à ses demandes formées à titre subsidiaire, dès lors que la SCI [Adresse 6] [Adresse 1] n’a pas comparu et n’a en conséquence formé aucune demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ou de condamnation en paiement.

La SCI DU 18 LAFFITTE, régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu, ni personne pour elle, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la validité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le bail ayant été pour la dernière fois reconduit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. »

Le commandement de payer doit donc, à peine de nullité, contenir un certain nombre de mentions et notamment, le décompte de la dette, étant précisé que, s’agissant d’une nullité de forme, le défendeur doit rapporter la preuve du grief que l’inobservation de ces mentions lui a causé.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 3 mars 2025, lui impartissant un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes réclamées, conformément à la clause résolutoire contenue dans son contrat de bail. Il est ainsi régulier en la forme.

Sur le fond, pour permettre l’acquisition de la clause résolutoire le commandement de payer doit correspondre à une dette justifiée et être présenté de manière suffisamment explicite et précis sur la nature de sommes appelées et payées et les termes concernés pour permettre à son destinataire de vérifier le bien-fondé des sommes réclamées. A ce titre, il sera rappelé que le commandement de payer n’est efficace que si les sommes réclamées constituent des loyers ou des charges et qu’elles sont réellement dues, mais que, s’il est délivré pour le paiement d’une somme supérieure à celle due, il n’est pas nul et reste valable pour la partie non contestable de la dette, c’est à dire à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés. Il en est autrement lorsque l’erreur de montant est d’une importance telle qu’elle n’a pas mis le locataire en mesure de connaître exactement l’ampleur de sa dette à la date du commandement de payer et de procéder à un paiement paralysant les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, M. [W] [F] conteste la validité du commandement de payer en indiquant que le décompte qu’il contient ne lui permet pas de comprendre en quoi consiste sa prétendue dette locative, dès lors qu’il ne distingue pas les charges locatives des loyers appelés.

Il sera en premier lieu relevé que tant le contrat de bail que le commandement de payer précise que le montant de la provision sur charges est égale à 97 euros, le contrat de bail stipulant par ailleurs que le loyer est indexé chaque année le 24 août de chaque année sur la base de l’IRL du 2ème trimestre.

Il pourrait ainsi se déduire de ces mentions qu’il suffirait à M. [W] [F] de déduire la somme de 97 euros des échéances ne distinguant pas les loyers des charges pour en déduire le montant du loyer, dont la variation chaque année pourrait s’expliquer par l’indexation du loyer.

Il résulte cependant du décompte contenu dans le commandement de payer que le loyer appelé entre septembre 2021 et juillet 2022 s’élevait à 997,66 euros, 110 euros (et non 97 euros) ayant été appelés au titre des charges, portant le total de l’échéance mensuelle appelée à 1107,66 euros. Il n’est ainsi pas possible à M. [W] [F] d’appliquer le raisonnement consistant en la déduction de la somme de 97 euros de l’échéance totale pour apprécier le montant du loyer.

La somme de 1107,66 euros appelée chaque mois jusqu’en juillet 2022, apparait toutefois cohérente, et compréhensible, bien que le bailleur n’ait plus procédé à la distinction du loyer et des charges dans son décompte à compter du mois de janvier 2022 ; en effet, l’addition des 997,66 euros de loyer et 110 euros de charges préalablement distingués aboutit à une échéance mensuelle totale de 1107,66 euros.

Au mois d’août 2022, a été appelée une échéance de 1118,93 euros, sans distinction entre loyer et charges.

Entre septembre 2022 et juillet 2023, a été appelée une échéance mensuelle de 1143,57 euros, à l’exception de celle du mois de mai 2023, égale à 933,67 euros.

En août 2023, a été appelée une échéance mensuelle de 1152,89 euros.

A compter de septembre 2023 et jusqu’au mois de juillet 2024 inclus, c’est la somme de 1179,71 euros qui a été mensuellement appelée.

En août 2024, a été appelée une échéance mensuelle de 1188,71 euros.

Les sommes mensuellement appelées à compter du mois de septembre 2024 ont été variables : 1214,56 euros ont été portés au débit du compte du locataire en septembre 2024, novembre 2024, janvier 2025 et février 2025 ; 995,41 euros ont été portés au débit du compte au mois d’octobre 2024, et 1022,64 euros ont été appelés en décembre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le décompte joint au commandement de payer est difficilement compréhensible, dès lors que les montants mensuellement portés au débit du compte au cours d’une même année ont varié, que la distinction entre le loyer et les charges n’a plus été faite à compter du mois de janvier 2022, et que le montant des charges n’a manifestement pas été égal à 97 euros chaque année.

Par ailleurs, s’il a précédemment été établi que le décompte permettait de comprendre la somme de 1107,66 euros appelée chaque mois entre le 1 septembre 2021 jusqu’en juillet 2022, cela en dépit de l’absence de distinction entre loyers et charges à compter du mois de janvier 2022, il sera relevé que M. [W] [F] démontre avoir effectué plusieurs virements bancaires à destination de « Nexity Larichardière » entre le 12 septembre 2021 et le 13 décembre 2021 :

— un virement de 550 euros le 12 septembre 2021, libellé « fin août 2021 »,

— un virement de 550 euros le 15 septembre 2021,

— un virement de 555 euros le 7 octobre 2021,

— un virement de 550 euros le 14 octobre 2021,

— un virement de 550 euros le 14 novembre 2021,

— un virement de 550 euros le 7 décembre 2021,

— un virement de 505 euros le 13 décembre 2021.

Soit des paiements d’un montant total de 3810 euros entre le 12 septembre 2021 et le 13 décembre 2021.

Or, ces versements n’apparaissent pas comme ayant été portés au crédit de son compte dans le décompte joint au commandement de payer, ce qui s’explique, s’agissant du virement réalisé le 12 septembre 2021, par le fait que celui-ci avait manifestement vocation à régler le loyer du mois d’août 2021, le décompte ne débutant qu’au 1 septembre 2021, mais qui ne s’explique pas s’agissant des paiements ultérieurs.

Enfin, si les sommes d’un montant de 1214,56 euros portées au débit du compte en septembre 2024, novembre 2024, janvier 2025 et février 2025 sont parfaitement lisibles, le commandement de payer faisant état d’un loyer de 1214,56 euros, incluant une provision sur charges de 97 euros, les sommes appelées à compter du mois d’août 2022 et jusqu’au mois d’août 2024, ainsi que les sommes appelées en octobre et décembre 2024 ne permettent pas de distinguer le loyer des charges et de vérifier l’exactitude de la dette.

De tout ce qui précède, il résulte que le locataire n’a pas été mis en mesure de comprendre quelles sommes étaient réellement dues, étant précisé que les sommes qu’il indique avoir réglées à son bailleur, lequel n’a pas comparu et ne les a donc pas contestées, et qui ne figurent pas au crédit de son compte dans le décompte joint au commandement de payer, représentent une partie non négligeable de la dette.

L’imprécision du décompte et l’absence de certains paiements qui auraient dû être crédités lui ont nécessairement causé grief, puisqu’elles l’ont empêché de comprendre quelle somme exacte il devait régler dans les deux mois pour empêcher la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En conséquence, le commandement de payer délivré le 3 mars 2025 est nul.

2. Sur la communication du diagnostic de performance énergétique

L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la communication par le bailleur d’un dossier de diagnostic technique, annexé au contrat de location, lors de sa signature ou de son renouvellement, qui comprend le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d’exposition au plomb, une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante et un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz.

En l’espèce, M. [W] [F] produit le Diagnostic de Performance Energétique qui lui a été remis lors de la conclusion du contrat de bail. Ce dernier est vierge de toute information.

Il y a, en conséquence, lieu d’ordonner à la SCI [Adresse 7] de communiquer à M. [W] [F] un diagnostic de performance énergétique en cours de validité.

La demande d’astreinte sera rejetée, la résistance de la défenderesse à l’exécution de la présente décision n’étant à ce stade pas établie.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

La SCI [Adresse 7] , qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DIT NUL le commandement de payer signifié à M. [W] [F] le 3 mars 2025,

ORDONNE la communication par la SCI DU [Adresse 1] à M. [W] [F] d’un diagnostic de performance énergétique en cours de validité,

REJETTE la demande d’astreinte,

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 1] aux dépens,

CONDAMNE la SCI DU [Adresse 1] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 novembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge