TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Mars 2025

Président : Madame ATIA, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 09 Janvier 2025

GROSSE :

Le 14 mars 2025

à M^e EBERT Chloé

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 14 mars 2025

à Mme [G] [A]

Le 14 mars 2025

à M. [D] [G]

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/06411 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SMD

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SFHE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Chloé EBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [D] [G], demeurant [Adresse 2]

représenté par Madame [G] [A], son épouse, munie d’un pouvoir

Madame [A] [B] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 30 novembre 2017, la [Adresse 7] (Hlm), société française des habitations économiques (SFHE), a donné à bail à M. [D] [G] et Mme [A] [G] un local à usage d’habitation non meublé et conventionné situé au [Adresse 3], dans le dixième [Localité 4], pour un loyer de 570,02 euros, outre 102,86 euros de provision sur charges.

Selon acte sous seing privé du 30 novembre 20217, les parties ont signé un contrat de bail portant sur un stationnement n° 03352 sis à la même adresse, pour un loyer de 21,58 euros.

Selon acte sous seing privé à effet du 1er septembre 2018, les parties ont signé un contrat de bail portant sur un stationnement n° 033565 sis [Adresse 6].

Le 10 avril 2024, des loyers étant demeurés impayés, la SA d’Hlm Sfhe a fait signifier à M. [D] [G] et Mme [A] [G] un commandement de payer la somme en principal de 1.007,69 euros visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, la SA d’Hlm Sfhe, agissant poursuites et diligences de son Président, a fait assigner M. [D] [G] et Mme [A] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de :

— constat de l’acquisition de la clause résolutoire et résiliation du bail, expulsion immédiate,

— condamnation solidaire au paiement de la provision de 3.245,92 euros, au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires, avec indexation,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, outre les frais d’exécution forcée.

A l’audience du 9 janvier 2025, la SA d’Hlm Sfhe représentée par son conseil, réitère les termes de son assignation.

S’agissant du diagnostic social et financier, un rapport de carence a été établi.

Comparante en personne et représentant son époux, Mme [A] [G] née [B] reconnaît la dette locative tant dans son principe que dans son montant et sollicite des délais de paiement sur la base d’un échéancier de 150 euros par mois, la demanderesse donnant son accord.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 14 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’Hlm Sfhe justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2017 contient dans ses conditions générales une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 avril 2024, pour la somme en principal de 1.007,69 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 11 juin 2024, la résiliation s’appliquant aux stationnements accessoires au logement, n° 033582 sis à la même adresse et 033565 sis [Adresse 6].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Ils sont mariés tel que cela ressort notamment de la carte nationale d’identité de Mme [G].

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] restent devoir, après déduction des frais, la somme de 3 694,35 euros, à la date du 9 janvier 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et des charges impayés, terme du mois de décembre 2024 inclus.

M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] reconnaissent le montant de la dette.

M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 3 694,35 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] demandent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

· à défaut pour M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

· M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B], devenues occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à la SA d’Hlm Sfhe une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, avec indexation, soit 861,89 euros à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur la demande de dommages et intérêts

La demande de dommages et intérêts sera rejetée en l’absence de preuve d’un préjudice distinct de celui réparé par le taux d’intérêt légal, en application de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2017 entre la SA d’Hlm Sfhe d’une part, et M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] d’autre part, concernant le logement, au [Adresse 3], dans le dixième [Localité 4] sont réunies à la date du 11 juin 2024, la résiliation s’appliquant aux stationnements accessoires au logement, n° 033582 sis à la même adresse et 033565 sis [Adresse 5] ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] à verser à la SA d’Hlm Sfhe, à titre provisionnel, la somme de trois mille six cent quatre-vingt-quatorze euros et trente-cinq centimes (3 694,35 euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2025 (loyers, charges), échéance de décembre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de cent cinquante euros (150 euros) chacune et une 25ème mensualité correspondant au solde de la somme due, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant, après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse, soit huit cent soixante et un euros et quatre-vingt-neuf centimes (861,89 euros) à ce jour, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement M. [D] [G] et Mme [A] [G] née [B] aux dépens ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais non compris dans les dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente