TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 28 Février 2025

N° RG 24/03570 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K7NS

Jugement du 28 Février 2025

N° : 25/177

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[H] [A]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LEMONNIER

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à M [A]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 28 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 28 Février 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [A]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 mai 2022, M. [O] [W] a consenti un bail d’habitation à M. [H] [A] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 15 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 1er février 2024, la société cautionnaire a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.185 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [H] [A] le 1er février 2024.

Par assignation du 15 mai 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de M. [H] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 3.185 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,

o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 6 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu, représentée par son conseil.

Elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce depuis le mois de février 2024.

M. [H] [A] a comparu en personne.

Il expose qu’il a fait l’objet d’une procédure de surendettement devant la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine, laquelle a, par courrier du 5 novembre 2024, validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à compter du 5 septembre 2024.

Le locataire indique qu’il a engagé des démarches afin de trouver un nouveau logement.

Par ailleurs, M. [A] précise qu’il perçoit un salaire mensuel de 780,02 euros ainsi que 793,51 euros au titre de sa complémentaire santé.

M. [H] [A] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par le bailleur de M. [H] [A] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 3.185 euros.

Ainsi, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 1er février 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.185 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 2 avril 2024.

1.3. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, par exception, en son point VIII, l’article 24 précité dispose que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit l’effacement total des dettes de M. [H] [A], à compter du 5 septembre 2024, aux termes d’un courrier du 5 novembre 2024.

Par ailleurs, le décompte actualisé de la créance permet de constater que le locataire a repris le paiement du loyer courant, ce qui n’est contesté ni par le bailleur, ni par la société cautionnaire.

Au vu de ces éléments, il convient de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à compter du 5 septembre 2024, date de la décision imposant les mesures d’effacement total des dettes.

Si M. [H] [A] s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de bail pendant le délai de deux ans précité, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

À défaut de règlement, la suspension prendra fin et la clause reprendra son plein effet. De plus, l’expulsion de M. [H] [A] et de tout occupant de son chef sera autorisée deux mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, en dehors des périodes de hors trêve hivernale. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 avril 2024, M. [H] [A] lui devait la somme de 3.185 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a validé des mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit un effacement total des dettes de M. [A], en ce compris la créance en cause de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, à compter du 5 septembre 2024.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de paiement présentée par la société cautionnaire, cette dette étant éteinte par l’effet de la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Dès lors, si la clause résolutoire devait retrouver ses effets et en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il sera redevable du paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d’occupation devra être payée à M. [O] [W], propriétaire du logement.

A défaut, et si la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative visant les indemnités d’occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [O] [W] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [H] [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 19 mai 2022 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et M. [H] [A], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 9] est résilié depuis le 2 avril 2024,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 5 septembre 2024, date de la décision imposant les mesures d’effacement total des dettes, soit jusqu’au 5 septembre 2026,

DIT que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant ce délai de deux ans, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location dans ce délai de deux ans,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 avril 2024,

• le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [A] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [H] [A] sera condamné à verser à M. [O] [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [W], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

REJETTE la demande de condamnation en paiement de M. [H] [A] au titre de l’arriéré locatif,

CONDAMNE M. [H] [A] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 1er février 2024 et celui de l’assignation du 15 mai 2024,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge