TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/52173 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FWL

N° : 7

Assignation du :

18 Mars 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] (France), représenté par son syndic la société LE DOME IMMOBILIER SAS

[Adresse 6]

[Localité 7]

représenté par Maître Sophie BILSKI de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS – #R0093

DEFENDERESSE

La S.C.I. FONCIERE INVEST

[Adresse 4]

[Localité 7]

et pour signification au au

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS – #G0460

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI Foncière Invest est propriétaire d’un appartement au 1er étage de l’immeuble, situé au-dessus de la loge des gardiens, et a procédé à sa rénovation.

Se prévalant de travaux réalisés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a, par acte du 18 mars 2024, fait assigner la SCI Foncière Invest devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de la voir condamner à remettre en état la loggia et à faire isoler phonétiquement le sol de l’appartement.

Les parties sont entrées en médiation mais ne sont pas parvenues à un accord.

Par conclusions déposées à l’audience du 28 avril 2025 et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] demande au juge des référés de :

A titre principal,

— condamner la SCI Foncière Invest à faire procéder aux travaux de remise en l’état antérieur des parties communes et notamment de reconstitution de la loggia et à en justifier par la production d’une facture acquittée détaillant les prestations réalisées,

— assortir la précédente condamnation prononcée à l’encontre de la SCI Foncière Invest d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision,

— condamner la SCI Foncière Invest à faire réalisation une isolation phonique au sol conforme aux règles de l’art et aux exigences règlementaires ;

— assortir la précédente condamnation prononcée à l’encontre de la SCI Foncière Invest d’une astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard à compter d’un délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir,

A titre subsidiaire, sur les nuisances sonores,

— ordonner une expertise,

— fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

En tout état de cause,

— condamner la SCI Foncière Invest à lui verser une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SCI Foncière Invest demande au juge des référés de :

— juger irrecevable le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] dans sa demande de remise en état de la loggia,

— dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de travaux de remise en état de la loggia, d’isolation phonique et d’astreinte,

— débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire, sur la demande d’expertise,

— juger que les frais d’expertise seront intégralement avancés par le syndicat des copropriétaires,

— étendre la mission de l’expert judiciaire afin qu’il donne son avis sur la performance acoustique générale du bâtiment dont dépend l’appartement de la société Foncière Invest et réalise des mesures de comparaison sur plusieurs appartements du même bâtiment ayant le même type de revêtements que celui posé par la société Foncière Invest et des conditions d’occupation similaires,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

L’intérêt agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action (Civ, 1ère, 17 mai 1993, Civ 3e, 16 avril 2008).

Au cas présent, la défenderesse soutient, sur le fondement du principe d’égalité des copropriétaires, que le syndicat des copropriétaires ne peut agir à l’encontre d’un copropriétaire ayant pour effet de favoriser, sans raison légitime, certains copropriétaires au détriment du copropriétaire visé.

Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires engage une action à son encontre en totale rupture d’égalité avec les autres copropriétaires qui ont aussi fermé la loggia, de sorte que son action est dépourvue d’un intérêt légitime et irrecevable.

Toutefois, il convient de relever que le demandeur agit pour solliciter la remise en état des parties communes modifiées par la SCI Foncière Invest sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, et justifie donc d’un intérêt à agir.

Dès lors, cette fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la demande de remise en état de la loggia

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble», et conformes à la destination de celui-ci.

L’article I.1.3 « Choses et parties communes à l’ensemble des copropriétaires d’un même bâtiment » du règlement de copropriété prévoit que : « Elles comprennent notamment, mais seulement si les choses ci-dessous énumérées s’y

[…]

— Les murs et cloisons de chaque bâtiment séparant les parties communes des parties privatives,

— […]

— Les ornements extérieurs des façades de chaque bâtiment, y compris les balcons, loggias et leur revêtement, les balustres et les balustrades, les appuis des balcons, loggias, terrasses et fenêtres (à l’exception des fenêtres elles-mêmes, persiennes, volets, stores et jalousie). »

L’article II. 2.1 « Travaux » du Chapitre II « Usage de l’immeuble du règlement de copropriété » prévoit que : « sous réserve de la règlementation légale et administrative en vigueur, chaque copropriétaire pourra modifier, à ses frais, comme bon lui semblera, les dispositions intérieures de son local mais, pour la bonne harmonie du bâtiment, il ne devra apporter aucune modification qui puisse changer l’aspect extérieur de celui-ci; les portes d’entrées, les fenêtres, balcon persiennes, les garde-corps des fenêtres, balcons, loggias et terrasses devront garder leu formes et couleurs primitives. »

Le principe d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes a été consacré en jurisprudence (Civ. 3ème, 11 mai 2006, 05-10.924).

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient que la fermeture de la loggia été effectuée par la défenderesse sans autorisation de l’assemblée de copropriétaires, ce que ne conteste pas cette dernière.

Toutefois, la SCI Foncière Invest fait valoir l’absence de trouble manifestement illicite dans la mesure où elle a fait constater, par procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27 mai 2024, qu’au moins 12 loggias, sans exhaustivité, ont été fermées par leur propriétaire au sein de la copropriété.

Il résulte de ces éléments que, au regard du principe d’égalité des copropriétaires et du nombre important de loggias déjà clôturées, le trouble manifestement illicite allégué par le demandeur n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, dans ces circonstances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de sa demande de remise en état de la loggia.

Sur les demandes de travaux d’isolation phonique et d’expertise

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société Foncière Invest à modifier l’isolation du sol de son appartement, ou à défaut, à désigner un expert judiciaire pour apprécier les nuisances sonores.

Pour justifier de sa demande, le demandeur expose que les travaux réalisés dans l’appartement, à savoir le remplacement de la moquette par du parquet sans couche d’isolant, ont dégradé l’isolation phonique de l’appartement, et causent de nuisances sonores aux gardiens de l’immeuble, M. et Mme [R], dont le logement est situé au rez-de-chaussée.

Toutefois, il ressort des pièces produites que :

— le règlement de copropriété de l’immeuble ne mentionne pas les revêtements des sols des appartements comme étant des parties communes, de sorte que les copropriétaires sont libres de les modifier, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires,

— le devis versé aux débats par la défenderesse relatif aux travaux critiqués fait mention de la pose d’un parquet et d’un isolant.

En outre, si le demandeur produit une attestation du gardien et quatre attestations de copropriétaires pour témoigner de nuisances sonores, celles-ci se limitent à constater des bruits émanant des enfants de la locataire de la défenderesse :

— « le moindre impact au sol résonne. Bruits de pas, de chute d’objets… On entend aussi des échanges verbaux d’un niveau moyen, pas uniquement des sons de voix lors d’une dispute », s’agissant de Monsieur [R],

— « il est évident que laisser des enfants hurler et courir sans intervenir pour limiter ses comportements sont l’expression d’un manque de considération et de respect pour les voisins ou d’une volonté délibérée d’embêter M. et Mme [R] », s’agissant de Mme [Z],

— « des bruits de hurlements d’enfants », s’agissant de M. [N],

— « j’entendais bien des enfants courir en continu et parler fort », s’agissant de Mme et M. [D],

— « un enfant courait dans l’appartement et il était possible de suivre ses déplacements pas à pas », s’agissant de Mme [M] [V].

Enfin, ces seuls éléments sont insuffisants pour justifier, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, d’un intérêt légitime à solliciter une expertise afin de déterminer les conditions d’isolation du bien de la société Foncière Invest et d’évaluer les nuisances sonores alléguées.

Dès lors, dans ces circonstances, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d’allouer à la défenderesse une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 1 500 €.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Foncière Invest ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de remise en état, de travaux, et d’expertise du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI Foncière Invest la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 8] le 26 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE