TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Sophie GILI BOULLANT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Myriam DOUCET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/07893 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V2R

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [L] [X] [Y], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Myriam DOUCET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1374

DÉFENDERESSE

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sophie GILI BOULLANT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0818

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/07893 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5V2R

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 mai 1997, prenant effet à compter du 1er juin 1997, Mme [W] [C], aux droits de laquelle vient M. [K] [Y], a donné à bail à Mme [J] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], tacitement reconductible par périodes de trois années.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023, M. [K] [Y] a fait délivrer à Mme [J] [Z] un congé pour vente à effet au 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2024, M. [K] [Y] a assigné Mme [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— constat de l’occupation du local sans droit ni titre par Mme [J] [Z],

— expulsion de Mme [J] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,

— condamnation de Mme [J] [Z] au paiement de la somme de 1688 euros au titre des loyers et charges impayés au 1 août 2024,

— condamnation de Mme [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer majoré des charges à compter du 31 mai 2024,

— condamnation de Mme [J] [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 novembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement examinée à l’audience du 7 juillet 2025.

A l’audience du 7 juillet 2025, M. [K] [Y], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles il s’est expressément rapporté et aux termes desquelles il reprend les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, à l’exception de ses demandes formées au titre de:

— l’arriéré locatif, qui n’est pas maintenue, sa demande en paiement étant désormais formulée au titre de l’indemnité d’occupation due à compter du 1 juillet 2024, dont il précise qu’elle doit être fixée à 860 euros par mois,

— des frais irrépétibles, la demande étant portée à 3000 euros.

Il y sollicite en outre le rejet des prétentions de Mme [J] [Z].

Au soutien de ses prétentions, M. [K] [Y] se fonde sur l’article 15-I et II de la loi du 6 juillet 1989, et soutient que le congé délivré est valide, tant sur la forme que sur le fond. Il rappelle que c’est au locataire d’établir la preuve du caractère frauduleux du congé, et qu’il n’est nullement, en l’espèce, démontré que l’intention de M. [K] [Y] de vendre le bien n’était pas sincère, le prix proposé étant conforme à celui du marché. Il ajoute pouvoir justifier des travaux qu’il envisageait de faire dans les lieux après le départ de la locataire, et souligne que Mme [J] [Z] n’a jamais tenté d’en négocier le prix ni n’a manifesté de désaccord quant au prix proposé. Il estime que la contestation de la validité du congé dans le cadre de la présente instance est purement dilatoire.

Il s’oppose à tout délai pour quitter les lieux, au regard de la mauvaise foi selon lui manifestée par Mme [J] [Z], qui serait redevable d’un arriéré d’indemnité d’occupation et n’aurait entamé aucune démarche sérieuse aux fins de relogement ; il précise avoir besoin des fonds issus de la vente de son bien à venir, expliquant être âgé de 76 ans, être retraité, et devoir soutenir financièrement son fils au chômage. Il considère par ailleurs qu’au regard de la précarité de la situation de Mme [J] [Z], les chances pour lui de recouvrer les sommes qui lui sont dues sont faibles, de sorte que la situation ne peut perdurer. S’agissant des provisions sur charges dont Mme [J] [Z] sollicite la restitution, il soutient avoir annuellement procédé aux régularisations, de sorte qu’il estime sa demande reconventionnelle tendant à les voir déduites du montant de sa dette locative infondée. Il soutient par ailleurs qu’une partie de cette demande est prescrite.

Mme [J] [Z], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, auxquelles elle s’est expressément rapportée, indiquant toutefois renoncer à la fin de non-recevoir soulevée dans ses écritures. Elle demande ainsi au juge de :

— juger le congé nul et de nul effet,

— dire que la procédure est entachée de nullité,

— juger que Mme [J] [Z] est bien fondé à se prévaloir du renouvellement du bail en date du 15 mai 1997 afférent au logement sis [Adresse 3],

Par conséquent,

— débouter M. [K] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— juger n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire, condamnation et expulsion,

Très subsidiairement,

— suspendre les effets de la clause résolutoire en tant que de besoin,

— accorder un délai de 36 mois pour régler l’éventuelle dette de Mme [J] [Z],

— dire n’y avoir lieu à expulsion,

A titre infiniment subsidiaire,

— accorder à Mme [J] [Z] les plus larges délais de paiement et pour quitter les lieux si l’expulsion était prononcée,

En tout état de cause,

— réduire le loyer à la somme de 500 euros et subsidiairement fixer le loyer et / ou indemnité d’occupation à 735,91 euros ;

— condamner M. [K] [Y] à régler à Mme [J] [Z] les sommes suivantes, et subsidiairement les porter au crédit locatif :

97,28 euros au titre de l’indexation indue, à parfaire, 9417,01 euros au titre de l’indu de charges,- ordonner la compensation entre les créances réciproques éventuelles ;

— condamner M. [K] [Y] à verser à M^e Sophie GILI la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

— condamner M. [K] [Y] aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire des condamnations prononcées à l’encontre de Mme [J] [Z] :

— dire n’y avoir lieu à condamnation à l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de Mme [J] [Z] ;

— débouter M. [K] [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— dire subsidiairement que les dépens seront laissés à la charge de l’état.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque en premier lieu l’article 815-3 du code civil, expliquant que le congé pour vente, qui est un acte de disposition, ne peut être délivré que par tous les indivisaires, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, le bien litigieux appartenant à deux propriétaires co-indivisaires, M. [K] [Y] et M. [L] [Y].

Au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle soutient que le congé serait, sur le fond, frauduleux, au motif que le prix de 300.000 euros proposé serait excessif au regard de l’état dégradé du bien. Elle considère que le prix était délibérément dissuasif. Elle ajoute qu’en l’absence de diagnostic, de règlement de copropriété, du dernier procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires, et de toute information concernant le montant des charges, les conditions de l’offre étaient insuffisamment caractérisées, et ne lui permettaient pas de se positionner dans les délais.

Elle conteste par ailleurs le montant des sommes qui lui sont réclamées, s’estimant, sur le fondement de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, bien fondée à solliciter la répétition des provisions sur charges indûment réglées depuis 69 mois, arrêtées au 12 mars 2025, en l’absence de régularisation annuelle.

Elle ajoute que le loyer aurait fait l’objet d’une indexation erronée à compter du 1 août 2024.

Elle précise avoir toujours été à jour du règlement de ses loyers, jusqu’à la suspension de son aide au logement, intervenue du fait de la déclaration de son statut d’occupante sans droit ni titre par M. [K] [Y] à la Caisse d’Allocations Familiales, cela avant même avant que le congé n’ait produit ses effets.

Au soutien de sa demande de diminution du montant du loyer ou de l’indemnité d’occupation, elle soutient que le logement est très dégradé.

Au soutien de sa demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux, elle fait état de la précarité de sa situation financière, du fait qu’elle a réglé, durant près de 30 années, ses loyers sans incident jusqu’à la suspension de son allocation logement, et de ses diligences aux fins de trouver un logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Autorisé à formuler ses observations sur les justificatifs des régularisations annuelles de charges effectuées par le bailleur, produits peu de temps avant l’audience, le conseil de la défenderesse a, par courriel du 30 juillet 2024, indiqué à la juridiction qu’elle estimait que les pièces adverses 17 et 18 justifiaient bien des charges pour les années 2018 à 2024 compris.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application de l’article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l’échéance du bail. Le locataire dispose d’un droit de préemption qu’il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

En l’espèce, le bail consenti le 15 mai 1997 à Mme [J] [Z] a produit ses effets à compter du 1er juin 1997 pour une période de trois ans et a été tacitement reconduit jusqu’au 31 mai 2021 ; il est ainsi venu à expiration le 31 mai 2024 à minuit, conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Un congé pour vendre à effet du 31 mai 2024 a été signifié à Mme [J] [Z] par acte de commissaire de justice le 10 mai 2023, soit plus de six mois avant l’échéance précitée.

Il ressort de l’examen de ce congé que celui-ci vise le motif du non-renouvellement du bail, à savoir la décision de son auteur de vendre le bien, qu’il mentionne expressément le prix de vente de 300.000 euros ainsi que les conditions de la vente projetée, et qu’il reproduit les dispositions exigées par l’article 15-II 6ème alinéa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il contient tous les éléments prescrits par l’arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

Mme [J] [Z], qui continue d’occuper les lieux, déclare que le congé serait toutefois nul car il n’aurait pas été délivré par tous les co-indivisaires, et qu’il serait, sur le fond, frauduleux, le prix qu’il contient étant manifestement excessif.

Aux termes de l’article 815-3 du code civil, “le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux”.

En application de ce texte, les actes de disposition relatifs aux biens indivis requièrent le consentement de tous les indivisaires.

Il a été jugé, en application de ce texte et de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que dès lors que le congé valait offre de vente au profit du locataire, le consentement de chaque indivisaire à la délivrance d’un congé pour vente au locataire était requis (Cass. 3e civ. 23 janvier 2025 n° 23-21.610).

Il s’agit cependant d’une question de pouvoir de délivrer l’acte, et non d’une nullité de forme.

En l’espèce, il est établi que Mme [W] [C] a, par acte notarié en date du 4 novembre 1994, et à titre de partage anticipé, fait donation à M. [K] [Y] et à M. [L] [Y] de la nue propriété de deux biens, l’un situé [Adresse 3], et l’autre situé au [Adresse 2], l’objectif étant d’y réunir l’usufruit au jour de son décès. Il résulte de cet acte que le partage a été effectué comme suit : le bien situé [Adresse 3] a été attribué à M. [K] [Y] et le bien situé [Adresse 2] a été attribué à M. [L] [Y].

Une attestation notariée du 12 mars 2025 confirme que M. [K] [Y] est le seul attributaire du bien dans lequel loge Mme [J] [Z]. Il est par ailleurs établi que Mme [W] [C] est décédée le 27 octobre 2017.

Il est ainsi établi que M. [K] [Y] est l’unique propriétaire du bien situé [Adresse 3].

Le congé a ainsi été délivré par M. [K] [Y], seul propriétaire du bien litigieux, et qui en avait donc le pouvoir, dans le respect des formes prescrites à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, étant précisé qu’aucune disposition n’impose la communication des diagnostics, règlement de copropriété, procès-verbal d’assemblée générale ou information relative montant des charges.

S’agissant du fond, Mme [J] [Z] soutient que le congé serait frauduleux, au motif que le prix proposé serait délibérément dissuasif.

Un congé ne peut en effet être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Les juges du fond saisis d’une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

L’ intention frauduleuse est appréciée à partir du comportement général du bailleur, le prix proposé pouvant être un indice de l’absence d’ intention de vendre.

C’est à celui qui s’en prévaut d’établir la fraude, le caractère excessif du prix n’étant pas suffisant par lui-même et ne constituant qu’un indice qui doit être confirmé par d’autres. Le bailleur peut en effet surestimer le prix sans pour autant que la fraude ne soit établie.

En effet, le vendeur détermine librement le prix auquel il entend offrir son logement et rien ne s’oppose à ce qu’il situe sa valeur au-dessus du marché, l’intention spéculative n’étant pas sanctionnée en elle-même et la surestimation du prix pouvant résulter d’une ambition excessive du bailleur. Il est à ce titre constant qu’il ne peut être reproché à un bailleur de mettre en vente son immeuble à un prix supérieur à celui du marché et de vouloir vendre au meilleur prix.

En l’espèce, M. [K] [Y] a, le 10 mai 2023, proposé son bien en vente au prix de 300 000 euros, soit un prix de 10 000 euros par m2, la superficie de 30 m2 n’étant pas contestée.

Il produit, pour justifier de la conformité de ce prix au marché, plusieurs estimations en ligne. La première, non datée, réalisée sur le site pap.fr, indique un prix moyen de 295.000 euros, la fourchette basse étant fixée à 277.000 euros et la fourchette haute à 313.000 euros. Le 14 septembre 2023, le même site affichait un prix moyen de 296 000 euros, la fourchette basse étant fixée à 278.000 euros et la fourchette haute à 314000, pour un appartement de 2 pièces de 30 m2 situé [Adresse 3]. Une troisième estimation, réalisée sur le site seloger.com, indique un prix moyen, pour un deux pièces de 30m2, situé [Adresse 3], de 314 400 euros, le prix bas étant fixé à 288 639 euros et le prix haut à 340 205 euros. Une troisième estimation, réalisée en ligne par Efficity, estime, le 24 avril 2023, le bien au prix de 305 400 euros, ce résultat pouvant être affiné par un entretien téléphonique ou un rendez-vous physique. Le 24 septembre 2023, la même agence effectuait une nouvelle estimation, au prix de 299 500 euros. Le demandeur verse enfin aux débats un article publié sur le site meilleursagents.com, concernant les prix de l’immobilier à Paris à l’été 2023, lequel fait état d’un prix moyen, dans le 11ème arrondissement, de 10 213 euros par m2.

M. [K] [Y] produit par ailleurs des éléments au soutien de la situation financière fragile de son fils, M. [F] [Y], bénéficiaire du revenu de solidarité active à la date du 14 avril 2025, qu’il indique devoir aider.

Mme [J] [Z] produit pour sa part une capture d’écran de l’explorateur de valeurs foncières, faisant état de la vente d’un appartement de 30m2 au [Adresse 3] vendu au prix de 257000 euros (soit 8566 euros par m2) le 8 septembre 2022 et d’un appartement de 20 m² situé à la même adresse au prix de 220.000 euros (soit 11 000 euros par m²) le 28 septembre 2021, cette pièce étant toutefois insuffisante à établir la valeur du m² du bien de M. [K] [Y], compte-tenu des dates auxquelles les ventes ont été conclues (entre 18 mois et 8 mois avant la délivrance du congé litigieux), et de la disparité entre les prix qu’elle comporte.

Elle verse en outre un courriel daté du 25 avril 2023 adressé à M. [K] [Y] par l’agence immobilière FNAIM/LOCAGERANCE, indiquant un prix estimatif de 280.000 euros, auquel était joint un avis de valeur, faisant état de prix au m² dans le quartier situé entre 9000 et 11000 euros. Il y est toutefois fait état d’un appartement d’une superficie égale au sien situé dans la même résidence s’étant vendu au prix de 257 000 euros en 2022 et de plusieurs appartements aux caractéristiques identiques au sien, toujours en vente, dans le quartier, à des prix compris entre 260.000 et 280.000 euros. Enfin, il y est indiqué que, compte tenu du charme de l’appartement, décrit comme « lumineux, bien distribué et en bon état général », des prix actuels, de cette concurrence, et des travaux indispensables à effectuer pour corriger le DPE, il apparaît raisonnable de fixer sa valeur à 300.000 euros.

Selon Mme [J] [Z], l’agence immobilière FNAIM/LOCAGERANCE n’aurait cependant pas visité le bien qu’elle a décrit comme en « bon état général », puisque l’appartement serait en réalité très dégradé, affirmation au soutien de laquelle elle produit deux photographies d’un mur autour d’une fenêtre noirci de ce qui semble être des tâches d’humidité, ainsi qu’une photographie représentant un autre mur tâché de noir. Il n’est toutefois produit aucune photographie de l’appartement dans son ensemble, de sorte qu’il est impossible de déterminer où exactement et à quelle date ces photos ont été prises, quelles proportions de l’appartement ces tâches représentent ; il n’est produit ni rapport d’expertise, de recherche de fuite ou constat d’huissier permettant d’apprécier la persistance de désordres, leur oirigine, ou si ces tâches ne nécessitent aujourd’hui que des travaux de reprise ou d’embellissement.

M. [K] [Y] justifie par ailleurs avoir fait réaliser un devis du 9 février 2024 pour des travaux de rénovation, comprenant l’isolation et la peinture des murs, d’un montant total de 15 405 euros, de sorte que, même si le coût des travaux devait être déduit du prix de 300.000 euros en raison des travaux de réfection nécessaires, le prix proposé ne serait inférieur que de 5 % au prix proposé et estimé, ce qui est insuffisant à le qualifier d’excessif et de délibérément dissuasif.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de constater que le congé délivré par M. [K] [Y] suivant acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2023 est régulier, tant sur la forme que sur le fond, et que Mme [J] [Z] est déchue, depuis le 31 mai 2024 minuit, de tout droit d’occupation sur l’appartement à usage d’habitation qu’elle continue d’occuper, situé au [Adresse 3].

Mme [J] [Z] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1 juin 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [J] [Z] justifie percevoir mensuellement une pension de retraite d’un montant de l’ordre de 330 euros mensuels, ainsi que l’allocation adulte handicapé d’un montant d’environ 700 euros mensuels. Elle justifie de réelles démarches de relogement, par la production d’une attestation de demande de logement locatif social, d’un courrier de la commission de médiation DALO de Paris attestant du recours par elle formé contre la décision initiale de la commission du 11 avril 2024, de la preuve de son accompagnement social et d’échanges de correspondance avec la Mairie du 11ème arrondissement de la Ville de Paris. Elle est suivie sur le plan médical pour une anxiété chronique.

Face à cela, le demandeur, qui certes justifie de la situation de son fils, n’a pas justifié de sa propre situation. Il explique à l’audience vouloir urgemment faire des travaux. Il n’est toutefois pas justifié de l’urgence des travaux à effectuer.

En ces conditions, il sera fait droit à la demande de délai pour quitter les lieux, dont la durée sera toutefois fixée à quatre mois à compter de la signification de la présente décision, compte-tenu du délai, de plus d’un an, dont a déjà bénéficié Mme [J] [Z], et de l’existence d’un arriéré locatif et d’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En l’espèce, tous les loyers dus par Mme [J] [Z] ont été réglés.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue par ailleurs une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

Le bailleur verse aux débats un courrier dont il résulte qu’au 13 août 2024, existait une dette d’indemnité d’occupation égale à 1688 euros, correspondante aux loyers indexés et provisions sur charges des mois de juillet 2024 (722,79 + 105,21) et août 2024 (748,07 + 111,93). Dans ses dernières écritures, figure toutefois un décompte actualisé dont il résulte qu’au mois d’août 2024 inclus, la dette n’était égale qu’à 879 euros, sur la base de montants appelés de 828 euros en juillet 2024 et 860 euros au mois d’août 2024.

Mme [J] [Z] conteste le montant de l’indexation pratiquée à compter du mois d’août 2024, exposant que l’indice de référence IRL était égal à 144,64 au 4ème trimestre 2024, de sorte que le loyer ne pouvait selon elle être fixé, à compter du mois d’août 2024, qu’à 722,29 x 144,64/142,06 = 735,40 euros hors charges.

Elle ne produit toutefois aucune pièce au soutien de la valeur de l’IRL dont elle tient compte (144,64), étant par ailleurs précisé que le calcul de l’indexation s’opère en appliquant la valeur de l’IRL du quatrième trimestre de l’année précédente, soit, en l’espèce, celui du quatrème trimestre de l’année 2023, divisé par la valeur de l’IRL du quatrième trimestre de l’année N-2, soit en l’espèce, 2022.

Mme [J] [Z] ajoute que compte-tenu de l’état dégradé de l’appartement, le montant de l’indemnité d’occupation doit être revu à la baisse. Il a toutefois été précédemment établi que les pièces qu’elle avait produites étaient insuffisantes à attester de l’état de délabrement du bien.

Enfin, il est parfaitement justifié de la régularisation annuelle des charges appelées depuis 2018, ainsi que l’a reconnu le conseil de la défenderesse dans sa note en délibéré, de sorte qu’il n’y a pas lieu à restitution des provisions appelées. Aucune somme n’étant due par le bailleur, la demande de compensation est sans objet et il n’y a pas lieu à statuer.

En conséquence, Mme [J] [Z] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit un montant mensuel de 748,07 euros, majoré des charges, à compter du 1 juillet 2024 et jusqu’à son départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Mme [J] [Z] sollicite la « suspension des effets de la clause résolutoire » et des délais de paiement sur 36 mois.

Toutefois, en l’absence de demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de suspension de ses effets est sans objet.

En outre, les délais de 36 mois prévus par ce même texte sont inapplicables en l’absence de demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire.

L’article 1343-5 du code civil dispose toutefois que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il est établi qu’existe une dette d’indemnités d’occupation, manifestement liée à la suspension de l’aide au logement que percevait Mme [J] [Z], du fait de son statut d’occupante sans droit ni titre.

Il résulte du décompte contenu dans les écritures du bailleur qu’existait au mois d’août 2024 inclus, une dette de 879 euros, et qu’à compter du mois de septembre 2024, Mme [J] [Z] a mensuellement versé la somme de 567 euros, de sorte que la dette d’indemnités d’occupation s’élevait, au mois de juillet 2025 inclus, à : 879 (arriéré à août 2024 inclus) + (860 – 567) x 11 (arriéré constitué entre septembre 2024 et juillet 2025) = 879 + 3223 + 299,59 euros (régularisation des charges 2024) = 4401,59 euros.

La situation de la défenderesse a été précédemment établie. Il en résulte qu’elle n’est pas en mesure de régler cet arriéré en une seule fois. Le bailleur n’a, pour sa part, pas justifié de sa propre situation financière.

Il y a en conséquence lieu d’autoriser Mme [J] [Z] à se libérer de sa dette par des versements mensuels de 100 euros durant 23 mois, le solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant dû à la 24ème échéance.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande fondée sur l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

L’équité justifie de rejeter la demande formée par M. [K] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire. La demande de Mme [J] [Z] formée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Mme [J] [Z] par M. [K] [Y] d’un congé pour vente relatif au bail conclu le 15 mai 1997 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 mai 2024 ;

ACCORDE à Mme [J] [Z] un délai pour quitter les lieux de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [K] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [J] [Z] à verser à M. [K] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 748,07 euros, majoré des charges, à compter du 1 juillet 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE Mme [J] [Z] à rembourser la somme due au titre de son arriéré d’indemnités d’occupation (4401,59 euros au mois de juillet 2025 inclus), en versant à M. [K] [Y], en même temps et en sus de l’indemnité d’occupation, 23 mensualités de 100 euros, la 24ème mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE la demande formée au titre de la répétition des charges locatives,

DIT n’y avoir pas lieu à compensation entre les créances réciproques des parties,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire, dont le constat de l’acquisition n’a pas été demandé,

CONDAMNE Mme [J] [Z] aux dépens ;

REJETTE la demande formée par Mme [J] [Z] au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

REJETTE la demande formée par M. [K] [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION