TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e RIONDET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e STERNBERG

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IT6

N° MINUTE :

9 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 22 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [W] [G],

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [G],

Madame [N] [B] épouse [G],

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Maxime STERNBERG, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D0573

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [O]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne, assisté de M^e Etienne RIONDET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R0024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 22 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10309 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IT6

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [O] est locataire d’un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la suite du décès de Madame [F] [J], la location datant du 26 juillet 1991, consenti à compter du 1er août 1991.

Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] sont devenus propriétaires du bien le 17 novembre 2021, suivant acte notarié, le changement de propriétaire ayant été notifié le 19 novembre 2021.

Un congé pour reprise a été délivré, le 25 janvier 2024, à Monsieur [Y] [O] à effet du 31 juillet 2024, afin que Monsieur [G] [W] puisse reprendre le logement pour l’occuper.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier en date du 6 novembre 2024, Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] ont assigné Monsieur [Y] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de validation du congé délivré le 25 janvier 2024, d’expulsion du preneur devenu sans droit ni titre avec concours de la force publique s’il y a lieu et une astreinte de 50 euros par jour de retard, et aux fins de condamnation en paiement d’une indemnité d’occupation égale à 1240,22 euros, soit le double du loyer, depuis le 31 juillet 2024 et de la somme de 1000 euros de dommages et intérêts, au titre de leur préjudice, laisser les requérants pénétrer le logement pour faire des travaux avec un délai de prévenance, 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de la sommation de quitter, le tout sans écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 12 mars 2025, les demandeurs déposent des écritures, maintenant les demandes initiales, sauf à retirer la demande d’astreinte et de pénétrer dans les lieux pour faire des travaux, et à ajouter une condamnation de la somme de 4340 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues et fixées au contrat de bail pour la période du 31 juillet 2024 au 12 mars 2025, la somme de 1290 euros mensuels au titre des indemnités d’occupation, la somme de 2000 euros de dommages et intérêts du fait de la mauvaise foi du défendeur et 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils indiquent qu’alors que la clause d’indexation n’a jamais été révisée, ils ont transmis un courrier le 23 mai 2023 pour l’appliquer, le loyer avait été fixé à la somme de 625 euros. Ils précisent que la commission départementale saisie d’une demande par le défendeur a conclu à un accord des parties sur la base d’un loyer de 575 euros et de charges de 50 euros, la commission fixant la date de révision au 1er mars 2023. Ils font valoir que le congé est sérieux au vu de la différence du montant des charges entre son logement actuel et le logement loué et de la diminution des ressources de Monsieur [G] antérieures au congé, son étude étant en difficultés financières, le défendeur déposant une réclamation devant la chambre des notaires pour contester la reprise, réclamation sans suite. Ils réclament des dommages et intérêts au vu du comportement du défendeur.

Monsieur [O], représenté par son conseil, conteste le caractère sérieux de la reprise, rappelant qu’il entretenait de bons rapports avec l’ancienne propriétaire, décédée, mais que l’appartement n’a jamais fait l’objet de travaux et qu’il dispose de WC chimique. Il indique qu’un accord transactionnel est signé entre les parties pour fixer un loyer à la somme de 575 euros et 50 euros de charges, en date du 2 octobre 2023. Il explique que alors que Monsieur [G] est menacé de licenciement, il devient associé quelques mois plus tard, ce qui est singulier. De plus, il mentionne que cette demande de reprise est signalée deux années après l’acquisition du bien. En fait, il soutient que Monsieur [G] cherche à faire une opération financière, ce dernier ayant demandé à faire des travaux tout en voulant faire des économies, ce qui est paradoxal. Il sollicite le rejet des demandes, une somme de 2000 euros pour procédure abusive et une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit ainsi indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le motif légitime d’un congé doit s’apprécier à la date où il est donné. Le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d’opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s’il compte réellement s’y installer sans que l’on puisse lui opposer l’existence d’un autre logement disponible.

En l’espèce, le bail consenti a été tacitement reconduit pour expirer le 31 juillet 2024 conformément à l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur du 24 janvier 2024, a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur – à savoir l’un des indivisaires, [W] [G].

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

Est contesté en revanche le caractère sérieux et légitime du motif évoqué. Le congé faisait état d’une reprise au profit d’un des indivisaires aux fins d’un hébergement à moindre frais, les charges étant moindres, alors que celui-ci voit ses ressources diminuées.

Or, les bailleurs justifient de la transmission à Monsieur [G] [W] le 17 octobre 2023, soit avant le congé, la demande de reprise ne pouvant, par ailleurs, être envoyée qu’à la date de fin de contrat, de la notification de la suspension de l’accord de participation, puis le 7 novembre 2023, d’une modification de son temps de travail sous peine de licenciement au vu des difficultés de l’étude, entrainant une chute de rémunération. De plus, Monsieur [G] [W] est locataire d’un logement de 35 mètres carrées, pour lesquelles les charges sont plus élevées, ce dernier devant également s’acquitter d’un loyer plus important et des charges d’emprunt. Monsieur [G] apporte effectivement les justifications de sa situation au moment de la délivrance du congé.

Monsieur [Y] [O] sur qui repose, alors, la charge de la preuve de démontrer le motif frauduleux du congé en dépit de l’existence d’éléments sérieux apportés par le bailleur, en application de l’article 9 du code de procédure civile, ne rapporte pas cette preuve ni n’apporte aucun élément qui permettrait de remettre en doute la situation du bailleur, au moment de la délivrance du congé, les éléments versés étant inopérants, ce dernier bénéficiant effectivement d’un loyer peu élevé qui n’a pas fait l’objet d’augmentation ou d’indexation depuis de nombreuses années.

Le congé est ainsi régulier au fond, et le bail s’est donc trouvé résilié par l’effet du congé le 31 juillet 2024.

Monsieur [Y] [O] se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er août 2024 et il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Monsieur [Y] [O] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce conformément à la conciliation signée entre les parties en date du 2 octobre 2023, fixant le loyer de base à la somme de 575 euros, les charges étant évaluées à la somme de 50 euro, soit un montant de 625 euros chaque mois (et non 645 euros comme énoncé dans les écritures), soit la somme de 2549,13 euros, du 31 juillet 2024 au 12 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le défendeur expose, en fait, dans ses écritures être en période de stress et demande de l’aide pour trouver un autre logement, la situation de location tant de logements sociaux que la situation du marché privé locatif étant très tendus, et ce, malgré le mail transmis et faisant l’objet de la pièce 30 ou le recours devant le président de la chambre des notaires.

Le préjudice n’étant pas justifié, les demandeurs en seront déboutés.

Monsieur [Y] [O] succombant à l’instance, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera fait application de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 2000 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [Y] [O] par Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] d’un congé pour reprise concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 juillet 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] la somme de 2549,13 euros, correspondant à la somme restant due pour les indemnités d’occupation du 1er août 2024 au 12 mars 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 mars 2025, soit 625 euros avec charges, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] de leur demande de majoration de l’indemnité d’occupation au double du loyer et de leur demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [O] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] à verser à Madame [N] [B] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Monsieur [W] [G] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection