N° RG 23/00439 – N° Portalis DBXS-W-B7H-HUQR

N° minute :

Copie exécutoire délivrée

le 17/03/2026

à :

— la SELARL ARMAJURIS,

— la SELARL CABINET ALMODOVAR,

— la SELARL FAYOL AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 17 MARS 2026

DEMANDEURS :

S.A. MAAF ASSURANCES, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL ALMODOVAR ARGUMENTS, avocats au barreau de la DRÔME,

Madame [U] [Q] veuve [M]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL ALMODOVAR ARGUMENTS, avocats au barreau de la DRÔME,

Madame [F] [M]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 4] (26)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL ALMODOVAR ARGUMENTS, avocats au barreau de la DRÔME,

Monsieur [I] [M]

né le [Date naissance 3] 1981 à [Localité 4] (26)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Serge ALMODOVAR de la SELARL ALMODOVAR ARGUMENTS, avocats au barreau de la DRÔME,

DÉFENDERESSES :

Compagnie d’assurance GENERALI, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Jacob KUDELCO de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocats au barreau de la DRÔME, avocat postulant et de Maître Philippe-Gildas BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

S.A.S.U TB KART devenue RS DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Benoit BERNARD de la SELARL ARMAJURIS, avocats au barreau de la DRÔME

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Dominique DALEGRE, vice-président,

ASSESSEURS : Corinne LARUICCI, vice-présidente,

Marjolaine CHEZEL, vice-présidente,

GREFFIÈRE : Gaëlle SOUCHE

DÉBATS :

À l’audience publique du 02 décembre 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé le 24 février 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée à ce jour, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 07 décembre 2018, un incendie s’est déclaré dans un bâtiment à usage commercial, situé [Adresse 2] à [Localité 4], comprenant un étage de 800 m², réserves de 150 m² environ, bureaux de 150 m² environ, avec parking d’environ 250 m², cadastré section CT n° [Cadastre 1], occupé depuis le 1er juillet 2016 par la société TB KART FRANCE, en vertu d’un bail commercial consenti par Monsieur [G] [P], suivant acte notarié du 09 juin 2016.

Madame [U] [Q] veuve [M], Madame [F] [P] et Monsieur [I] [M] viennent aux droits du bailleur suite à son décès survenu le [Date décès 1] 2016.

Le bâtiment industriel était assuré par le bailleur au titre de la garantie multirisques non exploitant auprès de la MAAF ASSURANCES et par le preneur auprès de la société GENERALI.

L’incendie a occasionné la destruction du bâtiment commercial, ainsi que de son contenu, avec communication partielle au bâtiment d’habitation mitoyen appartenant et occupé par Madame [U] [M].

Par assignations délivrées les 5 et 11 août 2021 par la société MAAF ASSURANCES, Mme [U] [Q] veuve [M], Mme [F] [M] et M. [I] [M] à la société GENERALI IARD et à la société TB KART (devenue la société RS DEVELOPPEMENT) ont sollicité du tribunal, au visa de l’article 1733 du Code civil à voir :

— déclarer recevable et bien fondée la société MAAF ASSURANCES à exercer son recours subrogatoire à l’encontre de la société GENERALI IARD, assureur de la société TB KART ;

— dire et juger qu’il doit être fait application du principe de la présomption de responsabilité du locataire dans les causes, circonstances et conséquences de l’incendie ;

En conséquence de quoi,

— condamner la société GENERALI IARD à porter et payer à la société MAAF ASSURANCES la somme de 723.285 €, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ce jusqu’à complet paiement ;

— condamner sur le même fondement la société GENERALI IARD a porter aux consorts [M] la somme de 290.539,82 € outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— dire et juger par ailleurs que Mme [U] [Q] veuve [M] a subi un préjudice moral du fait des agissements du gérant de la société TB KART ;

— condamner M. [D] [V], gérant de la société TB KART à indemniser Mme [U] [Q] veuve [M] d’une somme de 5.000 € en réparation du préjudice moral qu’elle a subi ;

— condamner les parties requises à porter et payer à la société MAAF ASSURANCES la somme de 10.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance (instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/439).

Par ordonnance en date du 7 avril 2022, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société GENERALI IARD et déclaré, en conséquence, recevables les demandes de la société MAAF ASSURANCES dirigées à l’encontre de la société GENERALI IARD.

Par ordonnance en date du 27 octobre 2022, le juge de la mise en état a ordonné un sursis à statuer dans l’attente du prononcé de l’arrêt de la Cour d’appel de [Localité 9] à l’encontre de l’ordonnance du 07 avril 2022.

La Cour d’appel de [Localité 9] a par arrêt en date du 2 février 2023:

— infirmé l’ordonnance rendue le 7 avril 2022, en ce qu’elle avait rejeté la fin de non-recevoir soulevée par la société GENERALI IARD, en ce qu’elle avait déclaré recevables les demandes de la société MAAF ASSURANCES dirigées à l’encontre de la société GENERALI IARD et en ce qu’elle avait condamné la société GENERALI IARD à payer à la société MAAF ASSURANCES la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— confirmé la même ordonnance dans ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau,

— déclaré irrecevable la demande de la société MAAF ASSURANCES formée à l’encontre de la société GENERALI IARD ;

— débouté la société MAAF ASSURANCES de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Y ajoutant,

— condamné la société MAAF ASSURANCES aux dépens d’appel ;

— dit n’y avoir lieu à allouer une somme à la société GENERALI IARD au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 10 et 13 juillet 2023, la société MAAF ASSURANCES a assigné la société GENERALI IARD et la société TB KART aux fins de solliciter du tribunal, essentiellement, au visa des articles 1733 du Code civil, L.121-12 du Code des assurances, 122 et 126 du Code de procédure civile, de :

— juger son action engagée à l’encontre de la société GENERALI IARD recevable et bien fondée ;

— condamner la société GENERALI IARD à lui payer la somme de 723.285 €, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, et ce jusqu’à complet paiement, au titre de l’exercice de son recours subrogatoire fondé sur l’indemnisation du bâtiment commercial ;

— condamner la société GENERALI IARD à lui payer la somme de 19.001,00 €, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation et ce jusqu’à complet paiement, au titre de l’exercice de son recours subrogatoire fondé sur l’indemnisation du bâtiment d’habitation ;

Vu l’article 331 du Code de procédure civile,

— dire que le jugement à intervenir sera déclaré commun et opposable à Mme [U] [Q] veuve [M], Mme [F] [M] et M. [I] [M], assurés auprès de la société MAAF ASSURANCES ;

— condamner la société GENERALI IARD à lui payer la somme de 5.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance (instance secondaire enrôlée sous le numéro RG 23/2064) ;

Par ordonnance en date du 4 juillet 2024, à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé des faits et de la procédure, le juge de la mise en état a essentiellement :

— constaté que le désistement d’instance de la société MAAF ASSURANCES, formé dans l’instance principale enrôlée sous le numéro RG 23/439, et portant uniquement sur les demandes dirigées à l’encontre de la société GENERALI IARD, est sans objet ;

— ordonné la jonction des instances enrôlées sous les numéros RG 23/439 (numéro conservé) et RG 23/2064 ;

— ordonné la réouverture des débats ;

— enjoint à la société MAAF ASSURANCES de produire l’ensemble des pièces évoquées dans ses dernières écritures sur incident, et en particulier les pièces n°1 à 3 visées dans son dernier bordereau de communication de pièces (“proposition d’assurance signée par l’assuré valant conditions particulières suite à acceptation de la MAAF, lettre d’acceptation par la MAAF du 9 octobre 2017 de la proposition d’assurance, conditions générales du contrat d’assurance”), avec une numérotation cohérente et conforme au bordereau annexé à ses dernières écritures sur incident (conclusions récapitulatives déposées le 11 juin 2024) ;

— sursis à statuer sur le surplus des demandes sur incident présentées par les parties.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par la société GENERALI IARD, tirées tant de l’autorité de la chose jugée que du défaut d’intérêt et/ou de qualité à agir de la société MAAF ASSURANCES et l’a condamnée à payer à la société MAAF ASSURANCES la somme de 3.000,00 € au titre de ses frais de défense sur incident, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 septembre 2025, la MAAF ASSURANCES et les consorts [M] ont sollicité du tribunal de :

Déclarer recevable et bien fondée la compagnie MAAF à exercer son recours subrogatoire à l’encontre de la compagnie GENERALI assureur de TB KART.

Débouter la compagnie GENERALI de sa demande fondée sur l’exclusion de garantie opposée à son assurée,

Juger qu’il doit être fait application du principe de la présomption de responsabilité du locataire dans les causes, circonstances et conséquences de l’incendie.

Débouter la compagnie GENERALI de son moyen tiré de la co-occupation des locaux,

La débouter pareillement de son moyen tiré de l’existence d’un cas de force majeure constituant une cause exonératoire de responsabilité.

Ce faisant,

Condamner la compagnie GENERALI à porter et payer à la compagnie MAAF la somme de 723 285 €, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, et ce jusqu’à complet paiement.

Condamner la compagnie GENERALI à porter et payer à la compagnie MAAF la somme de 19 001 € outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, et ce jusqu’à complet paiement au titre des indemnisations versées sur la partie habitation.

Condamner la compagnie GENERALI à porter à Madame [Q] Veuve [M] et ses enfants [F] et [I] [M] la somme de 290 539.82 € outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation.

Juger que Madame [Q] Veuve [M] a subi un préjudice moral du fait des agissements du gérant de la société TB KART.

Condamner Monsieur [D] [V] gérant de la société TB KART à indemniser Madame [Q] – [M] d’une somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral par elle subi.

Débouter la SASU RE DEVELLOPEMENT (anciennement TB KART France) de sa demande reconventionnelle en restitution du dépôt de garantie.

Condamner les parties requises à porter et payer à la MAAF Assurances la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, la MAAF ASSURANCES expose que les causes de l’incendie sont indéterminées, dans la mesure où le Parquet de [Localité 4] a classé sans suite l’enquête ouverte suite à des informations selon lesquelles il aurait été d’origine volontaire, et que, la présomption de responsabilité du locataire prévue par les articles 1733 et 1734 du code civil s’applique, que le feu ait été alumé volontairement ou non, et que le preneur ne démontre pas, pour s’exonérer de sa responsabilité, que le sinistre provient d’un des cas limitativement énumérés par les textes.

La MAAF invoque le bénéfice de la subrogation légale prévue à l’article L 122-12 du code des assurances, justifiant de l’existence des obligations contractuelles de l’assureur pour le risque incendie souscrit, d’une quittance subrogatoire au titre des sommes payées correspondant aux conditions du contrat d’assurance et au chiffrage contradictoire réalisé avec la compagnie GENERALI indemnisant les dommages causés au bâtiment commercial et au bâtiment d’habitation.

Elle conteste l’exclusion de garantie invoquée par la compagnie GENERALI en ce que, d’une part, elle ne peut se prévaloir d’une décision ayant autorité de la chose jugée dans la mesure où les demandeurs n’étaient pas appelés dans la cause l’ayant opposée à son assuré, d’autre part, cette procédure concernait uniquement l’indemnisation des préjudices résultant de la perte de marchandises, du matériel et du mobilier, des frais de reconstitution, de la perte d’exploitation, et du préjudice d’image et moral, du fait d’une incohérence comptable du stock de la société TB KART, alors que la présente procédure concerne le risque immobilier assuré.

En réplique à la contestation de la compagnie GENERALI, elle précise que l’incendie criminel n’est pas automatiquement exonératoire de responsabilité puisqu’elle ne démontre pas que son assuré a pris toutes les mesures nécessaires à la sécurisation du local dans la mesure où, selon le procès-verbal de Gendarmerie, Monsieur [V], dirigeant de la société RT KART, avait laissé libre accès à des personnes étrangères à la société aux locaux le jour du sinistre, en son absence.

Elle conteste également l’allégation de la compagnie GENERALI selon laquelle la propriétaire occupait de manière effective les locaux et était ainsi co-occupante, alors qu’il n’est pas démontré qu’elle disposait des clés permettant d’y accéder et avait ainsi un libre accès lui permettant d’utiliser les locaux à la manière d’un locataire, et que le fait d’y entreposer des biens mobiliers sans aucun accès à l’intérieur des locaux ne peut ainsi constituer une cause exonératoire de responsabilité.

Les consorts [M] reprennent à leur compte les moyens développés par la MAAF ASSURANCES et Madame [U] [Q] veuve [M] fait valoir son préjudice moral du fait des relations extrèmement conflituelles entretenue avec le preneur, subissant les propos menaçants de sa part alors qu’elle s’est trouvée confrontée à gérer la situation peu de temps après avoir perdu son époux

Ils sollicitent le rejet de la demande reconventionnelle du preneur en remboursement du dépôt de garantie dans la mesure où le preneur est de plein droit responsable du sinistre incendie.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 08 octobre 2025, la société GENERALI IARD a sollicité du tribunal de :

A titre principal :

— Juger que la société TB Kart est déchue de son droit à garantie au titre de la police souscrite auprès de la Compagnie Generali ;

En conséquence,

— Débouter les Consorts [B] et la MAAF de leurs demandes à l’encontre de la Compagnie Generali ;

A titre subsidiaire :

— Juger que la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code Civil ne peut trouver à s’appliquer en raison de la co-occupation des locaux par Madame [B] ;

— Juger que l’incendie du 7 décembre 2018 résulte d’un fait volontaire non imputable à la société TB Kart ;

— Juger que l’incendie du 7 décembre 2018 ne résulte pas de la faute de la société TB KART ;

— Juger que la société TB Kart est exonérée de la responsabilité sur le fondement de l’article 1733 du Code Civil ;

En conséquence :

— Débouter les Consorts [B] et la MAAF de leur demande à l’encontre de la Compagnie Generali ;

En tout état de cause :

— Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire ;

— Débouter les Consorts [B] et la MAAF de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner les Consorts [B] à verser à la Compagnie Generali la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner la MAAF à verser à la Compagnie Generali la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner les Consorts [B] et la MAAF aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose, à titre principal, que la société TB KART a été déchue de son droit à garantie par décision de la Cour d’Appel de Grenoble du 04 mars 2021, qui a confirmé celle rendue par le Tribunal de Commerce de Romans sur Isère, et dont le pourvoi a été rejeté par arrêt de la Cour de Cassation du 20 avril 2023.

Elle considère que cette exclusion de garantie est opposable aux demandeurs et que le fait que les décisions ne concernaient pas le risque immobilier, n’a aucune incidence sur cette exclusion de garantie pour le sinistre consécutif à l’incendie.

Elle oppose, à titre subsidiaire, l’absence d’application de la présomption légale de responsabilité du locataire au motif que le bien loué n’a pas été laissé à la jouissance exclusive de celui-ci puisque du mobilier appartenant au propriétaire était entreposé à l’étage du bâtiment, et que la cause de l’incendie est indéterminée.

Elle considère en conséquence, qu’en l’absence de démonstration d’une faute du locataire à l’origine de l’incendie, la société TB KART ne peut encourir aucune responsabilité dans la survenance de l’incendie, dont, au surplus, le caractère volontaire, résultant de l’expertise contradictoire du Laboratoire [N], constitue un cas de force majeure exonératoire.

Elle ajoute que, au moment de l’incendie, Monsieur [V], dirigeant de la société TB KART, n’était pas sur les lieux, l’enquête pénale initiée à son encontre a été classée sans suite et les pompiers ont dû fracturer les accès pour pénétrer dans les lieux lors de l’incendie.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2025, la SASU TB KART FRANCE, devenue RS DEVELOPPEMENT a sollicité du tribunal de :

A titre principal,

Juger que la société RS DEVELOPPEMENT est exonérée de toute responsabilité et d’indemnisation,

Juger que l’incendie du 07 décembre 2018 résulte d’un fait volontaire non imputable à la société RS DEVELOPPEMENT,

Débouter les consorts [B], la MAAF de leurs demandes,

Débouter Madame [Q] [B] de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de la société RS DEVELOPPEMENT et/ou à l’égard de Monsieur [V], président,

Constater l’absence de demandes formulées par la société MAAF ASSURANCES dans le dispositif de l’assignation signifiée le 13 juillet 2023 à l’encontre de la société RS DEVELOPPEMENT,

Débouter la MAAF de toute demande d’indemnisation et/ou de remboursement à la société RS DEVELOPPEMENT,

Mettre hors de cause la société RS DEVELOPPEMENT,

Débouter les demandeurs de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

Juger que la compagnie d’assurance GENERAL n’est pas déchue de sa garantie à l’égard des consorts [B] et/ou de la MAAF,

Débouter la société GENERALI de ses demandes,

Débouter la MAAF de toute demande d’indemnisation et/ou de remboursement à la société RS DEVELOPPEMENT,

A titre reconventionnel,

Vu le bail commercial signé,

Condamner Madame [Q] [B] à lui verser la somme de 5600 € au titre de la restitution du dépôt de garantie assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2019, date de réception de la mise en demeure de restitution,

Condamner Madame [Q] [B] à lui verser la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que Madame [B], propriétaire des locaux, qui a entreposé les meubles dans le bâtiment, ne peut bénéficier de la présomption de responsabilité du locataire et doit démontrer une faute à son encontre.

Elle ajoute que, selon le procès-verbal de constat dressé le 12 novembre 2018, la propriétaire a entreposé du mobilier sans son accord et après son entrée dans les lieux, et qu’elle détenait une clé d’accès au local.

Elle invoque, à titre subsidiaire, le bénéfice d’une exonération de responsabilité en ce que l’incendie, selon le Laboratoire [N], avait une origine humaine volontaire, ce qui constitue un cas de force majeure.

Elle conteste, à titre infiniment subsidiaire, toute opposabilité de la déchéance de garantie à l’égard des tiers, et considère que les deux procédures pénale et commerciale, la première l’ayant relaxé des poursuites au titre de l’escroquerie pour avoir produit des documents falsifiés auprès de l’assureur, et la seconde ayant considéré, que la déchéance du contrat devait être prononcé pour avoir produit ces mêmes documents considérés comme frauduleux.

Elle précise avoir déposé une plainte, puis une plainte avec constitution de partie civile auprès du Doyen des juges d’Instruction en date du 25 octobre 2025, au motif que la vérité aurait été altérée devant les juridictions civiles alors qu’elle reposait sur les mêmes manoeuvres frauduleuses présumées.

Elle s’oppose en conséquence à toute réclamation à son encontre par la MAAF ASSURANCES.

Elle conteste également les prétentions indemnitaires et les dommages et intérêts réclamés par Madame [Q] [B] qui ne sont pas justifiés tant au titre des relations conflictuelles alléguées, qu’au titre de la survenance de l’incendie, dont l’auteur ou son commanditaire n’ont pas pu être déterminés, alors que la société TB KART a été mise hors de cause.

Elle sollicite enfin la restitution du dépôt de garantie consécutivement à la résiliation de plein droit du bail suite à sa destruction totale par incendie et qu’il soit constaté que la société MAAF ASSURANCES n’a formulé aucune demande à son encontre.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 18 novembre 2025, par ordonnance du 13 octobre 2025.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 02 décembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, si aucune demande de condamnation financière n’est formée par les demandeurs à l’encontre de la société TB KART FRANCE, devenue RS DEVELOPPEMENT, il était légitime qu’elle soit attraite dans la cause en sa qualité de locataire à l’encontre de laquelle était invoquée la présomption de responsabilité dans l’incendie ayant détruit le bâtiment qu’elle avait pris à bail.

Il n’y a donc pas lieu de la mettre hors de cause.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Sur la présomption de responsabilité du locataire

L’article 1733 du code civil dispose :

“Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve :

Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction.

Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.”

L’article 1734 du même code dispose :

“S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent;

À moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu;

Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus.”

La notion de locataire implique une jouissance privative et un libre accès des lieux.

En l’occurrence, si Madame [U] [Q] veuve [M] a admis que du mobilier lui appartenant était entreposé à l’étage du bâtiment loué par la société RS DEVELOPPEMENT, il y a lieu de considérer que, d’une part, le procès-verbal de constat dressé le 12 novembre 2018, quelques jours avant l’incendie, ne saurait établir que le mobilier entreposé au rez-de-chaussée appartenait également à la propriétaire, en ce que le preneur ne peut se préconstituer de preuve à lui-même, et, d’autre part, cette occupation ne caractériserait pas à elle-seule une co-occupation des lieux et ainsi faire obstacle à la présomption de responsabilité du locataire.

A ce titre, la société RS DEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve que la propriétaire disposait des clés lui permettant d’accéder librement au bâtiment, alors que la clause du bail ne prévoyait qu’un accès libre et sans compensation au parking, et le fait qu’elle laisse le bailleur visiter les lieux loués ou faire réaliser des travaux, n’emporte pas démonstration qu’il disposait des clés.

De plus, il ressort de l’ordonnance de non-lieu partiel et de renvoi devant le Tribunal Correctionnel du 16 mai 2023, notamment, de la mention des déclarations de Monsieur [K] [Z], serrurier, que la société RS DEVELOPPEMENT avait changé le barillet de la porte d’entrée du bâtiment le 23 octobre 2018, suite au départ d’une des sociétés à laquelle elle avait sous-loué une partie du bâtiment, et mis une chaine fermée par un cadenas sur le portail d’accès, dont elle ne démontre pas davantage que la propriétaire connaissait le code.

Surabondamment, il ressort des rapports d’expertise du groupe CET, expert mandaté par la société MAAF ASSURANCES et du Laboratoire [N], expert mandaté par les sociétés GENERALI, assureur de la société RS DEVELOPPEMENT (anciennement TB KART), et ALLIANZ, assureur de la société KS FILTERS (sous-locataire dont le dirigeant est également Monsieur [V]) que le départ de l’incendie a eu lieu au rez-de-chaussée du bâtiment, notamment, en partie centrale côté façade Nord, ce qui exclut une quelconque causalité entre l’incendie et le mobilier entreposé par la propriétaire dans le bâtiment.

Il s’en évince, qu’en l’absence de co-location du bâtiment avec la propriétaire, la présomption de responsabilité du locataire, à savoir la société RS DEVELOPPEMENT doit être retenue ; il lui incombe de démontrer que le sinistre est survenu par cas fortuit, force majeure, vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine.

En l’occurrence, si la société RS DEVELOPPEMENT considère que la survenance de l’incendie est dûe à la force majeure du fait de son caractère d’origine humaine volontaire retenue par le Laboratoire [N], cela n’est corroboré par aucune autre expertise.

Au surplus, à supposer que l’incendie soit d’origine volontaire humaine, la société RS DEVELOPPEMENT ne rapporte pas la preuve de son caractère imprévisible, à savoir qu’il ne pouvait pas être raisonnablement anticipé, irrésistible, ne pouvant être évité par des mesures appropriées et extérieur, échappant à son contrôle, dans la mesure où il ressort de ses déclarations et plaintes qu’il avait été victime de menaces depuis plusieurs mois, mais qu’il avait néanmoins laissé l’accès à des tiers quelques heures avant l’incendie, après qu’il ait quitté les lieux, et où, selon le rapport d’expertise du Laboratoire [N], l’accès dans le bâtiment a pu se faire en brisant un vitrage situé sur la façade Nord, pour y projeter un engin incendiaire, après avoir constaté qu’un châssis présentait des destructions importantes, avait été descellé du mur, contrairement à tous les autres châssis qui étaient encore en place, et qu’à l’intérieur, au pied de ce châssis, se trouvaient des vestiges de vitrages directement posés sur le sol, ce qui signifiait qu’ils avaient été brisés avant ou en tout début d’incendie.

C’est pourquoi, au regard des menaces invoquées par la société RS DEVELOPPEMENT dont elle aurait fait l’objet, suite auxquelles l’incendie est survenu, celui-ci ne saurait remplir les caractéristiques de la force majeure de nature à exonérer le preneur de sa responsabilité.

Sur l’opposabilité de la déchéance de la garantie prononcée par la société GENERALI aux tiers

L’article L112-6 du Code des assurances dispose que : « L’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire. ».

L’article R 124-1 du code des assurances dispose :

“Les polices d’assurance garantissant des risques de responsabilité civile doivent prévoir qu’en ce qui concerne cette garantie aucune déchéance motivée par un manquement de l’assuré à ses obligations commis postérieurement au sinistre ne sera opposable aux personnes lésées ou à leurs ayants droit. Elles ne doivent contenir aucune clause interdisant à l’assuré de mettre en cause son assureur ni de l’appeler en garantie à l’occasion d’un règlement de sinistre.”

Il résulte de l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 9] du 04 mai 2021, devenu irrévocable suite au rejet du pourvoi par arrêt de la Cour de Cassation du 20 avril 2023, que la société RS DEVELOPPEMENT a été déboutée de sa demande d’indemnisation de ses préjudices, notamment, matériels et financiers, relatifs au stock de marchandises et au matériel entreposé dans le bâtiment loué, en raison du fait que la société GENERALI était bien fondée à opposer une exclusion de garantie prévue au contrat d’assurance au motif que les listes produites à l’appui de la demande d’indemnisation étaient inexactes et également frauduleuses, puisque la même indemnisation avait été demandée à deux assureurs différents par chacune des sociétés ayant le même gérant.

En l’occurrence, si le terme d’exclusion de garantie est mentionné, il s’agit en fait de l’application de la claude de déchéance de garantie, du fait d’une déclaration frauduleuse sur la base de documents falsifiés pour tenter d’obtenir la réparation de ses préjudices matériels et financiers.

Ainsi, contrairement à l’exclusion de garantie, qui existe lors de la conclusion du contrat et qui est opposable aux tiers, la déchéance de garantie, qui sanctionne le comportement contractuellement déloyal de l’assuré postérieurement au sinistre, n’est pas opposable au tiers.

C’est pourquoi, le droit à réparation des consorts [M] à l’encontre de l’assureur étant né le jour de leur dommage, il ne peut être remis en cause par une exception postérieure au dommage.

Dès lors, il est inopérant de savoir si la déchéance s’applique au sinistre ou seulement à ce qui a été tranché et à l’absence d’autorité de la chose jugée résultant de l’arrêt de la Cour d’Appel de [Localité 9] du 04 mars 2021 à l’égard des demandeurs, dans la mesure où la déchéance de garantie invoquée par la société GENERALI leur est inopposable.

Il est tout autant inopérant, dans le cadre de la présente instance, de savoir s’il existe ou non une contradiction entre cet arrêt et le jugement rendu par le Tribunal Correctionnel de Valence, ayant relaxé Monsieur [D] [V] du chef d’escroquerie.

Par conséquent, la société GENERALI sera tenue d’indemniser les consorts [M] et la MAAF ASSURANCES, dont la subrogation légale n’est plus contestable.

Sur le quantum de la demande indemnitaire

La société GENERALI ne conteste pas le quantum des dommages et intérêts réclamés par les demandeurs et chiffrés contradictoirement dans le cadre des opérations d’expertises amiables.

Ainsi, la société MAAF ASSURANCES justifie de sa subrogation légale à hauteur de 725285 € correspondant à l’indemnisation du bâtiment et 19001 € correspondant à celle de la maison d’habitation.

Les consorts [M] produisent le procès-verbal d’estimation des dommages, signé par l’ensemble des experts d’assurance représentant tant les propriétaires que locataire et sous-locataires, chiffrant la valeur à neuf des deux immeubles à la somme totale de 1104478 €.

Par ailleurs, il ressort de l’étude de règlement incendie, que le montant total des frais d’expert d’assuré a été chiffré à 1130 € pour la partie habitation (page 12) et 34690 € pour la partie local commercial (page 17) et non la somme totale de 36061,82 € comme sollicitée par les consorts [M] sans référence à la pièce y afférente.

Dès lors, le montant total laissé à la charge des consorts [M] s’élève à la somme de 290298 €.

Par conséquent, la société GENERALI sera condamnée au paiement des sommes suivantes, lesquelles seront assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 10 juillet 2023 :

— au profit de la société MAAF ASSURANCES : 725285 € correspondant à l’indemnisation du bâtiment et 19001 € correspondant à celle de la maison d’habitation,

— au profit des consorts [M] : 290298 €.

Sur le préjudice moral

Ce chef de demande formée par Madame [U] [Q] veuve [M] sera déclaré irrecevable en ce qu’il est dirigé à l’encontre de Monsieur [D] [V], gérant de la société RS DEVELOPPEMENT, qui n’a pas été attrait dans la présente procédure.

Sur la demande reconventionnelle relative à la restitution du dépôt de garantie

L’article 1722 du code civil dispose :

“Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.”

L’article 1353 du même code dispose que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”.

En l’occurrence, il est établi et non contesté que le preneur a versé, lors de la souscription du bail, un dépôt de garantie d’un montant de 5600€.

Il ressort également des déclarations des parties que la société RS DEVELOPPEMENT devait quitter les locaux au 31 décembre 2018, et que l’incendie, ayant détruit totalement le bâtiment loué, est survenu avant le terme du bail, de telle sorte que ce-dernier a été résilié de plein droit à la date du 07 décembre 2018.

Si le dépôt de garantie ne peut être considéré comme un dédommagement dont la cause aurait été la destruction de la chose louée sur le fondement légal, il résulte du bail commercial qu’il sera conservé par le bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de tous les loyers, charges et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature que ce soit que le preneur pourrait lui devoir mais aussi dans le cas de résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au preneur, à titre de dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.

En l’espèce, la présomption de responsabilité ayant été retenue à l’encontre du preneur dans la destruction totale du bâtiment, et, surabondamment, la société RS DEVELOPPEMENT, qui se prétend créancière de l’obligation de restitution du dépôt de garantie, ne démontrant pas qu’elle a préalablement exécuté le règlement des loyers, charges et impôts jusqu’au 07 décembre 2018, il y a lieu de rejeter sa demande de restitution du dépôt de garantie pour le montant de 5600 €.

Sur les mesures accessoires

Les sociétés RS DEVELOPPEMENT et GENERALI, qui succombent, seront condamnées aux dépens de l’instance et déboutées de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dirigées tant à l’encontre de la société MAAF ASSURANCES que de Madame [U] veuve [M] et des consorts [M].

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société MAAF ASSURANCES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance.

Par conséquent, les sociétés RS DEVELOPPEMENT et GENERALI seront condamnées à lui payer la somme de 6000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire, la société GENERALI ne démontrant pas qu’elle emporterait des conséquences excessives.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Rejette la mise hors de cause de la société RS DEVELOPPEMENT, anciennement TB KART FRANCE ;

Condamne la société GENERALI à verser les sommes suivantes qui porteront intérêt au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 10 juillet 2023 :

— au profit de la société MAAF ASSURANCES : 725285 € correspondant à l’indemnisation du bâtiment et 19001 € correspondant à celle de la maison d’habitation,

— au profit des consorts [M] : 290298 €,

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral formée par Madame [U] [Q] veuve [M] à l’encontre de Monsieur [D] [V] ;

Déboute la société RS DEVELOPPEMENT de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne la société GENERALI à verser à la société MAAF ASSURANCES la somme de 6000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les sociétés RS DEVELOPPEMENT et GENERALI de leurs demandes à ce titre ;

Condamne les sociétés RS DEVELOPPEMENT et GENERALI aux entiers dépens de l’instance ;

Rejette la demande tendant à voir écarter l’application de l’exécution provisoire ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par le président assisté de la greffière

LA GREFFIERE LE PRESIDENT