TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 16/06/2025

à : Monsieur [C] [U]

Copie exécutoire délivrée

le : 16/06/2025

à : M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJE

N° MINUTE :

2/2025

JUGEMENT

rendu le lundi 16 juin 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic – LE CABINET [Localité 6] – [Adresse 1],

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, statuant en juge unique

assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier

Décision du 16 juin 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/05938 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6HJE

EXPOSE DU LITIGE

M. [C] [U] est propriétaire des lots 13 et 17 au sein d’un immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis suivant règlement de copropriété et état descriptif de division et gérée par le syndic CABINET [Localité 6].

Il a été constaté par le syndic que M. [C] [U] ne déférait pas régulièrement aux appels provisionnels de charges et cotisations sur fonds travaux qui lui étaient trimestriellement adressés.

Après plusieurs relances, une mise en demeure lui a été adressée le 17 janvier 2024 pour régler la somme en principal de 2105,44 €.

Par acte extrajudiciaire en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaire sis [Adresse 3] a assigné M. [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de paris.

Dans ses conclusions, le SDC représenté par son syndic demande au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

— condamner M. [C] [U] à lui payer la somme de 5775, 75 € d’arriérés arrêtés au 2 octobre 2024 avec intérêts au taux légal suivant mise en demeure et leur capitalisation

— condamner M. [C] [U] à lui payer la somme de 1000 € de dommages et intérêts,

— condamner M. [C] [U] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

A l’audience du 4 avril 2025, le SDC par la voix de son conseil a confirmé ses écritures et actualisé sa demande à hauteur de 6943, 38 € au second trimestre 2025, sans l’avoir signifié au défendeur.

Assigné à étude, M. [C] [U] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 16 juin 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le SDC du [Adresse 3] produit une matrice cadastrale justifiant que M. [C] [U] est propriétaire des lots n° lots 13 et 17 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] correspondant respectivement à 573/10000 e et 19/10000 e des tantièmes de la copropriété.

De ce fait, selon la loi précitée, il est tenu au paiement de sa quote-part de copropriété.

Les pièces versées aux débats attestent comme suit de l’existence de la créance alléguée du SDC contre M. [C] [U] :

— Les différentes résolutions prises en assemblée générale annuelle des copropriétaires en 2021, 2023 et 2024 sont produites, validant les comptes de la copropriété de l’année n et arrêtant son budget prévisionnel de l’année n + 1 , outre les décisions sur travaux, qu’on peut penser définitives à défaut de démonstration contraire du défendeur, et donc engageant tous les copropriétaires à l’instar d’un contrat,

— Sur cette base, au titre des années 2023 et 2024 ont été émis à l’attention de l’intéressée ,des appels de provision sur charges et de cotisations sur fonds travaux entre le 30 juin 2023 et le 26 septembre 2024 (pièces 3 à 8).

— une mise en demeure du 17 janvier 2024 portant sur la somme en principal de 2105,44 €, courrier attestant de l’inexécution des obligations de propriétaires de M. [C] [U], à défaut de justification de sa part,

La somme de 5775, 75 € réclamée par le SDC de juin 2023 (reprise ancienne gestion) à octobre 2024, fait suite au relevé du compte de M. [C] [U] également produit aux débats (pièce 2) reflétant les appels de fonds susdits pour une créance totale intégrant aussi les frais de recouvrement nécessaires réclamés par ailleurs.

Ne seront pas prises en compte les sommes demandées au titre du décompte actualisé à la date de l’audience, M. [C] [U] n’ayant pas été mis en état de réagir a ces sommes, n’ayant pas été destinataire de conclusions actualisées ni n’ayant comparu à l’audience pour en prendre connaissance.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les pièces versées aux débats et que M. [C] [U] n’a pas jugé utile de contester attestent suffisamment de l’existence de la créance alléguée du SDC contre le défendeur du 1er janvier 2023 au 1er octobre 2024, dont le défendeur, par basculement du fardeau de la preuve, ne justifie pas s’être libéré.

Il est ainsi constaté que la somme de 5775, 75 € réclamée en principal à l’instance par le syndicat des copropriétaires correspond aux provisions sur charges dues par M. [C] [U] au SDC arrêtées pour la période du 19 juin 2023 au 2 octobre 2024.

M. [C] [U] sera donc condamné à payer au SDC la somme de 5775, 75 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au au 17 octobre 2024 pour la période du 19 juin 2023 au 2 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 pour la somme de 2105,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

II. Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, en l’absence de justification de ses défaillances de la part de la défenderesse, le caractère abusif de la résistance au paiement est démontré au fil des mises en demeure et relances diligentées en vain en 2023-2024, laquelle constitue une faute civile en lien direct et certain avec la désorganisation de la trésorerie de la copropriété qui s’est nécessairement ensuivie de cette absence de paiement de charges pendant ces exercices.

Il sera alloué au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 € à ce titre.

III. Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Etant entendu que la condamnation aux sommes précitées porte intérêt à compter de janvier2024, il y a lieu, conformément au texte susvisé, de dire que les intérêts échus seront capitalisables annuellement.

IV. Sur les demandes accessoires

a) sur la demande de condamnation aux dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M. [C] [U], partie succombante, sera condamné aux dépens.

b) Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération d’équité ne justifie que M. [C] [U] soit déchargé de l’indemnité que l’article 700 du Code de procédure civile met à la charge de la partie qui succombe et que le tribunal évalue à la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

Condamne M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 5775, 75 € correspondant à l’arriéré de charges échues et impayées au 17 octobre 2024 pour la période du 19 juin 2023 au 2 octobre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 janvier 2024 pour la somme de 2105,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus.

Condamne M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 300 euros au titre de sa résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

Ordonne la capitalisation des intérêts,

Rejette toutes les autres demandes,

Condamne M. [C] [U] aux entiers dépens ,

Condamne M. [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE