TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DEMEYERE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e DEMEYERE, DJARAOUANE

■

Charges de copropriété

N° RG 21/10537 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHH

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Novembre 2018

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION SAS,

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1291

DÉFENDERESSE

Madame [V] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Karim DJARAOUANE de la SELEURL NASSYHA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0511

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 21/10537 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHH

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [V] [W] est propriétaire des lots de copropriété n°1, 17, 53 et 54 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par commandement de payer du 4 décembre 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Mme [V] [W] de payer la somme de 16 398,79 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 7 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Mme [V] [W] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 20 février 2025, le tribunal a révoqué l’ordonnance de clôture du 26 avril 2024 afin de permettre un échange contradictoire des dernières conclusions et pièces des parties.

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, et au visa de l’article 383 du code de procédure civile, des articles 10, 10-1 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 44 du décret du 17 mars 1967, de l’article 8 du décret du 14 mars 2005, de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« DIRE RECEVABLE ET BIEN FONDE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, la société CANOPEE GESTION,

CONSTATER le non-paiement par Madame [V] [W], copropriétaire au sein de l’immeuble sis [Adresse 1], des charges de copropriété malgré les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société CANOPEE GESTION, en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ;

DEBOUTER Madame [V] [W] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant mal fondée,

CONDAMNER Madame [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en fonctions, la société

CANOPEE GESTION, les sommes suivantes :

—  20.245,31 euros correspondant à l’impayé des charges dues pour la période du 26 mai 2016 au 1 er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 7 novembre 2018 ;

—  3.059 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

—  4.000 euros à titre des dommages et intérêts ;

—  5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Aux entiers dépens qui comprendront les sommes de 209,61 euros relatifs au coût du commandement et de 379,10 euros relatifs aux frais de signification des conclusions à partie, soit 588,71 euros à intégrer aux dépens.

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil,

NE PAS ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel, en vertu de l’article 515 du Code de procédure civile. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, et au visa des articles 10, 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que de l’article 1353 du code civil et l’article 9 du code de procédure civil, Mme [V] [W] demande au tribunal de :

« DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à rembourser à Madame [W] la somme de 2 479,80 € au titre des charges de copropriété non justifiées pour la période du 26 mai 2016 au 1er janvier 2024.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [W] la somme de 3 059 euros au titre des frais contentieux pour la période du 26 mai 2016 au 1er janvier 2024.

LAISSER à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont pu exposer.

STATUER ce que de droit quant aux dépens. »

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de « constater » et de « dire »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [V] [W] est propriétaire des lots n°1, 17, 53 et 54 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2016 à 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2015 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2016 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes aux assemblées générales de 2016 à 2020 ;

— les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;

— un décompte de créance actualisé au 7 avril 2025 ;

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395).

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de Mme [V] [W] présente un solde débiteur de 23 304,31 euros, arrêté au 7 avril 2025, duquel il convient de déduire la somme de 3 059 euros correspondant aux frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le compte individuel de copropriétaire de Mme [V] [W], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 20 245,31 euros.

Mme [V] [W] soutient cependant ne pas être redevable de la totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir que la reprise de solde à la date du 30 septembre 2015 d’un montant de 2 479,80 euros mentionnée sur le décompte produit par le syndicat des copropriétaires (pièce n°17) n’est pas justifiée, de sorte qu’elle demande le remboursement de cette somme.

Toutefois, à l’examen de cette même pièce, il apparaît que Mme [V] [W] a réglé le 9 novembre 2015 par chèque un montant total de 4 777,92, réduisant ainsi le solde à 272,59 euros. Elle ne saurait donc pas soutenir que cette reprise de solde ne serait pas justifiée, alors qu’elle a procédé au paiement de celle-ci, après l’appel de fond du 4ème trimestre de 2015.

Au regard de ces éléments, Mme [V] [W] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 21/10537 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVBHH

Dans ces conditions, Mme [V] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 20 245,31 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 7 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Des lors, il y a lieu de rejeter la demande reconventionnelle de remboursement formulée par Mme [V] [W].

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 3 059 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il ressort de l’examen des pièces que seuls les frais liés au commandement de payer du 4 décembre 2017 d’un montant de 209,61 euros constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

S’agissant des frais de gestion émis par les syndics invoqué par le syndicat des copropriétaires, il est à rappeler que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées en l’espèce. Dès lors, ces frais ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions constituent des dépens comme exposé plus haut.

En conséquence, Mme [V] [W] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 209,61 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il y a également lieu de rejeter la demande reconventionnelle en remboursement de la somme de 3 059 euros formulée par Mme [V] [W], dès lors que le tribunal n’a pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires en paiement des frais de gestion facturés par les syndics.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice, à hauteur de 4 000 euros, qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [V] [W] de ses obligations.

Il ressort de l’examen des pièces communiquées que Mme [V] [W] ne s’acquitte pas de manière régulière de ses charges depuis 2016.

Ce défaut de paiement récurrent de la part de la défenderesse contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. La durée durant laquelle Mme [V] [W] s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute justification de la part de Mme [V] [W] sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements, ne permettent pas de la considérer comme un débiteur de bonne foi. Le fait que Mme [V] [W] résiderait à l’étranger, par ailleurs non justifié, ne saurait en tout état de cause l’exonérer de son obligation de régler les charges de copropriété.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [V] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice causé.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [W], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [V] [W] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, les circonstances du litige et la particulière ancienneté du litige justifient qu’il soit dérogé à l’effet suspensif des voies de recours.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [V] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à [Localité 1] les sommes de :

20 245,31 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 7 avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

209,61 euros au titre des frais de recouvrement ;

2 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

DEBOUTE Mme [V] [W] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Mme [V] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.

La Greffière La Présidente