MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00075 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WSX6

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE L’ÉTOILE PANTHÉON

C/ S.A.R.L. LA VALORISATION DU PATRIMOINE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER:

Lors des débats : Madame Valérie PINTE, Greffier

Lors du délibéré : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE L’ÉTOILE PANTHÉON

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 342 602 117

dont le siège social est sis 17 Avenue Victor Hugo – 75016 PARIS

représentée par Maître Jérôme DOULET, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : C2316

DEFENDERESSE

S. A. R. L. LA VALORISATION DU PATRIMOINEimmatriculée au RCS de CRETEIL sous le numéro 732 033 451

dont le siège social est sis 2 rue de la Paix – 94300 VINCENNES

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 16 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 16 Avril 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 novembre 2009, la société L’Etoile Panthéon a donné à bail commercial à la société La Valorisation du Patrimoine des locaux situés 2 rue de la Paix à Vincennes (94300), moyennant un loyer annuel de 10 800,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par exploit de commissaire de justice du 8 août 2025 la société L’Etoile Panthéon a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la société La Valorisation du Patrimoine pour une somme de 8 831,44 € au titre de l’arriéré locatif au 25 juillet 2025.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 11 décembre 2025, la société L’Etoile Panthéon a fait assigner la société La Valorisation du Patrimoine devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société La Valorisation du Patrimoine et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 150,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société La Valorisation du Patrimoine à payer à la société L’Etoile Panthéon la somme provisionnelle de 8 977,15 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 8 831,44 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la société La Valorisation du Patrimoine au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société La Valorisation du Patrimoine au paiement d’une somme de 897,71 € au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société La Valorisation du Patrimoine au paiement d’une somme de 1 320,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à personne morale, la société La Valorisation du Patrimoine n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société L’Etoile Panthéon n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8 831,44 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 9 septembre 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société La Valorisation du Patrimoine et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

La demanderesse ne produit pas d’élément de nature à justifier le prononcé d’une astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société La Valorisation du Patrimoine depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

L’indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, sollicitée par le bailleur, somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la société L’Etoile Panthéon, l’obligation de la société La Valorisation du Patrimoine au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 8 décembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 977,15 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société La Valorisation du Patrimoine, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 8 831,44 € et à compter du 11 décembre 2025 pour le solde.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 11 décembre 2025, date de l’assignation formulant cette prétention pour la première fois.

Sur la clause pénale

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

la société La Valorisation du Patrimoine, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société La Valorisation du Patrimoine ne permet d’écarter la demande de la société L’Etoile Panthéon formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 9 septembre 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société La Valorisation du Patrimoine et de tout occupant de son chef des lieux situés 2 rue de la Paix à Vincennes (94300) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société La Valorisation du Patrimoine, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société La Valorisation du Patrimoine à la payer,

DEBOUTONS la société L’Etoile Panthéon du surplus de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNONS par provision la société La Valorisation du Patrimoine à payer à la société L’Etoile Panthéon la somme de 8 977,15 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 8 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025 sur 8 831,44 € euros et à compter du 11 décembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

ORDONNONS la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 11 décembre 2025, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la société La Valorisation du Patrimoine aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société La Valorisation du Patrimoine à payer à la société L’Etoile Panthéon la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 avril 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,