TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 04/03/2025

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Copie exécutoire délivrée

le : 04/03/2025

à : M^e Anna BERZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGS

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 mars 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anna BERZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0114

DÉFENDERESSE

[Localité 5] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 14 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 mars 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 04 mars 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08337 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5ZGS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 juillet 2009, à effet le même jour, [Localité 5] Habitat OPH a donné à bail conventionné à [U] [I] et [L] [X], épouse [I], un appartement à usage d’habitation situé au 2ème étage, porte [Adresse 3], moyennant un loyer hors charges de 411,04 euros.

Par jugement du 20 décembre 2011, le tribunal d’instance du 20ème arrondissement de Paris a condamné Paris Habitat OPH à payer à [U] [I] la somme de 1.000 euros au titre de troubles de jouissance.

Par jugement du 17 février 2017, le tribunal d’instance a condamné le bailleur à faire réaliser des travaux de rénovation de la porte palière et de remplacement des fenêtres, ainsi qu’à payer à Monsieur et Madame [I] une somme de 678,15 euros en réparation du trouble de jouissance sur la base de 5% du loyer, soit 20,55 euros pendant 33 mois.

Par exploit en date du 16 juillet 2024, [U] [I] a fait assigner [Localité 5] Habitat OPH devant le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 14 janvier 2025, [U] [I] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu’il :

— constate que le bailleur ne respecte pas ses obligations de délivrer un logement décent,

— constate que [Localité 5] Habitat OPH est responsable du trouble de jouissance et des dommages matériels qu’il subit,

En conséquence,

A titre principal,

— condamne [Localité 5] Habitat OPH à procéder à sa mutation dans un logement adapté à sa composition familiale dans un délai de 2 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte de 100 euros par semaine de retard,

A titre subsidiaire,

— condamne [Localité 5] Habitat OPH à réaliser les travaux de mise en conformité du logement suivants en attendant la campagne de travaux d’ampleur sur la résidence [Adresse 4] :

Procéder à une nouvelle recherche de fuites, notamment celle consécutive aux infiltrations par la façade donnant sur la chambre de Monsieur [I],

Déshumidification urgente des pièces du logement par déshumidificateur mobile ou toute autre technique permettant de remédier rapidement aux désordres observés,

Une fois la déshumidification réalisée, suppression des moisissures, travaux de peintures et de réparations des fissures,

Remplacement des fenêtres ou pose d’un dispositif, joint ou autre dispositif, efficace pour assurer l’étanchéité,

Remplacement des chauffages par du matériel en parfait état de marche n’entraînant aucune surconsommation,

travaux d’étanchéité pour supprimer l’écoulement des eaux de pluie constaté dans la trappe de visite située dans la cuisine,

Installation d’une ventilation opérationnelle,

Remplacement de la porte de la cave dans la perspective de stopper l’infestation aux rats et d’assurer la sécurité de l’accès,

— ordonne la suspension ou a minima la reconduction de 50% du paiement des loyers du locataire jusqu’à la réalisation effective des travaux par [Localité 5] Habitat OPH,

en tout état de cause,

— condamne [Localité 5] Habitat OPH à indemniser [U] [I] à hauteur de 7.877,79 euros en réparation de ses préjudices, outre les intérêts au taux légal,

— condamne [Localité 5] Habitat OPH au paiement de la somme de 1.200 euros hors taxes sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamne [Localité 5] Habitat OPH aux entiers dépens,

— ordonne l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, [U] [I] expose subir des désordres dans son logement lié à l’absence d’isolation du bâtiment, à des infiltrations des murs, à un mauvais entretien des lieux, auxquels le bailleur n’a pas remédié ou a mal remédié et causant des troubles de jouissance. Il indique que cela justifie un relogement, la condamnation à faire réaliser les travaux sous astreinte, la consignation totale ou au moins partielle des loyers et des dommages intérêts au titre de l’indemnisation des troubles de jouissance.

[Localité 5] Habitat OPH soulève la prescription des demandes indemnitaires portant sur la période antérieure au 16 juillet 2021. Il sollicite le rejet des demandes, ou leur réduction à de plus justes proportions, l’octroi d’un délai de 18 mois pour exécuter des travaux conformément au planning annoncé, à l’exception de la chaudière remplacée en décembre 2022, la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

[Localité 5] Habitat OPH expose que les demandes antérieures au 16 juillet 2021 sont prescrites. Il indique avoir fait réaliser des travaux en octobre 2017, en exécution de la décision du 17 février 2017. Il mentionne avoir à nouveau été saisi par Monsieur [I] de l’existence de désordres affectant les lieux et avoir opposé le projet de rénovation globale de la résidence, bâtiment, parties communes et privatives et l’entretien régulier des lieux. Il expose ne pas pouvoir reloger la famille et que le juge des contentieux de la protection n’en a pas la possibilité non plus.

La présente décision, contradictoire et rendue en premier ressort, a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes [les] actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En considération de la date de l’acte de saisine du juge des contentieux de la protection, soit le 16 juillet 2024, seules les demandes relatives à la période postérieure au 16 juillet 2021 sont recevables, car non prescrites.

Sur la demande de relogement

L’attribution de logements sociaux, en vertu d’un bail conventionné, relève d’une commission d’attribution des logements sociaux et non pas du juge des contentieux de la protection.

Cette demande formulée par [U] [I] apparaît donc mal fondée et il n’y sera pas fait droit.

Sur la demande de travaux

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “Le bailleur est obligé:

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués; […]

[U] [I] sollicite la réalisation de travaux d’isolation de façon à remédier à des problèmes d’infiltrations, de remplacement du chauffage et du système de ventilation et de la porte de la cave.

[U] [I] produit aux débats des plaquettes d’informations générales, des courriers du bailleur relatifs aux travaux de rénovation structurelle de la résidence dans laquelle se trouve l’appartement loué et un rapport d’expertise du 31 juillet 2024 relatif à un désordre du 27 avril 2024.

Le bailleur souligne que sont prévus des travaux de rénovation de l’appartement en 2025 et 2026 quant au chauffage, aux entrées et sorties d’air, aux menuiseries extérieures, au remplacement de la porte palière, à la réfection des pièces d’eau, de l’entrée et la réfection complète de l’installation électrique.

Il résulte de ces pièces que des travaux sont prévus pour améliorer le chauffage, l’entrée et la sortie d’air et que les travaux de reprise liés au dégât des eaux déclaré le 27 avril 2024 vont être réglés aux termes de travaux prévus et planifiés.

Le rapport d’expertise du 31 juillet 2024 produit aux débats permet de considérer que l’indemnisation de ces désordres est prise en charge par l’assurance habitation du demandeur.

La persistance de l’humidité dans le logement et l’absence d’étanchéité des lieux n’est pas établie. Certes, le procès-verbal de constat du 22 mai 2024 mentionne un taux d’humidité important, mais le rapport d’expertise du 31 juillet 2024 constate qu’elle s’élève à 50%.

La cave ne constituant pas stricto sensu l’habitation des locataires, il ne saurait être exigé que la porte obstrue complètement l’ouverture. En d’autres termes, un jour de 10 cm est tolérable pour cette menuiserie en particulier.

En considération des travaux d’ores et déjà accomplis, prévus et planifiés par le bailleur, il ne sera pas ordonné au bailleur de réaliser les travaux demandés par [U] [I].

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Compte-tenu des travaux d’ampleur commencés en 2022 et prévus en 2025 et 2026, il n’y a pas lieu d’ordonner la suspension, même partielle, du paiement des loyers, cette demande apparaissant mal fondée.

Sur les demandes de dommages intérêts

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que “[…] Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; […]”

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

[U] [I] justifie avoir informé [Localité 5] Habitat OPH de désordres affectant son logement depuis le 16 juillet 2021.

La vétusté des lieux se déduit de l’ampleur des travaux prévus pour rénover l’ensemble des bâtiments dans lequel se trouve l’appartement loué.

Dans ces circonstances, [U] [I] est bien fondé à demander le remboursement des frais engagés pour embellir son appartement, dont il justifie, à hauteur de 1.217,79 euros, la condamnation de [Localité 5] Habitat OPH à lui payer la somme de 4.320 euros correspondant à un tiers du prix du loyer pendant 3 ans, la somme de 500 euros au titre du préjudice moral issu de l’attente de travaux annoncés depuis plusieurs années et repoussés, ainsi que le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 mai 2024, s’élevant à la somme de 340 euros, la somme totale de 6.377,79 euros étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dépens, l’article 700 du Code de procédure civile et l’exécution provisoire

[Localité 5] Habitat OPH, partie perdante, sera tenu aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer la somme totale de 1.000 euros, hors taxes, à Maître BERZ, sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle.

L’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

— Déclare irrecevables, en raison de la prescription, les demandes de [U] [I] pour la période antérieure au 16 juillet 2021 ;

— Condamne [Localité 5] Habitat OPH à payer à [U] [I] les sommes suivantes:

l- 1.217,79 euros au titre du remboursement des frais engagés pour embellir son appartement,

2- 4.320 euros au titre des dommages intérêts pour troubles de jouissance pendant 3 années antérieurement à la saisine de la juridiction,

3- 500 euros au titre du préjudice moral issu de l’attente de travaux annoncés depuis plusieurs années et repoussés,

4- 340 euros au titre du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 mai 2024,

la somme totale de 6.377,79 euros étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— Déboute [U] [I] du surplus de ses demandes, notamment de mutation dans un autre logement, de suspension, même partielle, des loyers et de travaux ;

— Déboute [Localité 5] Habitat OPH du surplus de ses demandes ;

— Condamne [Localité 5] Habitat OPH aux dépens ;

— Condamne [Localité 5] Habitat OPH à payer à Maître BERZ la somme totale de 1.000 euros hors taxes, sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE