Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 18 septembre 2025, n° 24/11202

TJ Paris 18 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les défendeurs n'ont pas démontré avoir satisfait à leur obligation de paiement, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés de charges.
Accepté
Mauvaise foi des copropriétaires
La cour a reconnu que le comportement des défendeurs a entraîné un préjudice pour le syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, accordant ainsi une somme au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le Syndicat des copropriétaires demande la condamnation solidaire de plusieurs défendeurs au paiement d'arriérés de charges de copropriété, de dommages et intérêts pour préjudice financier, ainsi que des frais de recouvrement. Les questions juridiques posées concernent la responsabilité des copropriétaires pour le paiement des charges et la solidarité entre eux. Le tribunal a condamné les défendeurs à payer 22.322,46 euros pour les charges impayées, 1.000 euros en dommages et intérêts, et 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, tout en rejetant le surplus des demandes et en rappelant que l'exécution provisoire est de droit.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 18 sept. 2025, n° 24/11202
Numéro(s) :	24/11202
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires du [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e CHARDON-BOUQUEREL

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e CHARDON-BOUQUEREL

■

Charges de copropriété

N° RG :

N° RG 24/11202 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5OXF

N° MINUTE :

Assignation du :

2 Août 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet LE TERROIR, SAS, pris en la personne de son président, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 9]

Représenté par Maître Marie-Cécile CHARDON-BOUQUEREL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0442

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [D]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Monsieur [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 11]

Monsieur [J] [D]

[Adresse 8]

[Localité 12] AFRIQUE DU SUD

Non représentés

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/11202 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OXF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistés de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 12 Juin 2025 tenue en audience publique devant Madame BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [B] [P] était copropriétaire indivise avec son mari Monsieur [A] [D] prédécédé des lots de copropriété n° 1 et 39 d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14].

Selon attestation notariée en date du 4 janvier 2012, Madame [P] a laissé à son décès ses quatre fils pour lui succéder Messieurs [V], [S], [M] et [X] [D].

M. [M] [D] est décédé le 02 mai 2015 laissant ses trois frères pour lui succéder.

Suivant récépissé de déclaration de renonciation à succession reçue par le tribunal de grande instance de Blois le 22 juin 2015, Monsieur [X] [D] a renoncé à la succession de Monsieur [M] [D].

Il a par ailleurs déclaré avoir un fils unique Monsieur [J] [D], né le 21 juillet 2015 habile à se porter héritier.

Ce dernier étant mineur, ses représentants légaux ont déposé devant le tribunal de grande instance de Blois une requête aux fins d’être autorisés à accepter la succession.

Une ordonnance d’acceptation de succession a été rendue le 29 janvier 2019 autorisant Monsieur [X] [D] et Madame [Y] [D] représentants légaux à accepter purement et simplement la succession de Monsieur [M] [D] pour le compte du mineur Monsieur [J] [D].

À la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS LE TERROIR a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [V] [D], Monsieur [S] [D], Monsieur [J] [D] par acte de commissaire de justice en date des 2, 6 et 30 août 2024 pour l’audience du 2 avril 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1231-6 du code civil, il demande au tribunal de :

« Condamner solidairement M. [V] [C] [D], M. [S] [E] [D], M. [J] [K] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 23.406,16 euros au titre des charges impayées et frais arrêtés au 23 juillet 2023, appel du 3ème trimestre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— Condamner solidairement M. [V] [C] [D], M. [S] [E] [D], M. [J] [K] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice distinct causé au syndicat par le défaut de paiement en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— Condamner solidairement M. [V] [C] [D], M. [S] [E] [D], M. [J] [K] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 3.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Condamner solidairement M. [V] [C] [D], M. [S] [E] [D], M. [J] [K] [D] aux entiers dépens. »

Les défendeurs n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire à leur encontre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 12 juin 2025. La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement Sur l’arriéré de charges impayéesAux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de l’attestation de notoriété du 4 janvier 2012 relative au décès de Madame [P], de l’ordonnance d’acceptation de succession du 29 janvier 2019 que les consorts [D] sont propriétaires des lots n° 1 et 39 d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 14].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 21/05/ 2021,les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mars 2020, 14 avril 2022, 3 avril 2023, 13 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019, 2021, 2022, 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;les attestations de non recours correspondantes,les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots des défendeurs,le décompte de la créance faisant état d’un solde débiteur de 23.406,16 euros frais inclus au 23 juillet 2024.

Il convient d’exclure du décompte versé aux débats les frais de recouvrement qui y sont inclus.

Il résulte en conséquence de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de l’indivision successorale [D] hors frais de recouvrement est débiteur de la somme de 22.322,46 euros arrêtée au 23 juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus).

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 3 août 2024.

1.2 Sur la solidarité

Aucune disposition légale ne prévoit de solidarité entre indivisaires pour le paiement des charges de copropriété, lesquelles ne constituent pas davantage une dette indivisible obligeant l’ensemble des débiteurs pour la totalité.

Le syndicat des copropriétaires ne verse pas le règlement de copropriété de l’immeuble et ne démontre donc pas l’existence d’une clause de solidarité entre les copropriétaires.

Il ne peut donc y avoir aucune solidarité entre consorts [D] pour le paiement des charges de copropriété, chacun ne pouvant être tenu que de sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision.

Sur les frais de recouvrementAux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.083,70 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance se décomposant comme suit :

— frais de mise en demeure du 17/05/2021 pour 40,14 euros,

— frais de mise en demeure du 13/09/2021 pour 40,14 euros,

— Frais de remise dossier à avocat en date du 18/03/2022 pour 250,85 euros,

— Suivi annuel 2023 en date du 08/03/2023 pour 501,72 euros,

— Frais de remise dossier à avocat en date du 23/07/2023 pour 250,85 euros.

Il ne communique toutefois pas le contrat de syndic approuvé par l’assemblée générale pour la période concernée du 27 janvier 2021 et arrêtée au 23 juillet 2024 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer les montants contractuellement dus pour les frais de mise en demeure et de suivi annuel, qui ne seront dès lors pas retenus.

Il n’est par ailleurs pas démontré que les frais de remise de dossier à avocat traduiraient des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) ces prestations faisant partie des frais d’administration courante répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame une somme de 2.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par les consorts [D] de leurs obligations depuis mars 2020.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats un jugement en date du 21 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire de Paris condamnant notamment les consorts [D] au paiement d’un arriéré de charges arrêté au 26 janvier 2021 (appel du 1er trimestre 2021 inclus).

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs malgré une condamnation précédente contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle l’indivision successorale s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et de manière générale oblige, la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner les consorts [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

4. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V] [D], Monsieur [S] [D], et Monsieur [J] [D] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépensEn application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [V] [D], Monsieur [S] [D] et Monsieur [J] [D] représenté par Monsieur [X] [D] et son épouse Madame [Y] [D] es qualités de représentant légal de à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7]) pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet LE TERROIR :

— la somme de 22.322,46 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 23 juillet 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 2 août 2024 ;

— la somme de 1.000,00 euros à titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [D], Monsieur [S] [D], et Monsieur [X] [D] et son épouse Madame [Y] [D] es qualités de représentant légal de Monsieur [J] [D] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à [Localité 13] le 18 Septembre 2025.

La Greffière La Présidente