TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Chambre 1 cab 01 B

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 23/00818 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XTFR

N° de minute :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du :

Affaire :

M. [K] [J]

C/

S.E.L.A.R.L. FHB, Société O.PARTICIPATION, Société I INVEST, Me [W] [O], Société I SELECTION, Société APPART CITY, CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES

le:

EXECUTOIRE+COPIE

M^e Amandine BIAGI – 1539

M^e Jean-christophe BESSY – 1575

M^e SANTA CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP – 692

M^e CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS – 1216

Me [Localité 7] de la SELARL RACINE – 366

Maître [G] [H] la SAS SPE SOUS FORME DE SAS IMPLID AVOCATS ET EXPERTS COMPTABLES – 917

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 B du , le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 17 Juin 2024,

Après rapport de Caroline LABOUNOUX, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 02 Juillet 2024, devant :

Président : Axelle LE BOULICAUT, Vice-présidente

Assesseurs : Caroline LABOUNOUX, Juge

Joëlle TARRISSE, Juge

Assistées de Julie MAMI, Greffière, lors de l’audience de plaidoieries et de B. MALAGUTI, greffier, lors du délibéré

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [J]

né le 22 Novembre 1954 à [Localité 10], demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Amandine BIAGI, avocat au barreau de LYON,

DEFENDEURS

S.E.L.A.R.L. FHB, représentée par Me [V] [D] en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société APPART CITY, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON,

Société O.PARTICIPATION venant aux droits de la SNC Les PORTES DE SAINT CLAIR,, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Florence CECCON de la SELARL HORKOS AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

Société I INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Nicolas BOIS de la SELARL RACINE LYON, avocats au barreau de LYON,

Maître [W] [O], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société APPART CITY, demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON,

Société I SELECTION, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jean-christophe BESSY, avocat au barreau de LYON,

Société APPART CITY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocats au barreau de LYON,

CAISSE d’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-josèphe LAURENT de la SELAS IMPLID AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 28 octobre 2010, la société I INVEST a acquis en l’état de futur achèvement auprès de la SNC LES PORTES DE [Adresse 12] un ensemble immobilier destiné à être soumis au régime de copropriété dénommé « [Adresse 9] » situé sur la commune de [Localité 8].

Désireux de réaliser un investissement,[K] [J] s’est vu proposer une opération de défiscalisation, commercialisée par I SELECTION sous le statut de loueur en meublé non professionnel, fondée sur l’acquisition de lots de cet ensemble immobilier pris ensuite à bail par la société PARK AND SUITES dans le cadre d’un bail commercial de 9 ans, afin d’obtenir le remboursement de la TVA sur le prix d’achat ainsi que des réductions d’impôt en application de la loi Censi-Bouvard.

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2010, confirmé par acte authentique du 25 février 2011, [K] [J] a conclu avec I INVEST une cession partielle de contrat de vente en l’état de futur achèvement (VEFA). Par ce contrat, [K] [J] a acquis les lots n° 158 et 8059 du projet immobilier et s’est engagé à les équiper auprès de LB SYSTEME, vendeur de biens meubles, moyennant un prix total de 195.706,26 euros TTC.

L’acquisition de [K] [J] a été financée par la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES.

Un bail commercial d’une durée de neuf ans a été signé le 16 décembre 2010, consenti par [K] [J] au profit de la société PARK & SUITES, futur gestionnaire de la résidence. Une franchise de loyer de trois mois était prévue en début de bail.

Les lots privatifs n° 158 et 8059 ont été réceptionnés le 28 décembre 2012 par la société PARK & SUITES, en vertu d’un mandat de [K] [J] moyennant le versement d’une somme de 150 euros HT.

La résidence a été mise en exploitation par PARK & SUITES à compter du 24 janvier 2013.

En raison des difficultés financières rencontrées par PARK & SUITES, les termes du bail commercial ont été renégociés entre les parties et signés par elles le 17 février 2017.

Faisant valoir que l’opération s’était avérée moins rentable que prévu, [K] [J] a, par actes d’huissier de justice du 7 novembre 2017, fait assigner les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART-CITY, venant aux droits de PARK AND SUITES par fusion-absorption et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES devant le tribunal de grande instance de Lyon aux fins notamment d’obtenir la nullité du contrat conclu avec I INVEST, la nullité du contrat de prêt et leur condamnation à lui verser diverses sommes.

Par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2018, I INVEST a fait assigner la SNC LES PORTES DE SAINT-CLAIR en intervention forcée devant le tribunal de grande instance de Lyon pour obtenir sa garantie.

La jonction des deux instances a été ordonnée par le juge de la mise en état.

L’affaire a été radiée par ordonnance du 28 juin 2022 pour défaut de diligence du demandeur, puis a été rétablie par ordonnance du 13 février 2023.

La société APPART CITY a fait l’objet de l’ouverture d’une mesure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Montpellier du 15 avril 2021. Un plan a été adopté le 14 septembre 2021. Le 19 décembre 2022, [K] [J] a fait assigner en intervention forcée les organes de la procédure de sauvegarde, Maître [V] [D] de la SELARL FHB, en qualité de commissaire à l’exécution du plan de la société APPART CITY et Maître [W] [O] en qualité de mandataire judiciaire de ladite société.

Le 3 juin 2024, la société O. PARTICIPATION, venant aux droits de la SNC [Adresse 11], est intervenue volontairement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 juin 2024, [K] [J] demande au tribunal de :

1/A titre principal :

— prononcer la nullité de la vente du 25 février 2011,

— condamner la société I INVEST à lui régler la somme de 195.706,26 euros correspondant au montant du prix principal payé pour l’achat des biens, avec intérêts au taux légal, à parfaire,

— prononcer la nullité du prêt n° F0762247-1/ 3515526 consenti aux fins de financement de la vente dont la nullité est sollicitée,

— condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à restituer à [K] [J] l’intégralité des sommes versées, au titre dudit prêt avec intérêts au taux légal,

— ordonner la compensation entre la créance de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES, constituée par la restitution des sommes prêtées, et celle de [K] [J],

— ordonner le report de l’exigibilité de la créance de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES jusqu’à la date du complet remboursement du prix de vente, par le vendeur, entre les mains de [K] [J],

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à lui régler la somme de 4.181,00 €/an de l’année 2013 jusqu’au prononcé de la nullité de la vente, au titre de l’avantage fiscal qu’il devra rembourser, avec intérêts au taux légal, à parfaire,

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à lui régler la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal,

2/A titre subsidiaire :

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à lui verser la somme de 44.570,00 euros, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la perte de chance d’avoir pu percevoir les loyers convenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à lui régler la somme de 4.181,00 €/an de l’année 2013 jusqu’au prononcé de la nullité de la vente, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de chance d’avoir pu réaliser cet avantage fiscal, à parfaire, avec intérêts au taux légal,

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à lui régler la somme de 97.583,13 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la perte de valeur des biens acquis, avec intérêts au taux légal,

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES à lui régler la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal,

3/En tout état de cause :

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES au paiement d’une somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC,

— condamner in solidum les sociétés I INVEST, I SELECTION, APPART CITY (anciennement PARK & SUITES) et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES aux entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société I INVEST demande au tribunal de :

1/A titre principal :

— déclarer les demandes de [K] [J] irrecevables car prescrites,

— déclarer les demandes de [K] [J] irrecevables en raison de la confirmation de l’acte nul,

2/ A titre subsidiaire : débouter [K] [J] de l’ensemble de ses demandes,

3/ A titre infiniment subsidiaire, ramener le montant des condamnations sollicitées à de plus justes proportions, et, dans l’hypothèse où la nullité serait prononcée :

— condamner [K] [J] à rembourser à la société I INVEST le montant des loyers perçus depuis la mise en exploitation de la résidence,

— condamner in solidum la société O. PARTICIPATION et plus généralement toute partie dont la responsabilité pourrait être retenue, à relever indemne et à garantir la société I INVEST de toute condamnation qui serait éventuellement mise à sa charge,

— fixer la créance de la société I INVEST dans le cadre de la sauvegarde de la société APPART CITY à la somme de 12.246.940,94 euros,

4/En tout état de cause,

— débouter toutes parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société I INVEST,

— condamner in solidum [K] [J] ou tout succombant à payer à la société I INVEST une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum [K] [J] ou tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Cabinet Racine (Maître Nicolas [Localité 7]), conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 juin 2024, la société I SELECTION demande au tribunal de :

1/ A titre liminaire :

— déclarer les demandeurs irrecevables pour défaut de publication de leur assignation,

— déclarer les prétentions des demandeurs irrecevables comme prescrites,

2/A titre principal :

— écarter des débats tout jeu de conclusions ne faisant pas figurer les ajouts de manière apparente, et toute pièce non versée aux débats contradictoirement,

— rejeter les demandes dirigées contre la société I SELECTION,

3/ à titre subsidiaire :

— ramener lesdites prétentions à de bien plus justes proportions,

— condamner au besoin in solidum la société O. PARTICIPATION ou toute autre partie responsable à relever et garantir intégralement la société I SELECTION de toute condamnation,

4/ en tout état de cause :

— condamner [K] [J] ou tout autre succombant à verser à la société I SELECTION une somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [K] [J] ou tout autre succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BESSY,

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2024, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES demande au tribunal de :

1/ A titre principal : déclarer les demandes adverses irrecevables car prescrites,

2/ A titre subsidiaire, rejeter la demande en nullité des contrats de vente et de prêt,

3/ A titre plus subsidiaire, condamner la partie qui sera jugée responsable de l’annulation à relever et garantir la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE des condamnations prononcées à son encontre pour le montant du préjudice correspondant à sa rémunération, soit l’écart entre le montant des échéances remboursées et les sommes prêtées,

— ramener l’évaluation du préjudice invoqué par [K] [J] à de plus justes proportions,

— rejeter la demande d’exécution provisoire,

4/ en tout état de cause : condamner le demandeur ou la partie succombant à verser à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, la société APPART CITY demande au tribunal de :

1/ A titre principal :

— déclarer les demandes de [K] [J] irrecevables car prescrites,

— déclarer les demandes de [K] [J] irrecevables pour défaut d’intérêt à agir,

— déclarer les demandes de [K] [J] irrecevables pour défaut de déclaration de créance à la procédure collective,

2/ A titre subsidiaire : rejeter les demandes adverses,

3/ A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de [K] [J] :

— rejeter de la demande de condamnation solidaire,

— rejeter le surplus des demandes dirigées contre la société APPART CITY,

4/ En tout état de cause :

— rejeter la demande de prononcé de l’exécution provisoire,

— condamner [K] [J] ou tout succombant à lui verser la somme de 7.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner [K] [J] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Johanne ZAKINE.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la société O. PARTICIPATION demande au tribunal de :

1/ A titre principal : déclarer l’appel en garantie formé par la société I INVEST irrecevable pour défaut de liens suffisants au sens de l’article 325 du code de procédure civile,

2/ A titre subsidiaire : rejeter la demande d’annulation du contrat de cession partielle de VEFA du 25 février 2011,

3/ A titre infiniment subsidiaire : débouter la société I INVEST de sa demande à être relevée et garantie à ce titre,

4/ En tout état de cause :

— condamner in solidum la société I INVEST et [K] [J] à lui verser la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum la société I INVEST et [K] [J] aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la société O. PARTICIPATION,

— ordonner l’exécution provisoire.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 7 juin 2024 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 2 juillet 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions des parties. Il est à cet égard souligné que les mentions qui s’y trouvent et qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions au sens du code de procédure civile et ne feront par conséquent pas l’objet d’une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.

SUR LES PRETENTIONS DU DEMANDEUR

Sur les fins de non-recevoir soulevées à l’encontre des prétentions du demandeur

Sur le défaut de publication de l’assignation

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes de [K] [J], la société I SELECTION invoque le 5° de l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955.

Ce texte dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4° c), et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, [K] [J] justifie avoir publié l’assignation au service de la publicité foncière.

Ses demandes ne seront donc pas déclarées irrecevables sur ce fondement.

Sur la prescription des prétentions formées par le demandeur

Pour conclure à la prescription de l’action de [K] [J], les sociétés défenderesses se fondent sur l’article 2224 du code civil qui prévoit que les actions personnelles sont soumises à un délai de prescription de cinq ans et affirment que lorsque les devoirs de conseil, d’information ou de mise en garde sont en jeu, la prescription court à compter du jour de la signature du contrat et non, comme le prétend [K] [J], à compter de la découverte de malfaçons ou de l’absence de règlement des loyers.

La banque ajoute que la solvabilité à long terme du preneur du bail commercial est un aléa connu par l’investisseur à la date où il s’engage dans une opération commerciale fondée sur la location, étant en outre souligné qu’une difficulté de paiement par le preneur ne compromet pas nécessairement la rentabilité de l’opération puisqu’un avenant peut être signé ou encore la résiliation prononcée à l’initiative du bailleur.

[K] [J] ne répond pas expressément à la fin de non-recevoir soulevée par les autres parties. Il fonde sa demande en nullité à titre principal sur le dol aux motifs que les divers professionnels intervenus ont violé leurs obligations d’information, de conseil et de mise en garde et à titre subsidiaire sur l’erreur sur les qualités substantielles de l’opération qui s’est avérée selon lui beaucoup moins rentable que ce qui était prévu.

L’article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Dans sa rédaction applicable à l’espèce, l’article 1304 du code civil dispose que la prescription ne court, dans le cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts. La charge de la preuve du point de départ du délai de prescription appartient à celui qui l’invoque.

Un manquement à une obligation d’information sur le risque de perte en capital et la valorisation d’un produit d’investissement prive l’investisseur d’une chance d’éviter ledit risque. Il en résulte que la prescription ne peut commencer à courir qu’à compter de la survenance de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue.

En l’espèce, ce n’est qu’à compter des premiers impayés de loyers par l’exploitant que [K] [J] a pu prendre conscience que la rentabilité de l’opération, dont l’appréciation relève du fond, était compromise. Or, APPART CITY reconnaît avoir connu des difficultés de paiement des loyers en 2015-2016.

Son action n’était donc pas prescrite à la date de la délivrance de l’assignation en 2017 et ses demandes ne seront pas déclarées irrecevables sur ce fondement.

Sur l’absence de déclaration de créance

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre, la société APPART CITY invoque les articles L622-22 et R622-20 code de commerce, rappelle avoir bénéficié de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde le 15 avril 2021 et de l’adoption d’un plan de sauvegarde le 14 septembre 2021 et relève que [K] [J] a délivré une assignation en intervention forcée aux organes de la procédure collective le 19 décembre 2022 mais ne justifie pas avoir déclaré une créance correspondant à ses demandes indemnitaires contre APPART CITY.

[K] [J] répond que l’assignation en intervention forcée délivrée au mandataire judiciaire mentionne de façon explicite sa volonté de solliciter l’inscription de sa créance sur l’état des créances.

Les articles L.622-21 et L622-22 du code de commerce dans leur rédaction applicable à l’espèce disposent que le jugement d’ouverture de sauvegarde interrompt toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas née postérieurement au jugement d’ouverture pour les besoins de cette procédure ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation si cette action en justice tend à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. En dehors des actions pendantes devant la juridiction prud’homale, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et le cas échéant l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan dûment appelés, mais tendant uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant.

En l’espèce, [K] [J] forme des demandes en paiement contre la société APPART CITY, qui a bénéficié d’un plan de sauvegarde par jugement rendu le 14 septembre 2021 par le Tribunal de commerce de Montpellier. Par assignation du 19 décembre 2022, [K] [J] a assigné en intervention forcée les organes de la procédure et sollicité la fixation de sa créance. Aux termes de ses dernières conclusions, il sollicite la condamnation de la société APPART CITY au paiement de diverses sommes.

Non seulement la délivrance d’une assignation en intervention forcée aux organes de la procédure aux fins d’obtenir la fixation d’une créance au passif ne constitue pas une déclaration de créance au sens des textes précités, mais ceux-ci interdisent les demandes de condamnation en paiement. Pour toutes ces raisons, les demandes formées par [K] [J] à l’encontre d’APPART CITY seront déclarées irrecevables.

Sur la confirmation de l’acte nul

Pour conclure à l’irrecevabilité de la demande en nullité du contrat de vente formée par [K] [J], la société I INVEST se fonde sur l’article 1338 du code civil et soutient que le bail commercial conclu par l’acquéreur avec la société APPART CITY postérieurement à la délivrance de l’assignation constitue un acte de disposition manifestant de manière non équivoque son acceptation du bien nonobstant les prétendus vices affectant son consentement.

En réponse, [K] [J] affirme n’avoir eu connaissance du vice affectant l’opération qu’après avoir remboursé le prêt.

Dans sa version applicable à l’espèce, l’article 1338 du code civil dispose que l’acte de confirmation ou ratification d’une obligation contre laquelle la loi admet l’action en nullité ou en rescision n’est valable que lorsqu’on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l’action en rescision, et l’intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée. A défaut d’acte de confirmation ou ratification, il suffit que l’obligation soit exécutée volontairement après l’époque à laquelle l’obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée. La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l’époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l’on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers.

En l’espèce, lorsqu’il a accepté de renégocier le bail avec l’exploitant, [K] [J]connaissait, par hypothèse, ses difficultés de paiement. En concluant un acte de disposition portant sur le bien litigieux, [K] [J] a ainsi confirmé l’acte qu’il savait entaché de nullité, à supposer qu’il le soit, l’appréciation de la nullité de l’acte relevant du fond du litige.

Les demandes tendant au prononcé de la nullité des contrats de vente et de prêt formées par [K] [J] seront donc déclarées irrecevables et les demandes qui en découlent seront rejetées. Seules les demandes formées à titre subsidiaire seront en conséquence examinées.

Sur la demande tendant à écarter les pièces et les conclusions

Sur le fondement de l’article 753 du code de procédure civile, la société I SELECTION sollicite que les conclusions de [K] [J] soient écartées au motif qu’elles ne font pas figurer de manière distincte les éléments ajoutés depuis les dernières conclusions.

L’alinéa 2 de l’article 768 (anciennement 753) du code de procédure civile dispose que les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte mais ne prévoit aucune sanction en cas de violation de ce texte.

La demande de I SELECTION sera donc rejetée.

S’agissant de sa demande reprise au dispositif de ses conclusions et tendant à voir écarter les pièces produites non contradictoirement, la société I SELECTION ne cite pas précisément quelle pièce serait concernée. Cette demande ne peut en conséquence qu’être rejetée.

Sur le fond

Sur les demandes subsidiaires en responsabilité

Sur la faute des défendeurs

Aux termes de l’article 1147 ancien du code civil dans sa version applicable au cas d’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il résulte de ces dispositions que le préjudice de perte de chance correspond à la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, [K] [J] engage la responsabilité des sociétés I SELECTION en qualité de commercialisateur et de conseiller en gestion de patrimoine (CGP), I INVEST en qualité de vendeur et la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES en qualité d’intervenant dans l’opération immobilière de défiscalisation, afin d’obtenir l’indemnisation de son préjudice lié à la perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir souscrit un investissement plus rentable.

Sur la faute de I SELECTION

1.3 2 1 1 1 Sur sa faute contractuelle

En premier lieu, [K] [J] soutient, sur le fondement des articles L.541-1 et suivants du code monétaire et financier, que la société I SELECTION a manqué à l’obligation d’information et de conseil qui lui incombe en qualité de conseiller en gestion de patrimoine (CGP) en ne l’informant pas des conditions auxquelles le succès de l’opération projetée était subordonné et des risques présentés par l’investissement envisagé. Pour qualifier la société de CGP, [K] [J] affirme que la convention intitulée « frais d’études et dossier : mission d’ingénierie » inclut un contrat de mandat visant l’étude et la recherche d’investissements immobiliers.

En deuxième lieu, [K] [J] prétend que I SELECTION a manqué à son obligation de contracter de bonne foi en passant sciemment sous silence certains frais ainsi que la défaillance de l’entreprise de plomberie afin de le pousser à contracter.

De son côté, la société I SELECTION conteste la qualité de CGP et estime que la preuve de la faute n’est pas rapportée.

[K] [J] ne produit aucun élément permettant d’établir qu’il aurait confié, avant la souscription de l’investissement, le soin à la société I SELECTION de le conseiller dans la gestion de son patrimoine ou de le guider dans le choix d’investissements. La preuve de l’existence d’un contrat liant les parties n’est pas rapportée et la responsabilité de la société I SELECTION ne peut donc être engagée sur ce fondement.

1.3 2 1 1 2 Sur sa faute délictuelle en qualité de commercialisateur

[K] [J] soulève le manquement de la société I SELECTION à son obligation d’information et de conseil sur les aspects les moins favorables et les risques liés à l’investissement réalisé en résidence de tourisme sous le statut du loueur en meublé non professionnel (LMNP), renforcée s’agissant d’un bien immobilier en l’état de futur achèvement, a fortiori en l’espèce compte tenu de la surévaluation des loyers, des risques présentés par certaines clauses du bail commercial (absence de clause résolutoire, franchise de trois mois de loyer, renouvellement garanti), de la réception des travaux par l’exploitant entretenant des liens capitalistiques avec le promoteur et de la conservation, par l’exploitant, de la propriété des locaux à usage collectif.

La société I SELECTION estime quant à elle n’être, en qualité de commercialisateur, débitrice que d’une obligation de moyens, qu’elle considère remplie dans la mesure où elle a réalisé une étude de marché avant la commercialisation du produit et où la situation économique de l’exploitant n’était alors pas préoccupante, l’opération envisagée ne présentant par ailleurs pas de risques particuliers.

La société I SELECTION admet être débitrice, en qualité de commercialisateur, d’une obligation d’information et de conseil. Même en l’absence de contrat entre les parties, elle avait en effet l’obligation d’informer [K] [J] sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, de l’investissement qu’elle lui proposait ainsi que sur les risques qui lui étaient associés et qui pouvaient être le corollaire des avantages annoncés. Ainsi, devaient notamment être évoqués le risque de non paiement des loyers par l’exploitant qui n’était pas soumis à une clause résolutoire, ou encore le risque de malfaçons et de délivrance non conforme inhérent à la vente en l’état futur d’achèvement. Or elle ne produit strictement aucune pièce susceptible de justifier qu’elle a rempli cette obligation, étant relevé que l’étude de la rentabilité de l’opération qu’elle a élaborée en amont est un document interne qu’elle ne démontre pas avoir transmis à [K] [J].

La preuve de la faute délictuelle de la société I SELECTION est donc rapportée.

Sur la faute de I INVEST

[K] [J] considère qu’en qualité de vendeur, la société I INVEST a manqué, en premier lieu à ses obligations de garantie de parfait achèvement et de délivrance conforme puisque la salle de fitness, le sauna et la cave à vins ne sont pas fonctionnels, en deuxième lieu à son obligation de contracter de bonne foi en ne l’informant pas de ses liens capitalistiques avec la société I SELECTION et en troisième lieu à son obligation d’information et de conseil sur la rentabilité et les risques puisqu’elle n’a pas attiré son attention sur l’importance de l’adéquation du prix du bien avec le montant des loyers et les prix du marché locatif.

De son côté, la société I INVEST conteste la qualité de venderesse et revendique celle de cédante au sens de l’article 1601-4 du code civil. Elle en déduit qu’elle n’est tenue ni à une garantie de parfait achèvement ni à une obligation de délivrance conforme. Elle ajoute que les malfaçons alléguées ne sont pas démontrées, que le syndicat des copropriétaires a déjà été indemnisé par son assureur dommage-ouvrage et que les défauts invoqués concernent des lots ou parties communes étrangers aux lots queDaniel [J] a acquis. S’agissant de l’obligation d’information, elle estime que les éléments évoqués par [K] [J] sont hors champ contractuel et que les plaquettes qui lui ont été remises ont une vocation purement publicitaire. Elle rappelle qu’elle n’est pas à l’origine du montage et que tout investissement comporte un aléa. En outre, elle affirme qu’il n’est pas démontré que le prix de vente, qui incluait des éléments mobiliers et tenait compte du risque pris par I INVEST et qui ne peut être comparé qu’à d’autres résidences tourisme, était excessif. Enfin, la société conteste avoir dissimulé ses liens capitalistiques avec I SELECTION, dont l’existence pouvait d’ailleurs se déduire de la proximité entre leur dénomination respective et l’existence de sièges sociaux identiques.

En premier lieu, l’article 1601-4 du code civil, repris à l’article L261-4 du code de la construction et de l’habitation, dispose que la cession par l’acquéreur des droits qu’il tient d’une vente d’immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l’acquéreur envers le vendeur. Il en découle que le cédant n’a pas la qualité de vendeur d’immeuble à construire faute de s’obliger en ce sens, et qu’il cède au cessionnaire, par le contrat de cession, le droit d’exiger du vendeur la livraison de l’immeuble objet du contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, la société I INVEST et [K] [J] ont signé un document intitulé « promesse synallagmatique de cession de contrat de vente en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives » prévoyant la cession, par la première au second, de ses biens et droits immobiliers relatifs au lot visé dans l’acte dans les conditions prévues à l’article 1601-4 du code civil, étant expressément précisé que le cédant ne sera tenu responsable vis-à-vis du cessionnaire que de la seule existence du contrat de VEFA cédé, le promoteur demeurant tenu, notamment, à la garantie de parfait achèvement. Cette promesse réitérée par acte authentique.

En application de l’article 1601-4 du code civil précité, [K] [J], cessionnaire, est donc mal fondé à invoquer la garantie de parfait achèvement et l’obligation de délivrance conforme à l’encontre de la société I INVEST, qui ne répond qu’à la qualité de cédant de contrat.

En deuxième lieu, le fait que le cédant et le commercialisateur, qui ont par hypothèse des intérêts convergents, aient entretenu des liens capitalistiques est insuffisant à démontrer leur intention de les dissimuler, étant rappelé que la bonne foi est présumée.

En troisième lieu, s’agissant de l’obligation d’information et de conseil, il convient d’abord de rappeler qu’elle ne porte pas sur la valeur de la chose ou du droit vendu ou cédé. En revanche, les références au bail commercial et à la commercialisation de l’opération par I SELECTION – avec laquelle I INVEST entretient des liens capitalistiques – figurant dans la cession de contrat impliquent nécessairement que la société I INVEST connaissait les objectifs de rentabilité et de défiscalisation poursuivis par [K] [J]. Or cette société ne démontre ni même n’allègue l’avoir informé des risques et aléas que comportait l’opération.

Elle a ainsi commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur la faute de la banque

[K] [J] fait valoir que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES :

— aurait dû vérifier les capacités de remboursement de son client,

— a dépassé son rôle de simple prêteur et a manqué à son obligation d’information, de conseil et de mise en garde sur les risques liés à cette opération, d’autant plus large qu’il ne se considère pas comme averti,

— l’a démarché puisque dans le cadre de son partenariat avec la société I SELECTION, c’est elle qui lui a proposé d’investir dans l’opération litigieuse, ce qui faisait peser sur elle une autre obligation, celle de vérifier le sérieux de l’opération.

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES estime quant à elle s’être bornée à prêter les fonds nécessaires à l’opération de sorte que seul un devoir de mise en garde pourrait théoriquement être mis à sa charge mais qu’elle n’en est pas débitrice en l’espèce puisque [K] [J] doit être considéré comme averti et qu’en tout état de cause la preuve d’un risque d’endettement excessif n’est pas rapportée.

En application de l’article 1147 du code civil dans sa rédaction applicable à l’espèce, le banquier est débiteur d’un devoir de mise en garde vis-à-vis de l’emprunteur non averti portant sur le risque de non-remboursement du prêt en cas de crédit inadapté aux capacités financières déclarées par celui-ci. Lorsque le prêt est destiné à financer une opération complexe comportant certains aléas particuliers, ce devoir de mise en garde est renforcé au point de se muer en devoir d’information et de conseil si la banque est intervenue dans le montage financier de l’opération.

En l’espèce, s’agissant du devoir de mise en garde, la charge de la preuve que l’emprunteur était averti repose sur la banque. Or celle-ci ne produit strictement aucune pièce à cet égard, le contrat de prêt ne comportant aucune mention permettant de qualifier l’emprunteur d’averti ou de non averti. Il ressort de la promesse synallagmatique et de l’acte de vente signés avec la société I INVEST qu’à la date de la signature de ces actes, [K] [J] était âgé de 56 ans et directeur qualité. Ces éléments sont insuffisants pour retenir la qualification d’emprunteur averti et [K] [J] sera considéré comme non averti.

La promesse synallagmatique de cession signée avec la société I INVEST fait apparaître qu’il a déclaré à cette société que ses ressources annuelles s’élevaient à 45.000,00 euros, soit 3.750,00 euros par mois en moyenne. Il ne produit aucun élément sur ses charges. Il a contracté deux prêts :

— un prêt d’un montant en capital de 129.000,00 euros, remboursable en 144 mensualités de 1.086,10 euros incluant les intérêts au TEG de 4,09% et l’assurance,

— un prêt d’un montant en capital de 70.000,00 euros, remboursable en 180 mensualités de 210,00 euros incluant les intérêts au TEG de 4,15% et l’assurance.

[K] [J] n’explique pas en quoi ce crédit présentait un risque de non remboursement et échoue ainsi à faire la preuve de l’existence d’un devoir de mise en garde à la charge de la banque.

S’agissant du devoir d’information et de conseil, non seulement la banque reconnaît avoir mis en relation [K] [J] et I SELECTION mais la convention de partenariat qui la lie à cette société prévoit qu’elle s’engage à communiquer sur les produits I SELECTION auprès de ses clients, à « animer [leur] diffusion », à les commercialiser, à réaliser des opérations marketing pour rechercher parmi ses clients des investisseurs potentiels en produits I SELECTION et à mettre en place des crédits spécifiques, les salariés de la CAISSE D’EPARGNE étant formés sur ces produits, en amont, par la société I SELECTION. Il ressort en outre de cette convention que les deux sociétés appartiennent au même groupe. L’investissement particulièrement fort de la CAISSE D’EPARGNE dans l’opération suffit à considérer qu’elle est intervenue dans le montage litigieux, sans qu’il soit nécessaire qu’elle soit imposée comme prêteur à l’investisseur. Or l’opération de défiscalisation litigieuse doit être considérée comme une opération complexe dans la mesure où elle fait intervenir plusieurs acteurs, porte sur une cession de contrat de vente d’un bien à construire, et comporte plusieurs conditions de diverses natures pour permettre d’obtenir les avantages fiscaux envisagés.

Il s’en déduit que la banque était débitrice d’une obligation d’information et de conseil. Faute pour elle de démontrer l’avoir exécutée, sa responsabilité est susceptible d’être engagée sur ce fondement.

Sur les préjudices et le lien de causalité

[K] [J] affirme que le dommage résultant d’un manquement à l’obligation d’information et de conseil consiste en une perte de chance de ne pas contracter ou d’avoir souscrit un investissement plus rentable. Il invoque une perte de loyers, la perte de chance d’avoir pu effectivement réaliser un avantage fiscal, la perte de valeur du bien, qui résulte selon lui de la baisse de rentabilité de l’immeuble, de sa mauvaise exploitation, de sa non-conformité et des malfaçons et l’évalue à la différence entre la valeur vénale et le prix d’achat, ainsi qu’un préjudice moral constitué par l’anxiété qu’il a ressentie du fait de l’échec de l’investissement et des tracas liés à la présente procédure particulièrement longue.

De leur côté, les sociétés défenderesses estiment, s’agissant de la perte de loyers, qu’elle n’est pas établie puisqu’ils sont réglés, et qu’en tout état de cause un règlement des arriérés demeure possible le cas échéant de sorte que le préjudice n’est pas certain. S’agissant de la baisse de la valeur vénale, les sociétés défenderesses relèvent qu’elle n’est pas établie, que la comparaison avec le prix d’un logement d’habitation n’est pas pertinente et qu’en l’absence de revente, le préjudice n’est pas né et actuel. Enfin, elles estiment que le préjudice moral invoqué n’est pas démontré en son principe et est arbitraire en son quantum. Elles contestent en outre le lien de causalité entre les fautes et les préjudices dont se prévaut le demandeur.

En premier lieu, s’agissant de la perte de loyers invoquée et de la perte de chance d’avoir pu réaliser un avantage fiscal, [K] [J] se borne à énumérer ces prétendus préjudices sans fournir aucune explication ni soulever aucun moyen de fait. La preuve de leur existence et a fortiori de leur quantum n’est donc pas rapportée.

En deuxième lieu, s’agissant de la perte de valeur du bien, compte tenu notamment des fluctuations du marché immobilier depuis l’achat, 14 ans avant la présente décision, l’existence d’un lien de causalité entre d’une part – à les supposer établies – la perte de valeur locative et de la perte de valeur vénale, d’autre part les manquements aux devoirs d’information et de conseil commis par les sociétés défenderesses, n’est pas établi.

En troisième lieu, faute pour lui de voir ses demandes prospérer, [K] [J] ne peut se prévaloir d’un préjudice moral constitué par les tracas engendrés par la présente procédure, qu’il a lui-même introduite.

Les demandes de [K] [J] seront donc rejetées.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, [K] [J], qui perd le procès, sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 699 du même code, la distraction sera ordonnée au profit des avocats qui ont formulé cette demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité commande de condamner [K] [J] à verser la somme de 300,00 euros à chacun des défendeurs à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable avant le 1er janvier 2020, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit par interdite par la loi.

En l’espèce, compte tenu de l’issue du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d’appel,

DECLARE les demandes de [K] [J] tendant au prononcé de la nullité des contrats de vente et de prêt irrecevables,

DECLARE les autres demandes de [K] [J] formées à l’encontre des sociétés I SELECTION, I INVEST et de la banque recevables,

DECLARE les demandes de [K] [J] formées à l’encontre de la société APPART CITY irrecevables,

REJETTE la demande de I SELECTION tendant à écarter certaines conclusions des débats,

REJETTE les demandes de [K] [J] tendant à la condamnation des sociétés défenderesses à lui verser des dommages-intérêts,

REJETTE les demandes tendant à voir ordonner l’exécution provisoire,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE [K] [J] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

-300 euros à la société I SELECTION,

-300 euros à la société I INVEST,

-300 euros à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE-ALPES,

-300 euros à la société APPART CITY,

-300 euros à la société O. PARTICIPATION,

CONDAMNE [K] [J] aux dépens, et autorise Maître Nicolas [Localité 7], Maître Jean-Christophe BESSY, Maître Johanne ZAKINE et Maître Florence CECCON, à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En foi de quoi la Présidente et le Greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE