TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître [S] [M]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07856 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXLL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le lundi 15 décembre 2025

DEMANDEUR

S.A. d’HLM IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE

Madame [B] [G]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 décembre 2025 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 15 décembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/07856 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAXLL

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2021, la société IMMOBILIERE 3Fa donné à bail à compter du 29 octobre 2021 à Mme [B] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] (logement S021L-0058), pour un loyer de 523,85 euros hors charges.

Considérant que Mme [B] [G] avait sous-loué de manière non autorisée le logement sur la plate-forme de location Airbnb, la société IMMOBILIERE 3F l’a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 25 août 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— recevoir la société IMMOBILIERE 3Fen son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondé ;

Par jugement avant dire droit :

— condamner Mme [B] [G] à communiquer, sous astreinte de 100 euros jour de retard à compter de la décision à intervenir, à la société IMMOBILIERE 3F l’ensemble des relevés faisant apparaître :

les locations réalisées par Mme [B] [G] via le site Airbnb et les sommes qu’elle a perçues à ce titre ;ses avis d’imposition 2022, 2023 et 2024 ;A titre principal :

— prononcer la résiliation du bail liant la société IMMOBILIERE 3F à Mme [B] [G] pour sous-location illicite ;

— condamner Mme [B] [G] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 15 000 euros, sauf à parfaire, représentant les fruits civils indument perçus ; subsidiairement, dire que cette somme ne pourra être inférieure à 5 560 euros correspondant aux nuitées passées par 116 personnes au sein de l’appartement de Mme [B] [G];

En tout état de cause :

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 3] (logement S021L-0058), avec l’assistance d’un serrurier et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ordonner la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde meubles du choix du requérant été ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— condamner Mme [B] [G] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation au moins égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges et taxes et majoré de 30% à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à libération complète et effective des lieux litigieux, en ce compris la remise des clés ; Subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer et charges courantes jusqu’à complète libération des lieux ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et caution ;

— condamner Mme [B] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [B] [G] aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de constat d’huissier et d’assignation et de tout acte rendu nécessaire pour la présente procédure.

Au soutien de ses prétentions, la société IMMOBILIERE 3F expose que les procès-verbaux de constat d’huissier des 21 octobre 2024 et 8 janvier 2025 versés au débat montrent d’une part l’offre de location sur le site Airbnb et d’autre part la correspondance de l’appartement de [B] [G] avec l’annonce ce qui constitue une violation grave et répétée du bail. Elle ajoute que cette sous-location illicite lui cause un préjudice.

A l’audience du 16 octobre 2025, la société IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, a soutenu oralement les demandes de son assignation. Elle rappelle les flux tendus concernant le logement social et s’oppose au maintien de Mme [B] [G] dans l’appartement.

Mme [B] [G] est présente. Elle demande à rester dans l’appartement. Elle explique qu’elle a loué une chambre dans son appartement pendant une période limitée afin de pouvoir régler une dette locative due auprès de son ancien bailleur. Elle précise qu’elle n’a pas cherché à faire du profit mais à résoudre ses difficultés financières, tout en sachant que la sous-location était interdite. Elle louait en moyenne 4 nuits par semaine pour 48 euros par nuit. Elle indique qu’elle est femme de ménage dans un hôtel et qu’elle élève seule son fils atteint d’autisme. Elle produit un courrier en date du 25 mars 2025 faisant état d’une saisie-rémunération sur son salaire pour l’apurement d’une dette envers son ancien bailleur à hauteur de 2627, 61 euros.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’injonction de produire des pièces sous astreinte

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 11 du code de procédure civile, les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus. Si une partie ou un tiers détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte, s’il n’existe pas d’empêchement légitime tenant soit au respect de la vie privée, (sauf si la mesure s’avère nécessaire à la protection des droits et libertés d’autrui), soit au secret professionnel.

L’article 142 du code de procédure civile, également sur renvoi aux articles 138 et 139 du même code, précise que, si, dans le cours d’une instance, une partie sollicite la production d’éléments de preuve détenus par une autre partie ou une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l’affaire d’ordonner la délivrance d’une expédition ou la production de l’acte ou de la pièce. Le juge, s’il estime cette demande fondée, c’est-à-dire non pas destinée à pallier sa propre carence dans l’administration de la preuve, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte.

Ces règles relatives à la communication des éléments de preuve ne sont pas réservées aux procédures de référé, et ont également vocation à s’appliquer aux instances au fond, aucune de ces dispositions n’imposant que les demandes de production de pièces soient formées en référé préalablement au procès au fond.

Par ailleurs, conformément aux articles 546 à 549 du code civil, sauf lorsque la sous-location a été autorisée, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits qui appartiennent par accession au propriétaire.

La société IMMOBILIERE 3F, afin d’évaluer le montant des sommes perçues par Mme [B] [G], demande une décision avant dire droit aux fins de condamner sous astreinte la défenderesse à lui transmettre les relevés faisant apparaître l’ensemble des locations réalisées ainsi que ses trois derniers avis d’imposition.

La société IMMOBILIERE 3Fverse, à l’appui de ses demandes, outre le contrat de location, un procès-verbal de constat du 21 octobre 2024 dressé par commissaire de justice aux termes duquel le commissaire de justice s’est connecté sur le site « Airbnb.fr » et a sélectionné une réservation de logement autour de " [Adresse 5] « , du 24 au 31 mai 2025 et a identifié à la location un logement proposé par une personne dénommée » [I] « , qui est mentionné comme » Superhôte " : 2 mois d’expérience en tant que hôte. Le commissaire de justice relève que l’appartement est proposé au prix de 48 euros par nuit, et que quatorze commentaires ont été laissés entre septembre et octobre 2024. Il convient de relever que neuf des quatorze commentaires indiquent que le séjour a duré une nuit, et que le plus ancien est daté du mois de septembre 2024, ce qui correspond à la date d’ancienneté en qualité d’hôte de l’auteur de l’annonce. Il résulte ainsi de ce constat que le prix de la nuit est connu, et que neuf personnes ont séjourné au moins une nuit au cours du mois précédent le constat.

Une nouvelle consultation du site « Airbnb.fr » le 6 décembre 2024 permet de faire état de 32 évaluations à cette même date.

La société IMMOBILIERE 3F apporte encore la preuve de sous-locations jusqu’en juin 2025 avec 116 commentaires. Sur seize avis reproduits, douze concernent un séjour d’une seule nuit et un avis fait état d’un séjour d’une semaine, les autres font état de quelques nuits de location.

A défaut d’éléments versés aux débats permettant d’envisager une plus grande fréquence de la sous-location du bien, ou l’existence d’une sous-location sur une durée plus longue, l’injonction de produire les relevés de transaction Airbnb par Mme [B] [G] conduirait à faire peser sur la défenderesse la propre carence de la société IMMOBILIERE 3F dans l’administration de la preuve.

Dans ces conditions, la demande tendant à ce qu’il soit fait injonction, avant dire droit, à Mme [B] [G] de produire les relevés faisant apparaître l’ensemble des locations réalisées via le site Airbnb et ses derniers avis d’impositions sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail pour sous-location illicite

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article L442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail.

En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Le bail produit aux débats précise que le logement est conventionné. Il précise en outre que le contrat est consenti au preneur à l’exclusion de toute autre personne, et qu’il en résulte qu’il ne pourra, sous peine de résiliation du contrat, sous-louer, céder, échanger ou transférer son droit au présent bail. Il prévoit en outre un loyer de 523,85 euros hors charges.

La société IMMOBILIERE 3Fjustifie par la production du constat de commissaire de justice du 21 octobre 2024 et des consultations ultérieures du site « Airbnb.fr » que le bien a été sous-loué depuis le mois de septembre 2024 et au moins jusqu’en juin 2025 soit pendant 10 mois. La dernière consultation du site fait état de 116 avis. Il doit dès lors être considéré que le bien a été sous-loué au moins 116 fois pendant la période susvisée, soit en moyenne, plus de 11 fois par mois. Si la majorité des personnes ont loué pour une nuit, certaines personnes indiquent un séjour de quelques jours à une semaine. Par ailleurs, la défenderesse a admis à l’audience qu’elle louait la chambre de son appartement environ 4 nuits par semaine soit en moyenne 16 fois par mois. Les indications de la défenderesse sont en accord avec éléments produits par la société IMMOBILIERE 3F.

Il se déduit de ces éléments que Mme [B] [G] a loué en moyenne 16 nuits par mois à un prix de 48 euros par nuit, soit la somme de 768 euros par mois, ce qui est un montant supérieur à son loyer, et ce, alors qu’il s’agit d’un logement conventionné dont le montant du loyer est modéré et qui ouvre ainsi au droit de percevoir des aides personnalisées au logement au regard des conditions de ressources du locataire, et dont le corolaire nécessaire est son occupation personnelle des lieux, le manquement doit être qualifié de suffisamment grave en l’espèce pour entrainer la résiliation du bail aux torts du preneur, et ce, quand bien même le locataire a régulièrement payé ses loyers.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

La résiliation du bail étant prononcée, il convient d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [G] des lieux, ainsi que celle de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif.

Le recours à la force publique étant autorisé, il n’est pas nécessaire d’assortir l’expulsion d’une astreinte. La demande de la société IMMOBILIERE 3F sera donc rejetée sur ce point.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

La charge de la preuve de l’entrée dans les lieux par voie de fait pèse sur le propriétaire. Le simple fait de ne pas disposer d’un titre pour entrer dans les lieux n’est pas constitutif en soi d’une voie de fait.

En l’espèce, Mme [B] [G] est entrée dans les lieux par l’effet du bail, et n’est donc pas entré dans les lieux par voie de fait.

Il en résulte que la demande tendant à supprimer le délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Sur la demande de paiement d’indemnités d’occupation majorées à compter de la résiliation du bail

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majorée de 30%, au regard de la sous-location du bien pendant la période de location, alors qu’il s’agit d’un logement social.

Au regard de la situation personnelle et financière de Mme [B] [G], il n’y a pas lieu de prononcer de majoration de 30%.

Mme [B] [G] sera donc condamnée à verser, à la société IMMOBILIERE 3Fet à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés.

Sur la demande de condamnation de la somme de 15 000 euros au titre des sous-loyers

Aux termes de l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. Il ressort des dispositions de l’article 547 du code civil que les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, le sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent au propriétaire par accession.

En l’espèce, il a été établi que Mme [B] [G] a sous-loué le bien pendant une période de 10 mois à 160 reprises entre les mois de septembre 2024 et de juin 2025, et que l’annonce mentionnait un prix de location à hauteur de 48 euros par nuit, ce qui correspond à la somme totale de 7 680 euros.

La société IMMOBILIERE 3F est ainsi fondée à solliciter la condamnation de Mme [B] [G] à lui verser la somme de 7 680 euros au titre des fruits civils issus de la sous-location illicite.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [B] [G] succombe en l’ensemble de ses demandes, de sorte que les dépens seront mis à sa charge, en ce compris les frais de l’assignation. Il n’y a pas néanmoins par lieu d’y inclure les frais des constats de commissaire de justice, qui ne relèvent pas des frais nécessaires au titre de l’article 696 du code de procédure civile, mais des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [B] [G] à verser la somme de 600 euros à la société IMMOBILIERE 3F.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office, ou à la demande des parties, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature de l’affaire n’est pas incompatible avec le maintien de l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Rejette la demande tendant à ce qu’il soit enjoint, avant dire droit, à Mme [B] [G] de communiquer, sous astreinte de 100 euros jour de retard à compter de la décision à intervenir à la société IMMOBILIERE 3F l’ensemble des relevés faisant apparaître :

les locations réalisées par Mme [B] [G] via le site Airbnb et les sommes qu’elle a perçues à ce titre ;ses avis d’imposition 2022, 2023 et 2024 ;

Ordonne la résiliation du bail conclu entre la société IMMOBILIERE 3F et Mme [B] [G] et portant sur l’appartement situé [Adresse 3] (logement S021L-0058) à compter de la présente décision ;

Ordonne en conséquence à Mme [B] [G] de libérer les lieux :

Dit qu’à défaut pour Mme [B] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux, la société IMMOBILIERE 3F pourra, après signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejette la demande tendant à assortir l’expulsion d’une astreinte ;

Rejette la demande tendant à supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles garnissant le logement est prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [B] [G] à verser, à la société IMMOBILIERE 3F et à compter de la résiliation du bail, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels qu’ils aurait été dus si le bail s’était poursuivi, et ce, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés ;

Condamne Mme [B] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 7 680 euros au titre des fruits civils issus de la sous-location illicite ;

Condamne Mme [B] [G] à verser à la société IMMOBILIERE 3Fla somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Mme [B] [G] aux dépens, dont ne dépendent pas les frais de constats;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la décision et rappelle en conséquence que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La Juge des contentieux de la protection