TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre

N° RG 23/08166

N° Portalis 352J-W-B7H-C2EPW

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Juin 2023

JUGEMENT

rendu le 07 Mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [T] [B]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Madame [H] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

La S.C.I. PGC1

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentés par la SELARL TOURNAIRE MEUNIER,avocat plaidant, et par Maître Estelle CHEVALIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C2480

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [F] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Madame [D] [K]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentés par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON de l’AARPI Listo avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1888

Décision du 07 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/08166 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2EPW

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 21 juin 2021, Monsieur [O] [A] et Madame [D] [K], ci-après les consorts [S], ont vendu à la SCI PGC1, dont les associés sont Monsieur [T] [B] et Madame [H] [C], ci-après les consorts [W], les lots de copropriété n°21, 43 et 70, à savoir un appartement, une cave et un local situé dans les combles, au sein du bâtiment A du [Adresse 2] à Paris 11ème.

L’acte authentique de vente comprenait un paragraphe intitulé « Convention des parties sur les procédures » informant les acquéreurs de l’existence d’une procédure en cours « SDC contre [L] / [M] – [X] / [I] / [Z]. Travaux privatifs ayant endommagé la structure de l’immeuble (bâtiment A), outre qu’étaient annexés à l’acte notarié les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années et le bilan du Conseil syndical en vue de la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021.

Reprochant à leurs vendeurs de leur avoir dissimulé la fragilité des fondations de l’immeuble, nécessitant de lourds travaux, les consorts [W] et la SCI PGC1 les ont fait assigner, par exploits d’huissier du 19 juin 2023, devant le tribunal judiciaire de Paris en garantie des vices cachés.

Décision du 07 Mai 2025

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Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 11 mars 2024, les consorts [W] et la SCI PGC1 demandent au tribunal de :

JUGER que les désordres allégués relatifs à la faiblesse structurelle du bâtiment A de la copropriété sont bien constitutifs de vices cachés,JUGER que Monsieur [O] [A] et Madame [D] [K] avaient connaissance de ces vices cachés préalablement à la vente en date du 21 juin 2021,CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [F] [A] et Madame [D] [K] à porter et payer à Monsieur [T] [B], Madame [H] [C] et la SCI PGC1 la somme de 150 000 euros au titre de la restitution du prix de vente,DEBOUTER Monsieur [O] [A] et Madame [D] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [F] [A] et Madame [D] [K] au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [F] [A] et Madame [D] [K] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maitre CHEVALIER sur son affirmation de droit.

Dans leurs dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 19 mars 2024, les consorts [S] demandent au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la SCI PGC1, monsieur [T] [B] et madame [H] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,A titre reconventionnel

DIRE ET JUGER abusive la procédure engagée par la SCI PGC1, Monsieur [T] [B] et Madame [H] [C] à l’encontre de madame [D] [K] et Monsieur [O] [A],CONDAMNER in solidum la SCI PGC1, monsieur [T] [B] et madame [H] [C] à verser à Madame [D] [K] et Monsieur [O] [A] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice subi par la procédure abusive,CONDAMNER la SCI PGC1, Monsieur [T] [B] et Madame [H] [C] au paiement d’une amende civile élevée à la somme de 10 000 € au titre de la procédure abusive,En toute hypothèse,

CONDAMNER in solidum la SCI PGC1, Monsieur [T] [B] et Madame [H] [C] à verser à Madame [D] [K] et Monsieur [O] [A] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Mélanie Tollard-Mourneizon, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,SUSPENDRE l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Décision du 07 Mai 2025

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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de leurs prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 26 juin 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 19 mars 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur la garantie des vices cachés

Les consorts [W] et la SCI PGC1 demandent au tribunal de condamner les consorts [S] à les indemniser des préjudices qu’ils ont subis, résultant des vices cachés affectant le bien acquis le 21 juin 2021.

Ils font valoir sur le fondement des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil qu’en dépit de la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, les vendeurs ne pouvaient s’exonérer de la garantie des vices cachés en ce qu’ils avaient connaissance du vice affectant les fondations de l’immeuble préalablement à la vente. Ils précisent en effet que Monsieur [O] [A] a été élu membre du Conseil Syndical lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2018, au cours de laquelle l’assemblée a décidé de reporter le vote de travaux de renforcement des faiblesses structurelles de l’ensemble de la copropriété, travaux distincts des procédures en cours concernant les travaux des 2ème et 5ème étages dont ils avaient au contraire connaissance, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2018, à laquelle il était également présent, prévoyait la réalisation de travaux de renforcement de structures selon devis pour un budget maximum de 57 594,90 euros, et que ces travaux ont été évoqués lors d’assemblées générales des copropriétaires à deux reprises ultérieurement, de sorte que les vendeurs avaient parfaitement connaissance de l’existence d’un sinistre affectant la structure du bâtiment.

Décision du 07 Mai 2025

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Les consorts [W] et la SCI PGC1 estiment que ce sinistre est constitutif d’un vice caché au regard de sa gravité, telle qu’un diagnostic structure complet a dû être réalisé le 13 septembre 2021, mettant en évidence à court terme la nécessité de réaliser des travaux confortatoires sur le sol d’assise et les maçonneries en sous-sol du bâtiment A. Ce risque avéré pour la solidité de l’immeuble rend le bien impropre à sa destination, de sorte qu’ils sollicitent la condamnation des consorts [S] à leur verser la somme de 150 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, en ce compris 133 345,98 euros au titre de leur quote-part des travaux finalement votés, et de la gêne occasionnée par la nécessité de vider l’appartement lors des travaux.

En défense, les consorts [S] rappellent que l’acte de vente comprend une clause de non-garantie des vices cachés en son paragraphe 26.3 et que l’information relative à l’existence de problèmes de structure de l’immeuble a bien été donnée aux acquéreurs au moment de la vente. Ils soulignent l’insertion d’un paragraphe « Convention des parties sur les procédures » évoquant la procédure en cours à l’encontre des propriétaires des 2ème et 5ème étages, dont les travaux privatifs ont endommagé la structure de l’immeuble, et la présence en annexes de l’acte de vente du bilan du conseil syndical en vue de la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021, lequel soulignait la dégradation structurelle dans l’escalier du bâtiment A et l’intention de la copropriété de faire réaliser des travaux de renforcement dès avant le verdict du tribunal judiciaire. Ils estiment donc que les acquéreurs ont toujours eu connaissance des problèmes de structure de l’immeuble et des montants des travaux de renforcement de structure jugés importants, de sorte que le désordre dont ils se prévalent ne constitue pas un vice caché. Ils ajoutent que les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2018, 19 octobre 2018, 21 juin 2019 et 28 décembre 2020 ont bien été annexés à l’acte authentique de vente et font état de la nécessité d’entreprendre des travaux de renforcement de la structure et soulignent enfin le caractère apparent des fissures et dégradations des parties communes du bâtiment A lors des visites préalables des acquéreurs, lesquels ont acquis le bien en connaissance de ces fissures et des problèmes de structure de l’immeuble, de sorte qu’ils ne peuvent désormais prétendre avoir perdu la chance de négocier le prix de vente.

Subsidiairement, ils font observer qu’au regard des tantièmes de copropriété détenus par les demandeurs, les charges de copropriété qu’ils devront régler s’élèveront à la somme de 77 622,84 euros.

Sur ce

Aux termes des articles 1641 et suivants du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Décision du 07 Mai 2025

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Dans ces cas, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 21 juin 2021 précise en page 28 qu’avant la signature de l’avant-contrat, les acquéreurs ont reçu :

les procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété tenues au cours des trois dernières années, à savoir ceux des 29 juin 2018, 19 octobre 2018, 21 juin 2019 et 28 décembre 2020,un état daté établi par le syndic de copropriété, le carnet d’entretien de l’immeuble,le règlement de copropriété,la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021.

Les procès-verbaux susvisés évoquent les désordres de structure affectant l’ensemble immobilier puisque :

le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2018 précise en son point n°14 que le vote des travaux de renforcement de structure sera reporté,le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 octobre 2018 ajoute que l’assemblée générale décide de réaliser les travaux de renforcement de structure pour un budget maximum de 57 594,90 euros TTC,le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 juin 2019 indique que l’assemblée générale donne mandat au Conseil syndical pour le choix de l’entreprise et du devis définitif avec un budget maximum de 25 000 euros s’agissant des travaux de renforcement de structure,le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 décembre 2020 comprend un point d’information sur les travaux de renforcement de structure sur le bâtiment arrière.

En outre, l’acte notarié comprend en page 31 une clause intitulée « Convention des parties sur les procédures » aux termes de laquelle les acquéreurs reconnaissent avoir été informés de l’existence d’une procédure engagée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre des consorts [L], [M], [X], [I] et [Z] relative à des « travaux privatifs ayant endommagé la structure de l’immeuble (bâtiment A) ».

Cette clause vise également les conclusions du conseil du Syndicat des copropriétaires en vue de l’audience du 9 novembre 2020 exposant les faits et décrivant les désordres, conclusions qui sont annexées à l’acte notarié, et précise qu’il résulte de l’annexe « Bilan du Conseil syndical du [Adresse 3] » de la convocation à l’assemblée générale du 30 juin 2021 que la procédure judiciaire relative aux désordres de structure des 2e et 5e étages est toujours en cours mais que « face à la dégradation structurelle qui se poursuit dans l’escalier A, il est envisagé de faire les travaux de renforcement aux frais avancés de la copropriété, dès avant le verdict final (qui interviendra au plus tôt fin 2021), en s’appuyant sur les devis (actualisés en mars 2021) qui ont été présentés au juge. A cette fin, nous proposons de tenir à l’automne une AG extraordinaire pour voter ces travaux (…) ».

Décision du 07 Mai 2025

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Si les demandeurs font la distinction entre les désordres structurels consécutifs aux travaux privatifs réalisés par les copropriétaires des 2e et 5e étages, dont ils ne contestent pas qu’ils ont été portés à leur connaissance, et les travaux de renforcement des faiblesses structurelles de l’ensemble immobilier évoqués lors des assemblées générales de copropriétaires intervenues en 2018, il résulte des développements précédents qu’ils ont bien été informés desdites faiblesses structurelles pour avoir été destinataires de l’ensemble des procès-verbaux des assemblées générales susvisés, détaillant les coûts envisagés pour y remédier.

Les consorts [W] et la SCI PGC1 ne justifient d’ailleurs d’aucune information privilégiée, qui ne ressortirait pas des procès-verbaux des assemblées générales des trois années précédant la vente, que les consorts [S] leur aurait dissimulée s’agissant des désordres mentionnés dans lesdits procès-verbaux. Monsieur [O] [A], s’il a pu être président du Conseil syndical en 2018, n’est ni technicien ni architecte, de sorte qu’il n’a pas pu anticiper les conclusions du cabinet Artexia dressées postérieurement à la vente.

En outre, ni le compte-rendu du cabinet Artexia du 13 septembre 2021 ni le procès-verbal d’assemblée générale du 30 mai 2023 ne permettent de déterminer dans le montant total des travaux votés par la copropriété à cette date la part qui a pour objectif de remédier aux faiblesses structurelles évoquées au cours des trois années précédant la vente lors des assemblées générales de copropriétaires, et celle qui est destinée à réparer les désordres consécutifs aux travaux privatifs réalisés par les copropriétaires des 2e et 5e étages.

De même, le devis détaillé des travaux votés le 30 mai 2023 n’est pas versé aux débats, devis qui aurait permis au tribunal de comparer les travaux effectivement votés et ceux qui étaient jugés nécessaires par le cabinet Artexia lors du diagnostic du 13 septembre 2021 deux ans plus tôt, l’écoulement du temps ayant pu en outre aggraver les faiblesses structurelles précédemment constatées.

Il n’est pas contesté que les désordres structurels affectant l’ensemble immobilier sont antérieurs à la vente et rendent impropre le bien à sa destination, ce au regard du montant des travaux envisagés, de la nature du désordre affectant la solidité de l’immeuble et des conclusions du diagnostic structure réalisé le 13 septembre 2021.

Néanmoins, le caractère dissimulé des désordres au jour de la signature de l’acte authentique de vente n’est pas établi, de sorte que ces désordres ne peuvent être constitutifs de vices cachés.

Dans ces conditions, il importe peu que les vendeurs aient eu connaissance de ces désordres pour envisager l’applicabilité de la clause d’exonération prévue dans l’acte notarié, les conditions d’application de la garantie des vices cachés n’étant pas réunies.

En conséquence, il convient de rejeter la demande indemnitaire des consorts [W] et de la SCI PGC1.

Décision du 07 Mai 2025

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Sur les demandes reconventionnelles des consorts [S]

Reconventionnellement, les défendeurs sollicitent la condamnation des demandeurs à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi par cette procédure, qu’ils qualifient d’abusive, outre de les condamner au paiement d’une amende civile à hauteur de 10 000 euros.

Les demandeurs n’ont pas conclu sur ces demandes.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice de dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, le comportement que reprochent les défendeurs aux demandeurs ne saurait engager la responsabilité de ces derniers dès lors qu’ils ont pu se méprendre dans l’étendue de leurs droits sans que ne soit caractérisée une intention de nuire à l’égard de leurs vendeurs. Les consorts [S] ne démontrent d’ailleurs ni la mauvaise foi ni la légèreté blâmable dont ils auraient fait preuve en engageant la présente procédure, caractéristiques d’un abus d’ester en justice.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts et d’amende civile.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [W] et la SCI PGC1, partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, dont distraction au profit de Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON, et à régler aux consorts [S] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

L’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de Monsieur [T] [B], Madame [H] [C] et la SCI PGC1 en condamnation de Monsieur [O] [A] et Madame [P] [K] à leur verser la somme de 150 000 euros au titre de leur action estimatoire sur le fondement des vices cachés,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] [A] et Madame [P] [K] au titre de la procédure abusive,

REJETTE la demande de Monsieur [O] [A] et Madame [P] [K] en condamnation de Monsieur [T] [B], Madame [H] [C] et la SCI PGC1 au paiement d’une amende civile,

CONDAMNE Monsieur [T] [B], Madame [H] [C] et la SCI PGC1 in solidum aux dépens,

DIT que les dépens pourront être directement recouvrés par Maître Mélanie TOLLARD-MOURNEIZON, dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de Monsieur [T] [B], Madame [H] [C] et la SCI PGC1 au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Monsieur [T] [B], Madame [H] [C] et la SCI PGC1 in solidum à verser à Monsieur [O] [A] et Madame [D] [K] pris ensemble la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à [Localité 11] le 07 Mai 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI