MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 21 Janvier 2025

DOSSIER N° : N° RG 19/02895 – N° Portalis DB3T-W-B7D-RBTP

AFFAIRE : [K] [U] C/ [C] [L] épouse [Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LAMBERT, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [K] [U]

née le 08 juin 1965 à [Localité 13], demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Pascal PERELSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R062

DEFENDERESSE

Madame [C] [L] épouse [Z]

née le 25 mars 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique TROUVE, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 30

Clôture prononcée le : 23 mai 2024

Débats tenus à l’audience du : 04 novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 21 janvier 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 21 janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous signature privée des 22 mars et 16 avril 1984, Mme [P] [L] a donné à bail à Mme [A] [S] des locaux commerciaux et d’habitation situés à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 5] à [Localité 12] (94), pour une durée de neuf ans à compter du 15 avril 1983. Ce contrat a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans, courant du 15 avril 1992 au 15 avril 2001.

Par acte authentique reçu le 23 décembre 1994, Mme [K] [U] a fait l’acquisition auprès de M. [W] et Mme [D] du fonds de commerce de fleuriste exploité dans les lieux sous l’enseigne « Petite Fleur », droit au bail compris.

Par actes sous signature privée des 17 décembre 2001 et 21 février 2011, le bail a fait l’objet de deux renouvellements exprès pour une nouvelle période de neuf ans, expirant le 15 avril 2019.

Par acte d’huissier délivré le 27 novembre 2018, Mme [U] a sollicité le renouvellement du bail, ce à quoi Mme [C] [L] – venant aux droits de Mme [P] [L] et M. [N] [L] – s’est opposée par exploit d’huissier délivré le 26 février 2019, lui notifiant congé avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Considérant les motifs invoqués par sa bailleresse comme infondés, Madame [U] a, par acte d’huissier signifié le 10 avril 2019, fait assigner Madame [L] devant le tribunal de grande instance de Créteil aux fins de voir désigner un expert pour évaluer le montant de l’indemnité d’éviction.

Madame [U] a quitté les lieux loués et les a restitués à leur propriétaire le 30 novembre 2020.

Par jugement du 25 mai 2021, le tribunal, a notamment :

— constaté que le bail liant les parties a pris fin le 15 avril 2019,

— dit que Mme [U] a droit au paiement d’une indemnité d’éviction,

— désigné Mme [E] [F] en qualité d’expert aux fins de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, de déterminer le cas échéant la valeur du droit au bail, de déterminer la valeur locative du local commercial au 16 avril 2019 et de déterminer le montant de l’indemnité due par Mme [U] au titre de son occupation des lieux.

Mme [L] a interjeté appel de cette décision. Suivant arrêt du 18 janvier 2024, la Cour d’appel a confirmé ledit jugement.

Mme [F] a déposé son rapport d’expertise au greffe du tribunal judiciaire le 27 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 10 avril 2024, Madame [K] [U] demande au tribunal, aux visas des articles L-145-10 et L-145-17 du Code de Commerce de voir :

“Dire l’action de Madame [K] [U], fleuriste à l’enseigne PETITE FLEUR, recevable et bien fondée.

En conséquence :

Entériner les conclusions du rapport d’expertise de Madame [E] [F].

Condamner Madame [C] [L] à verser à Madame [K] [U] la somme en principal de 116 654,02 € augmentée des intérêts au taux légal, avec anatocisme, à compter de l’assignation du 10 avril 2019.

Condamner Madame [L] à verser à Madame [U] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire irrecevable en tous les cas mal fondée l’argumentation de Madame [L].

La débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Madame [L] en tous les dépens dont les frais d’expertise.”

Madame [K] [U] fait valoir que  :

— il convient d’entériner les conclusions de l’expert au titre de ses demandes comme suit puisque s’agissant d’une perte du fonds de commerce, l’expert fixe la valeur globale de l’indemnité d’éviction à 127.100 €en ce compris une indemnité principale : valeur du droit au bail : 106.000 € et des indemnités annexes :Indemnité de remploi : 7.800 €, Indemnité pour trouble commercial : 5.300 €, Frais administratifs :2.000€, Frais de réinstallation : 6.000 €

— sur le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 16 avril 2019 jusqu’au 30 novembre 2020, l’expert propose de retenir une valeur locative de 32.000 € calculant une indemnité d’occupation par an à compter du 16 avril 2019 de 28.800 € soit pour la période du 16 avril 2019 au 30 novembre 2020, de 46.947,95 € arrondi à 46.950 €. Elle rappelle enfin que pendant la période concernée, la locataire a réglé 28.560,58 € de loyers HT et HC.Madame [K] [U] Indique donc ne devoir être redevable que de la somme de 18389,42 euros au titre du solde.Elle ajoute que Madame [C] [L] lui est redevable du dépôt de garantie non encore restitué soit une somme globale de 116.654,02 € à laquelle Madame [C] [L] sera condamnée à verser à Madame [K] [U] selon le calcul suivant : 127.100 – 18.389,42 + 7.943,44 = 116 654,02.

En réponse aux conclusions de la défenderesse, Madame [K] [U] avance que :

— sur l’irrecevabilité de la demande indemnitaire, le raisonnement est irrecevable en ce qu’il se heurte à l’autorité de la chose jugée. Depuis son origine, l’objet du litige est le droit pour Madame [K] [U] au paiementd’une indemnité d’éviction, suite au congé sans offre de renouvellement qui lui a été notifié par sa bailleresse, Madame [C] [L]. Ce point a été tranché par la Cour d’Appel qui a dit que Madame [U], preneur, a droit à une indemnité d’éviction, ce principe du droit de bénéficier d’une indemnité d’éviction ne pouvant donc être remise en cause par le tribunal ici et le moyen évoqué ayant déjà été tranché par la cour.

— l’argumentation de Mme [L] consiste à ne justifier son refus de verser à Madame [U] une indemnité d’éviction que par le fait que cette dernière aurait décider de quitter les lieux en raison de la très grave agression physique (générant 100 jours d’ITT ), postérieure à la délivrance du congé, dont elle, Madame [L], a été l’auteur sur la personne de sa locataire, ce qui est aussi choquant qu’inacceptable,

— la valeur retenue par la défenderesse au titre de l’indemnité d’occupation n’est soutenue par aucune référence contrairement à celle avancée par l’expert. La lettre du 22 décembre 2022 que la société Abithéa (agence immobilière) aurait adressé à son nouveau locataire, établissant que le montant de son loyer est plus élevé ne mentionne pas le nom de Mme [L] ni si le loyer visé est trimestriel ou annuel. Si certes elle mentionne bien l’adresse de l’ancien fonds de commerce exploité par Mme [U], elle ne permet pas de savoir quels sont les locaux qui sont loués. Il n’est même pas sûr qu’il s’agisse des même locaux que ceux louésantérieurement à la concluante, Mme [L] possédant tout l’immeuble. Mais il conviendra surtout de retenir, qu’en toute hypothèse, et même si effectivement Mme [L] est parvenue à relouer les locaux objet du litige avec le montant de loyer qu’elle évoque, ce seul élément ne permet en aucune façon de remettre en cause l’estimation de la valeur locative faite par l’Expert qui s’appuie sur une analyse incontestable faite à partir de nombreuses références de locaux commerciaux du voisinage.

— en aucune façon Madame [U] aurait abandonné son droit à l’indemnité d’éviction. Compte tenu du congé sans offre de renouvellement, et de la terrible agression physique, qui s’en est suivie, dont elle a été victime de la part de sa bailleresse, elle n’était plus en mesure de se maintenir dans les lieux pendant la procédure judiciaire pendant laquelle elle faisait valoir son droit à une indemnité d’éviction.

— Madame [L] est dans l’incapacité de rapporter la preuve que Madame [U] ne se réinstallera pas. Madame [U] est toujours apte à la profession de fleuriste. Outre le fait que pendant deux ans, elle n’a pas pu travailler normalement compte tenu de son état de santé consécutif à la très violente agression dont elle a été victime en septembre 2020 de la part de Madame [L], Madame [U] n’a pas pu se réinstaller pour l’instant car elle ne dispose pas en l’état des moyens financiers pour le faire, Madame [L] ne lui ayant pas encore versé l’indemnité d’éviction lui revenant, qui lui est nécessaire. La défenderesse demeure donc redevable des indemnités pour frais de remploi, trouble commercial et frais administratifs telles qu’estimées par l’Expert Judiciaire.

— sur le remboursement de dépôt de garantie, Madame [K] [U] relève que Madame [L] si elle produit un PV de constat d’Huissier daté du 7 septembre 2021 qui, selon elle, établit que la locataire n’a jamais rien entretenu, que de très nombreux travaux ont été nécessaires après son départ, et qu’ils sont à la charge du locataire, ne verse pas d’état des lieux relatif à l’arrivée de Mme [U] dans les locaux loués. Le PV susvisé ne concerne que le logement attenant au fonds de commerce, et Madame [L] ne justifie pas quels sont les travaux qu’elle aurait effectués et payés, le constat d’Huissier ayant été établi près d’un an après le départ des lieux loués par Madame [U]. Madame [U] produit à la procédure un état des lieux complet dressé par Me [B], Huissier de Justice, le jour de sa restitution des lieux et de la remise des clés par elle à la propriétaire le 30 novembre 2020, qui révèle que les lieux, selon les piècesconcernées, étaient en bon état ou en état d’usage, ce qui est normal après une occupation de 26 ans.

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 16 mai 2024, Madame [C] [L] demande au tribunal, aux visas de l’article L145614 du code de commerce de :

“- Débouter madame [U] de toutes ses demandes d’indemnité,

— Condamner madame [U] à payer 49 673€ à madame [L] au titre de l’indemnité d’occupation,

— Autoriser madame [L] à conserver le dépôt de garantie.

Subsidiairement :

— Débouter madame [U] de sa demande d’indemnité d’éviction principale.

— Débouter madame [U] de sa demande d’indemnité de remploi et subsidiairement, assortir cette indemnité de l’obligation de justifier, dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, d’une réinstallation

effective.

En tout état de cause :

— Condamner madame [U] à payer 5 000€ à madame [L].

— Condamner madame [U] en tous les dépens.

— Écarter l’exécution provisoire.”

Madame [C] [L] soutient que :

— le raisonnement au titre de l’irrecevabilité n’a jamais été soutenu en raison du rejet de ses précédentes conclusions en ce sens et que si la validité des motifs du congé a été tranchée de façon définitive, il n’en va pas de même de la question du départ de la preneuse et de ses conséquences. Il ne s’agit pas des effets de la restitution mais des motifs de la restitution. Dès lors que le motif du départ du preneur ne se trouve pas dans le lien contractuel du bail, celui-ci perd son droit à être indemnisé.

Madame [U] a renoncé à son activité professionnelle, ne pouvant réintégrer les lieux loués qui sont la source principale de son angoisse. En abandonnant son commerce de fleuriste elle renonce à son bail et cette renonciation ne peut lui ouvrir droit à indemnité d’éviction. Le tribunal ne peut se dispenser de rechercher le motif du départ du locataire au risque même de permettre une double indemnisation pour les mêmes faits. D’ailleurs, madame [U] n’avait pas envisagé de quitter les lieux après le congé et ne l’a fait qu’après l’altercation. L’indemnité d’éviction répare l’obligation de quitter les lieux loués en raison d’un congé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. La perte du local et du fonds (30/11/2020) est donc bien la conséquence directe de l’agression (05/09/2020) et non pas du congé (26/02/2019).

— sur le quantum de l’indemnité d’occupation, madame [L] fait valoir avoir séparé la partie commerciale de la partie habitation et estime que la valeur fixée par l’experte à 16 000€ pour le loyer de la partie commerciale n’a en fait aucune commune mesure avec la réalité puisque cette partie commerciale, sans la partie habitation est actuellement louée 8 034.79 € par trimestre, soit 32 139,16€. Elle estime qu’il faut donc retenir la valeur réelle de 32 139€ pour la partie commerciale et 16 000€ pour la partie habitation, la valeur globale de l’indemnité d’occupation étant donc en réalité de 48 139,16€ soit un solde de l’indemnité d’occupation actuellement due de 49 673€.

— sur l’indemnité d’éviction, elle argue de ce que les juges doivent constater que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité alors que madame [U] reconnaît qu’elle abandonne immédiatement l’exploitation de son commerce de fleuriste. Elle l’abandonne et n’est pas, par conséquent, évincée. Elle ne remplit donc pas la condition nécessaire pour percevoir l’indemnité d’éviction.

Sur les frais de remploi, il n’existe aucun élément susceptible de faire présumer que madame [U] va se réinstaller. Au contraire, elle est devenue salariée comme elle l’a déclaré lors de son expertise médicale en correctionnelle. Si par extraordinaire, elle lui était accordée, Madame [L] sollicite que son paiement n’intervienne que si madame [U], qui a quitté les lieux depuis 3 ans et 4 mois, justifie d’une réinstallation dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir.

Sur le trouble commercial, madame [U] ne cherche pas un autre fonds de commerce, le dérangement dans l’exercice de son activité est uniquement dû à l’ITT prescrite et son arrêt de travail après l’agression, ce qui entraîné une perte de son chiffre d’affaires. Le trouble commercial est la conséquence directe de l’agression et ne peut être indemnisé par un autre que le juge pénal.

Les frais administratifs n’ont pas lieu d’être en raison de sa situation de salariée.

Sur le dépôt de garantie, cette somme est destinée à couvrir les très nombreux travaux qui ont été

nécessaires puisque la locataire n’a visiblement rien entretenu et n’a jamais prévenu la bailleresse de la nécessité de travaux qui ne peuvent donc être mis à la charge de la bailleresse.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 23 mai 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 4 novembre 2024 puis mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, sur la détermination des prétentions des parties

La juridiction rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

— Sur la recevabilité de la demande indemnitaire

Si en principe, l’autorité de la chose jugée n’est pas attachée aux jugements avant dire droit, il en est différemment lorsque ceux-ci contiennent une décision même implicite sur les points du litige ; et, bien que cette autorité ne soit conférée qu’au dispositif des décisions judiciaires elle s’étend cependant aux motifs qui en sont le soutien et qui s’y rattachent par un lien nécessaire.

En l’espèce, Mme [L] a interjeté appel du jugement du 25 mai 2021 le 17 septembre 2021 aux fins de contester le droit de Mme [U] au paiement d’une indemnité d’éviction.

S’agissant d’un jugement mixte désormais définitif en raison de la décision de la cour d’appel, il convient de constater l’autorité de la chose jugée non seulement du principe du droit à l’indemnité d’éviction reconnue à la demanderesse mais également aux moyens alors évoqués étant précisé que la cour d’appel a précisé que « si l’appel interjeté par Mme [L] critique notamment l’irrecevabilité prononcée par le premier juge des dernières conclusions en défense notifiées par cette dernière le 26 mars 2021, faute pour l’appelante de reprendre au dispositif de ces conclusions signifiées le 15 décembre 2021 cette prétention et en absence de moyen invoqué de ce chef dans la discussion, Mme [L] est réputée avoir abandonnée cette prétention, qui ne sera donc pas examinée ».

La défenderesse ne peut donc ici formuler de nouveau cette prétention, la présente instance ayant pour objet de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par Mme [L] à Mme [U], et non plus de statuer sur le principe même du droit à cette indemnité d’éviction.

De même, il sera ici précisé que la cour d’appel ayant confirmé le jugement « en ce qu’il a reconnu à Madame [U] le droit au paiement de l’indemnité d’éviction », il ne sera pas statué de nouveau sur les moyens soulevés au titre du principe du paiement de cette indemnité qui est définitvement acquis.

Le moyen sera donc écarté et la demande indemnitaire jugée recevable.

Sur le montant de l’indemnité d’éviction

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité qui a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour celui-ci de son départ des lieux. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement et comprend donc la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession, correspondant au minimum à la valeur du droit au bail, élément incorporel majeur du fonds de commerce. Si l’activité est transférable dans un autre lieu, l’indemnité principale est qualifiée d’indemnité de déplacement et correspond à la valeur du droit au bail.

En l’espèce, il ressort tant du rapport d’expertise que des contrats de renouvellement que les locaux se composent d’une partie commerciale dépendant de l’immeuble du [Adresse 2] et une partie habitation dépendant de l’immeuble du [Adresse 1] qui est reliée à la partie commerciale par un accès intérieur. Les locaux dépendent d’une construction ancienne, élevée sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de trois étages droits. Les façades, en briques, éclairées par une fenêtre par étage courant dans le pan coupé et quatre fenêtres par étage courant sur l’avenue, présentent un état de ravalement correct. Le rez-de-chaussée est occupé par deux locaux commerciaux dont les locaux litigieux qui se trouvent à droite de l’entrée de l’immeuble, formant l’angle avec la [Adresse 10]. Les locaux comprennent un rez de chaussée accessible depuis le pan coupé par une porte vitrée, protégée par une grille métallique électrique, une boutique éclairée par des baies vitrées sur les deux voies, équipée d’un évier avec plan en pierre – sol carrelé, murs peints, faux-plafond en dalles avec éclairage encastré, un escalier en bois d’accès au sous-sol, une porte d’accès aux parties communes de l’immeuble, un linéaire de façade : environ 7 mètres sur l'[Adresse 6], 3 mètres en pan coupé et environ 3,50 mètres sur la [Adresse 10] ; au fond, en contre-haut de six marches, un couloir, une porte d’accès à la partie habitation. Il comprend également un sous-sol relié accessible depuis l’escalier en bois précité, une réserve / cave – sol ciment, murs béton et une hauteur sous plafond : environ 2,50 mètres, ainsi qu’un dégagement, à droite, une réserve / cave équipée d’un water-closet – sol ciment. Enfin, le local comprend un 3 ème étage (non visité) accessible depuis les parties communes de l’immeuble par une porte à simple battant en bois, une pièce à usage de débarras mansardée et éclairée par une fenêtre de toit – sol parquet, murs peints.

Madame [F] aboutit à une surface pondérée de 40 m². Elle retient une boutique de 33m², avec une réserve de 6,72m², les locaux étant situés à [Localité 11], dans une zone où la commercialité dépend essentiellement des commerces de proximité et où l’accès par les transports en commun est facilité par la proximité de la station du métropolitain « [Localité 11] » (ligne 1), ainsi que par celle des arrêts des lignes d’autobus desservant le secteur dont notamment l’arrêt « [N] Mermoz » (lignes 86 et 325) situé à proximité immédiate des locaux.

La clause de destination figurant au bail, qui autorise les activités de «fleuriste et tous articles s’y rattachant» est large et bien adaptée à la situation des locaux.

Les motifs tendant à arguer de ce que Madame [K] [U] n’est pas évincée mais a abandonné les lieux sont indifférents en ce qu’ils tendent à remettre cause le principe même du droit à une indemnité d’éviction d’ores et déjà tranché et n’ont pas vocation à déterminer s’il s’agit d’un transfert ou d’une perte de fond.

Les demandes de Madame [C] [L] tendant à voir juger que Madame [K] [U] ne subit aucun préjudice du fait de son éviction seront donc écartées, la perte du droit au bail étant établie, peu important que Madame [K] [U] bénéficie désormais d’une situation de salariée, dès lors qu’elle n’a pas pu se réinstaller.

En l’occurrence, il n’est pas contesté que l’hypothèse est celle d’une perte du fonds de commerce, seules les modalités de calculs étant en réalité remises en cause par la défenderesse.

Le tribunal fixera donc à titre d’indemnité d’éviction principale une indemnité de remplacement, qui correspondra à la valeur du droit au bail calculée par capitalisation de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer contractuel si le bail avait été renouvelé. Le droit au bail étant un des éléments du fonds de commerce, sa valeur constitue l’indemnité d’occupation principale plancher, sans qu’il y ait lieu de prendre en considération l’absence de rentabilité ou le caractère déficitaire du fonds, étant observé que l’approche par le chiffre d’affaires ou par l’excédent brut d’exploitation de la valeur marchande du fonds n’est qu’une méthode d’évaluation et ne reflète pas en elle-même la valeur du fonds.

L’experte retient que la méthode par les éléments comptables aboutit à un total de 87500 euros par le chiffre d’affaires et 96500 euros par le flux financier et que celle par le droit au bail donne un résultat de 106000 euros étant précisé que le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé aurait été de 17 731,56 euros.

Les références produites par la locataire en suite du rapport amiable réalisé par Monsieur [V] pour de nouvelles locations, qui vont de 425 à 1169 euros par m² pondéré pour des surfaces allant de 15 à 140m2 et des emplacements situés uniquement [Adresse 6] ainsi que les références évoquées par Mme [F], soit des prix de 320 à 1312 euros du m² pondéré pour les renouvellements judiciaires, justifient de retenir la valeur locative de marché de 525 euros par m².

Au regard des éléments présentés tant par l’expert que les parties concernant la partie habitation relevant une fourchette comprise entre 20,50/m² et 23,80/m², il convient de retenir la somme de 20 euros par m² soit 240 euros, ce qui aboutit à un loyer global, après majoration, abattement et déduction, de 37000 euros. Il ressort du rapport que les locaux sont situés dans un secteur de bonne commercialité mais éloignés du centre ville de [Localité 11] justifiant un coefficient de situation de 5,5.

La valeur du droit au bail, constitutive de l’indemnité d’éviction principale revenant à Madame [K] [U] sera donc fixée à la somme de 106000 euros, soit [(37000 -17731,56) x 5,5] arrondie par commodité à la somme de 106000 euros.

Sur les indemnités d’éviction accessoires

Selon l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Sur les frais de remploi

Les frais de remploi comprennent les frais et droits que doit supporter le locataire évincé pour se réinstaller, à savoir le rachat d’un fonds et donc les droits de mutation et les honoraires nécessaires. Elle peut être écartée lorsque la preuve est rapportée par le bailleur de l’absence de réinstallation du locataire.

En l’espèce, l’absence de réinstallation apparaît temporaire au regard de l’état de santé de Madame [K] [U].

L’expert propose de retenir une indemnisation forfaitaire à hauteur de 0 de 0 à 23000 euros puis de 3 % de 23000 euros à 106000 euros.

Ce calcul n’est pas contesté.

Aussi, il convient de retenir la somme de 7800 euros à titre d’indemnité de remploi et de préciser que le règlement d’une telle indemnité se fera sur justification d’une réinstallation effective.

Sur les frais de réinstallation

Le bailleur étant tenu de réparer l’entier préjudice du preneur suite à son éviction, il peut être tenu de l’indemniser de frais de réinstallation si le preneur, qui rachète un fonds, doit mettre en place des aménagements spécifiques semblables à ceux qu’il perd et qu’il ne peut déménager.

En l’espèce, l’absence de réinstallation apparaît temporaire au regard de l’état de santé de Madame [K] [U].

L’expert a retenu la somme de 6000 Euros sur la base de 30 % de la valeur résiduelle du poste « Installations générales, agencements et aménagements ».

Ce calcul n’est pas contesté.

Aussi, il convient de retenir la somme de 6000 euros et de préciser que le règlement d’une telle indemnité se fera sur justification d’une réinstallation effective.

Sur le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de temps générée par l’éviction et le moindre investissement dans le commerce.

L’expert l’a justement évaluée en l’espèce à trois mois d’EBE moyen pondéré, soit à la somme de 5300 euros, qui sera retenue, peu important que Madame [K] [U] ait désormais une activité salariée, celle-ci ne pouvant compenser la perte de temps générée par l’éviction.

Sur les frais administratifs

Ces frais composés des frais de formalité de changement de siège ou de radiation au RCS seront également remboursés sur facture.

Sur le dépôt de garantie

Selon l’article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que « Le PRENEUR versera au BAILLEUR ou a son mandataire, à la signature des présentes, la somme de 632.90 Euros qui avec celle de 7223.18€ déjà entre les mains du BA1LLEUR, formera un dépôt de garantie total de 7 856.08 Euros, qui ne sera ni productive d’intérêts, ni imputable sur les derniers mois de jouissance et qui lui sera restitué en fin de jouissance, déduction faite des sommes qui pourraient être dues par le PRENEUR au BA1LLEUR ou dont le BAILLEUR pourrait être rendu responsable. En cas de variation du loyer, le depot de garantie sera modifie dans les mimes proportions. »

Il n’est pas contesté que la locataire a réglé la somme de 7903,44 euros au titre du dépôt de garantie.

Si Madame [C] [L] justifie d’un constat d’huissier dressé le 07 septembre 2021, il convient de souligner que celui a été réalisé près d’un an après la restitution des clés et la libération des lieux du 30 novembre 2020.

La bailleresse ne justifiant pas que Madame [K] [U] lui reste redevable d’une quelconque somme au titre du bail, notamment au titre de loyers ou charges impayés, ou de frais de remise en état, en produisant par exemple des devis pour des travaux de remise en état dont elle argue pourtant, le constat réalisé ne pouvant suffire à chiffre lesdits travaux, il y a lieu de faire droit à la demande de la société locataire en restitution du dépôt de garantie, fixé à la somme de 7903,44 euros.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Il résulte de la combinaison des articles L.145-28 et L.145-58 du code de commerce que l’indemnité d’occupation résultant de l’exercice du droit de repentir est distincte du loyer du bail expiré, auquel elle se substitue de plein droit, et doit donc être fixée à la valeur locative déplafonnée.

Selon l’article L.145-33 du même code, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’experte propose de retenir le calcul suivant :

Partie commerciale : 40 m²B x 400 € = 16.000 €

Partie habitation (intégrée dans un bail commercial) : 64,70 m²R x 20 € x 12 mois = 15.528 €

pour tenir compte de la pièce située au 3 ème étage, Arrondi à : 16.000 €

Soit une valeur locative de : 32.000 € et de 28800 euros après abattement de 10 % pour précarité soit 46950 euros au total.

Etant précisé que dans le cadre du calcul de l’indemnité d’éviction, l’experte a proposé les données suivantes au titre de la valeur locative du marché :

Partie commerciale : 40 m²B x 525 € = 21.000 €

Partie habitation (intégrée dans un bail commercial) : 64,70 m²R x 20 € x 12 mois = 15.528 € pour tenir compte de la pièce située au 3ème étage,Arrondi à :16.000 €

Soit une valeur de marché globale de : 37.000 €

La bailleresse verse un appel de fond de janvier 2023 pour indiquer que la partie commerciale est actuellement louée 8034,79 euros par trimestre soit 24 104,37 euros par an.

Au vu des éléments précités dans le cadre notamment de la discussion sur l’indemnité d’éviction, et de la qualité de l’emplacement pour l’activité, et des prix pratiqués à proximité, un prix unitaire de 525 Euros par m² pondéré sera retenu, correspondant à la valeur locative de marché, affectée d’un abattement de précarité de 10%, soit une somme annuelle totale de [(21000 + 16 000)] -10 % = 33300 euros.

Cependant compte tenu du fait que le bail a pris fin le 15 avril 2019 et de la date de départ de la locataire au 30 novembre 2020, soit 595 jours, le montant de l’indemnité d’occupation s’élève à :

33300 € / 365 jours x 595 jours = 54.283,56 €

Arrondi à 54285 €

Etant précisé que la locataire a réglé la somme de 28 560,58 euros de loyers HT et HC, par conséquent, l’indemnité d’occupation restant due par Madame [K] [U] à Madame [C] [L] sera fixée à la somme de 25722,92 euros hors taxes et charges.

Sur la compensation

Madame [K] [U] et Madame [C] [L] étant réciproquement créancier et débiteur l’un de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction, de la restitution du dépôt de garantie et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation en application des articles 1348 et suivants du code civil.

Madame [K] [U] est redevable de la somme de 25722,92 euros hors taxes et charges au titre de l’indemnité d’occupation.

Madame [C] [L] est redevable au titre de l’indemnité d’éviction et de ses accessoires des sommes suivantes :

—  106000 euros,

—  5300 pour le trouble commercial,

—  7903,44 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

Elle est également redevable des sommes suivantes qui ne peuvent être compensées :

— frais administratifs sur facture,

—  7800 euros à titre d’indemnité de remploi, le règlement d’une telle indemnité se fera sur justification d’une réinstallation effective.

—  6000 euros à titre de frais de réinstallation, le règlement d’une telle indemnité se fera sur justification d’une réinstallation effective.

Sur les autres demandes

Madame [C] [L] succombant, il y a lieu de la condamner à payer à Madame [K] [U] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais d’expertise qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La nature du litige ne justifie pas le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande indemnitaire formulée par Madame [K] [U] ;

FIXE à la somme globale de 125 100 euros, outre frais administratifs sur justificatifs, le montant de l’indemnité d’éviction due par Madame [C] [L] à Madame [K] [U] et l’y CONDAMNE comme suit :

indemnité principale : 106000 euros

indemnités accessoires :

5300 euros pour trouble commercial

7800 euros à titre d’indemnité de remploi, le règlement d’une telle indemnité se fera sur justification d’une réinstallation effective dans les 12 mois de la signification du présent jugement

6000 euros à titre de frais de réinstallation, le règlement d’une telle indemnité se fera sur justification d’une réinstallation effective dans les 12 mois de la signification du présent jugement

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [K] [U] à Madame [C] [L] à la somme annuelle de 25722,92 euros, hors taxes et charges, et l’y CONDAMNE

CONDAMNE Madame [C] [L] à payer à Madame [K] [U] la somme de 7903,44 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

DIT que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

REJETTE toutes les autres demandes.

CONDAMNE Madame [C] [L] aux dépens, en ce inclus les frais d’expertise confiée à Mme [F], et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [C] [L] à payer à Madame [K] [U] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à exécution provisoire

Fait à [Localité 7], L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT ET UN JANVIER

LE GREFFIER LE PRESIDENT